本
文
摘
要
01财报季又来临
时值三月，新一轮的上市企业财报季已经开始，停牌近一年的物企“欠债”越堆越高，而市场遇冷，其他物企也并不好过，今年的财报或比往年更难一些，也许还有其他的成员没法按时交卷。
根据上市规则第6.01A（1）条，港交所可取消任何连续18个月暂停买卖的证券的上市地位。一旦超过交易所的停牌时限，物企面临的就是强制摘牌。2022年3月份就停牌的恒大物业，若一直无法解决这些问题，将在今年9月20号被强制摘牌。就算能够顺利复牌，长时间的停牌也会消磨市场的期望与耐心，以后的路会更加难走。
能复牌吗，何时复牌？这不仅仅是物企不得不面对的问题，更是市场、是股民最关心的问题。
然而复牌的要求对身陷困境的物企来说堪称“苛刻”。以恒大物业为例，复牌指引称，要公布所有未公布的财务业绩，并解决审计事项；公布134亿元调查结果，并采取适当补救措施；向市场通报所有重要信息；证明公司有足够的内部监控及程式；以及管理层和关联人士的诚信问题等。
近几年，房地产市场处境艰难。销售下滑、回款放缓、融资收紧，其经营性现金流入及融资性现金流入同期受限。于是，行业整体杠杆水平向下趋势开启，在此过程中，债务总额较大的高杠杆房企感受到了空前的资金压力，流动性危机陆续爆发。
一系列影响传导到物企，导致其非业主增值服务和规模增长放缓，无论是物企的营收规模还是盈利水平都出现下降，甚至连龙头物企也未能幸免。2022年，物企遭遇了上市以来的最强寒流，8月物企市盈率PE(TTM)均值首次跌破10，有三家甚至跌破0线。从公司治理和业务经营层面，物管公司和地产公司仍关联度较高，物管板块目前尚不能走出独立行情，地产板块企稳是物管板块修复的重要前提。
02 谁拖了上市物企的“后腿”？
过去一年，陆续有物企停牌、复牌、又停牌，最为集中的阶段就是3-4月份年报发布时期，延迟的财报将物企推入停牌的关口。
据苏房物研不完全统计，2022年仅有6家物企登陆港股，却有8家物企历经停牌，他们之中有短期内复牌的，有再次停牌的，也有至今未复牌的。
注：红色为新上市物企，绿色为停牌物企，事件按时间顺序排列
雪上加霜的是，2022年7月11日，中国恒大、融创中国、世茂集团、佳兆业集团、中国奥园5只地产股，连带恒大物业、奥园健康、彩生活3只物业股被正式剔除出恒生综合指数。
物业受关联地产拖累，处境不可谓不“悲惨”。
03为什么停牌？
1.恒大物业
2022年3月21日，恒大物业宣布短暂停牌，当时的期许是“短暂”，但事实是其时至今日仍未复牌。
今年，中国恒大、恒大物业于停牌11个月后、2023年2月15日晚间公告，对134亿元存款质押被相关银行强制执行一事发布独立调查的主要结果。恒大物业134亿元存款的“消失”共涉及三组存单质押担保，金额分别为20亿元、87亿元、27亿元，层层穿透后，担保所获资金均流入中国恒大。
虽然恒大物业于2022年8月30日接获联交所的额外复牌指引，但其仍未披露2021年报和2022中报，复牌仍遥遥无期。
2.彩生活
早在2021年9月，彩生活就因将核心资产邻里乐控股集团作价33亿元出售给碧桂园服务而引发关注。彩生活物业费单价较低，盈利能力也并不理想。其母公司花样年能够给到它的支持非常有限，甚至是带来反向影响。
2022年3月29日晚间，花样年与彩生活发布公告称，延迟发布2021年全年业绩，4月1日起停牌，二者至今尚未复牌。曾经的“物业第一股”，变卖了核心资产、还有个财务情况恶化的母公司，彩生活已经几乎失去了市场遐想空间。
3.奥园健康
挂牌两个多月，奥园健康终以亏损4000多万元的代价被卖出。2023年2月16日，中国奥园宣布，具有国资背景的南粤桥基金以2.24亿元接盘奥园健康29.9%股权，其也将成为奥园健康的第一大股东。
而就在两周前，中国奥园刚刚做了一笔亏本买卖。山东国资企业5.84亿元接手其珠海翠微旧改60%股权。中国奥园预计出售事项所得的款项净额约5.84亿元，预计公司出售项目亏损约3.12亿元。
值得注意的是，奥园健康与中国奥园之间的违规资金往来问题曾引发关注。2021年11月份，中国奥园旗下理财产品出现逾期兑付，并于2022年1月正式宣告无法支付美元票据到期本息。再加之未能按期刊发2021年业绩公告，自2022年4月1日起，奥园健康与中国奥园双双停牌至今。
