本
文
摘
要
转自米宅
作者乔妹
1
分享一份2021年主要城市的人口增量数据。
有没有很意外？
几个一线城市的新增人口也太少了！
北京人口竟然出现负增长。
上海、深圳、广州这三城的人口增量也都不尽如人意。
什么情况？
从人口流向看，大城市不应该吸纳更多人口吗？
怎么现在人口开始从大城市回流了？
难道真的出现了“逆城镇化“？
确实，现在很多人都认为城镇化潜力不大了。
但前段时间高层否定了这一点，原话是：
未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。
2021年，我国城镇常住人口大约9亿人，城镇化率是64.7%。
可如果具体去看，还有不少省份城镇化率低于60%。
比如：
湖南、安徽、河南、四川、云南、广西、贵州、新疆、 *** 等等。
说明这些地方的城镇化发展还有很大空间。
有专家预测，到2035年我国城镇化率将达到70%以上。
这也就意味着，未来5-15年还会有庞大的新增人口进入城市！
2
1980年我国城镇居民1.8亿人，人均住房面积只有5平方米。
而现在，城镇人均居住面积是36.52平方米。
有13个省份的人均住房面积低于全国水平。
最高超过50平，最低是20多平。
说明有些省市已经不缺房，有些还很缺房！
哪些城市未来住房需求量最高？
直接看下面这张未来10年中国各地区的住房预测需求增量图。
数据以地图的形式呈现出来，非常直观！
看全国范围，情况如下：
图片来源：克而瑞
其中，红色表示增量需求超过1亿平方米，蓝色表示增量需求不到1000万平方米。
一眼望去，蓝 *** 域集中占了很大一部分。
黑河-腾冲县以西的绝大多数地级市州的需求增量都小于2000万平方米。
红 *** 域也不少，都是未来需求增量依然可观的。
未来10年需求增量能超过1亿平方米的，主要集中在4个部分：
北京、上海苏州、广州深圳、成都重庆这4个城市集群。
与之对应的就是：环京都市圈，环沪都市圈，大湾区都市圈，成渝都市圈。
七普数据显示，整个大湾区人口净流入约4000万人。
其中广深两地合计净流入就超过2000万人。
环沪都市圈人口净流入超3500万人。
其中上海净流入超过1000万人，苏州超过500万人。
而未来这些城市的人口迁移潜力依然巨大！
3
这，竟然和我国高铁的分布不谋而合！
看下面这张全国高铁站数量分布热力图：
基本也是以长三角、大湾区、京津冀、成渝这几个大型都市圈为主。
高铁等轨道交通把一些城市拉到一起，人和钱就能更好的在城市之间传递，产业资源也可以更加均衡。
这不仅是未来人口流动的大势，更是整个中国经济的大势！
比如长三角就发展的很好，甚至不同的县域、乡镇都有自己的产业集群。
房价自然也都不低。
谁能想到，长三角的县级市房价已经超过全国很多强二线城市了。
浙江县级市义乌房价2万多，好地段的冲4万。
浙江县级市温岭，没怎么听说过吧，房价也在2万左右，好点的小区达到3万。
相比之下，全国不少强二线城市的均价都不到2万。
大湾区也一样，在老大哥广州深圳的带领下，实力也是杠杠的！
东莞和佛山这几年的GDP都非常厉害。
2018年佛山GDP就已经过万亿了。
如今在广东省排名前三，仅次于深圳和广州。
更是力压济南、合肥、西安等众多二线省会和知名城市。
当然，也不是所有圈内城市都能获益。
大湾区的内部分化就非常厉害！
除了澳门和香港，还有深圳、广州、东莞、佛山、珠海、中山、惠州、肇庆和江门这9城。
肇庆和江门远离大湾区核心圈，经济很薄弱，从未入过投资客的法眼。
惠州多如牛毛的楼盘也是万年不涨，埋葬了无数投资客。
中山的支柱产业是低端制造业，看不到转型升级的希望。即使位置优越，也实在找不出亮点。
成渝都市圈也是如此。
成都和重庆单拎出来都很强，都是GDP过万亿的城市。
但除了这两个城市之外，没有一个城市的GDP超过4000亿元。
排在第三的绵阳GDP竟然还不到成都的五分之一！
所以，都市圈需要解决的问题还有很多。
4
截止到目前，我国城镇化已经经历3个阶段：
第一阶段是1978年到1995年快速增长的城镇化前期：
城镇化率从17.92％上升到30.48％，年均增长0.64个百分点。
第二阶段是1996年到2010年城镇化加速增长的中前期：
城镇化率从30.48％上升到49.95％，年均增长1.37个百分点。
第三阶段是2011年以后，城镇化快速增长的中后期：
2011年到2021年，城镇化率从51.27％上升到64.7％。
城镇化发展到一定阶段，城市集群的形成势不可挡！
以重点城市为中心的城市集群将会成为未来人口、资源的聚集之地！
要特别关注未来更具人口迁移潜力的4个城市集群：
长三角、大湾区、京津冀、成渝。
锚定人口净流入的优质核心城市：
珠三角：深圳、广州、东莞、佛山、珠海；
长三角：上海、杭州、南京、苏州、合肥、无锡、宁波；
北（京津冀）：北京；
西南（成渝）：成都、重庆。
有选择的，现在就尽量往这些城市走。
没有选择的，至少把非自住的房子，配置到你能够得着的、级别最高的、人口增长最好的城市去！
2023年的楼市政策利好，一定会比我们想的更加猛烈。
有几个优质城市，买点已经出现。