在2023年1月10日，奥园健康一度计划于2023年1月20日举行董事会，审议2021年度业绩。但在该计划兑现的前一天，奥园健康宣布延迟举行董事会会议。引入国资是否真能助力奥园盘活旧改、实现重组、顺利复牌，还要时间给出答案。
4.荣万家
荣万家因延迟刊发2021年业绩，于2022年4月1日停牌。显而易见，荣万家受到了关联企业荣盛发展债务危机的影响。
在经历人事动荡、更换核数师、停牌、取消派息等一系列波折后，荣万家终于在3个多月后的7月11日复牌。和其他停牌的物业企业相比，荣万家这一复牌进度堪称“神速”。
然而，从荣万家复牌前披露的年报来看，其自身面临着收款难题。截至2021年12月31日，荣万家的贸易应收款项约为13.95亿元，较2020年同期的6.8亿元，激增约105%。与此同时，荣万家业务高度依赖母公司，在管面积97.7%来自荣盛集团。荣盛发展陷入债务危机，收款压力也会同步转嫁到荣万家身上。
5.世茂服务
2022年5月3日，因为延迟刊发2021年经审核全年业绩，世茂服务开始停牌，该公司相关的结构性产品也一并不能买卖。6月23日，在前一天刊发2021年经审核全年业绩后，世茂服务复牌了。
作为去年复牌用时最短的物企，世茂服务的股价却在复牌后一蹶不振，至今未回升至停牌前的水平；同时因停牌触发了美元债提前赎回义务，经过多方协商，世茂服务给出承诺，债券寻求豁免已通过。
6.金科服务
与前几家物企因年报“难产”而被停牌不同，金科服务去年两次停牌，皆因涉及重大的收并购事项，一次是收购佳源服务，一次是自己被全面要约收购。
金科服务关于佳源服务的这笔收购，最终踩线终止。金科服务的母公司金科股份目前正面临着销售和偿债的双向压力，此时若推进收购，将会对公司现金流造成一定的压力，终止收购预计也有保现金流方面的考虑。但金科服务给自己抱到了“大腿”：博裕集团在首次收购22%股权后，又进一步吞入13.63%股份，如今博裕集团的持股份额已经达到34.63%，成为金科服务的第一大股东。
7.佳源服务
2022年5月18日开盘，佳源国际控股与佳源服务闪崩大跌，不到一个小时，两只股票盘中宣布紧急停牌。在停牌公告中，佳源国际控股与佳源服务均为未公布原因。不过外界猜测或与此前的股权质押有关，与此同时，佳源服务被卖的传闻也愈演越烈。
佳源集团在2020年年底才成功拆分物业公司在港上市，如今也避免不了卖物业套现救母公司的命运。
2022年5月26日晚间，佳源国际公告称，金科智慧服务拟收购佳源服务4.5亿股普通股，相当于佳源服务所有已发行股份约73.56%。而由于金科服务自身也深陷资金流危机，金科收购佳源服务的消息传出后，不仅没有给佳源国际带来实质性利好，反而令港股金融机构强行平仓，造成佳源国际的股价蒸发。
而同年6月16日，金科服务、佳源服务双双发布公告宣布交易终止，受此消息影响，佳源服务当日盘中跌幅一度达29%。这起引人瞩目的上市物企收购案无疾而终。
8.鑫苑服务
鑫苑服务自2021年4月1日起停牌一年多后，于2022年9月2日刚刚复牌，却在11月16日又再度停牌。
鑫苑服务停牌的导火索，是定期存款被质押。根据鑫苑服务的公告，被强制执行的贷款抵押物均是公司留存于郑州银行和华夏银行的存款。而对于存款缘何变成了被强制执行的贷款抵押物，鑫苑服务却给出了“董事会毫不知情”的官方解释。
截至目前鑫苑服务被强制执行的总金额已达4.02亿元。2022年11月16日起，鑫苑服务公告暂停其在港交所的上市交易，并宣布进行核查。这是两年内，鑫苑服务第二次宣告停牌核查。两次停牌的原因都是因为关联交易而产生的财务问题。
04结语
前面说到，2022年共有6家物企成功在港交所上市，但历经停牌的物企有8家，直到年底仍有4家尚未复牌；2023年至今仅有润华服务1家物企登陆港股（数据截至3月23日），物业企业上市“军团”整体呈现出“入不敷出”的状态。
越秀服务已于2023年3月7日率先发布了2022年财报，融创服务、京城佳业也紧随其后。而其他物企财报能不能发、何时发；停牌物企的财报会不会再次“难产”、发不出来怎么办却没有答案。
物业企业也曾因为收租式的现金牛模式以及经营稳健并稳定增长的风格，得到市场较高的估值，龙头物企市盈率曾高达上百倍。而现在，如何摆脱大股东下行的负面影响，寻求新的增长点，重新赢得资本市场青睐，是整个行业共同面临的问题。
