一、前言

就房地产投资领域来说，在项目全生命周期内（投资、运营、交付等）环节均和税费息息相关，每个环节中涉及的税种及计算方式也不尽相同。从交易形式来看，由于不同交易下涉及的税种不同，不同的交易结构对应的测算逻辑也各不相同，一个项目按照股权转让与资产转让两种交易模式下最终的利润结果也不尽相同。所以，明确不同阶段、不同类型项目涉及的税种，了解各类税种计算公式的基本逻辑，才能真正实现对投资的掌握；

二、税种分类

对于房地产全过程开发周期来说，最重要的环节就是拿地和开盘，所涉及到的税种有：

不同开发阶段涉税分析

房地产开发过程根据不同阶段所缴纳的税费不同，大致上可以分为行为税、财产税、所得税和流转税四大类，每个税类分为以下税种：

不同开发阶段税种分类

根据物业类型及对测算结果影响程度，将税种归纳整理为普通税种、销售物业三大税种和持有物业涉税三大类。

1、耕地占用税

征税对象：是指对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的税；

征税范围：为建房或者从事其他非农业建设而占用的国家所有和集体所有所有的耕地；

征收方式：办理占用耕地手续时一次性征收，标准是5-50元/m2，具体金额视地方不同；

耕地占用税=实际占用耕地面积*定额税率；

2、土地使用税

征税对象：是指对使用国有土地的单位和个人，按照使用土地面积定额征收的税；

征税范围：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位及个人；

征收方式：根据实际占用的土地面积，每平米征收一定的金额，标准是0.6-30元/m2。从土地合同签订次日起次月至产权发生转移期间；是每年都要缴纳的；

土地使用税=实际占用的土地面积*定额税率；

3、印花税

征税对象：是对经济活动中签订的各种合同、产权转移书据、营业账簿、权利许可证照等应税凭证文件；

征税范围：在公开出让的项目、股权转让的项目、资产转让的项目中以及其他存在合同、产权转移书据的项目；

征收方式：按照合同金额（含增值税）的万分之五进行收取；

印花税=合同金额*0.5‰；

4、契税

征税对象：是指不动产（土地、房屋）产权发生变动时，就当事人所签订契约按产价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。

征税对象：境内转移土地、房屋权属中承受的单位和个人；

征收方式：根据转让不动产的金额作为缴纳的基数，按照一定的税率进行征收，一般为3%-5%；

契税=土地出让金额*定额税率；

需要注意的是：对于缴纳契税缴纳的基数，通常情况下为土地出让金额。但存在两种特殊情况：

1、如果在《土地出让合同》中明确列明市政配套建设费的具体价格时，此时市政配套费也可以计入契税的计算基数；

2、对于涉及拆迁补偿款的项目，原则上开发商直接支付给拆迁户的补偿款，可以计入契税缴纳的计算基数。

5、增值税

征税对象：是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或者商品的附加值征收的一种流转税；

征税范围：在中国境内做的任何产生增值的经营行为；

征收方式：差额征收。伴随着销售货值产生的增值税与伴随成本费用类的支出投入的增值税之差。不同行业不同征收对象的税率不一定相同；

应纳增值税=销项税率-进项税率；

6、土地增值税

征税对象：是指转让国有土地所有权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人；

征税范围：转让国有土地所有权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人；

征收方式：以转让所得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目余额后的增值额作为计税依据，采用四级累进税率法；

土增税基础计算公式=增值额×使用税率-扣除项目金额×速算扣除系数；

7、企业所得税

征税对象：企业经营活动产生的所得额；

征税范围：在我国境内的企业，除外商投资企业和外国企业外，就其生产、经营所得和其他所得依法征收，个人独资外企、合伙企业不适用；

征收方式：按年计征，分期预缴、汇算清缴；

企业所得税=（销售收入-准予扣除的金额）×所得税税率（25%）；

8、房产税

征税对象：以房屋为征收对象，按照房屋的计税余额或者租金收入向产权所有人征收的一种财产税；

征税范围：经营性物业房产税的组成，既包括其空置阶段的原值（扣除一定比例）进行征税，即从价计征；也包含在租赁过程中产生的经营收入进行征税，即从租计征；

8.1 从价计征

核心是确认资产原值价值与扣除率（价值打折率），一般来说，资产原值的确认方式取决于收购方式，即采用股权收购与资产收购下的资产原值计算标准不同。

资产收购下的资产原值=资产收购价格+新投工程成本金额 股权收购下的资产原值=原始土地出让金+其他可入账金额+拆迁补偿款+新投工程成本金额；

对于一般商业商办或者其他用途的资产，减除比例范围在10%-30%之间，具体需根据省、自治区、直辖市人民 *** 确定。对于工程用途资产，减除比例范围通常扩大到40%-50%

从价计征房产税=应税房产原值×（1-扣除比例）×1.2%/年；即空置阶段采取从价计算房产税，按照资产原值一次减除10%-30%后的余值计征，税率为年化1.2%；

征税时间：取得经营性房屋的次月开始缴纳，按年征收，分期缴纳。期限根据省、自治区和直辖市人民 *** 确定；

8.2 从租计征

根据房产出租的租金收入计征，税率为租金收入的12%。不含增值税；开发商取得的租金计征，征税率是12%，若个人出租住房的租金计征，按照租赁收入的4%计征。

在租赁过程中出现"免租期"，则采用从价计征免租期的房产税金额；

房产税=从价计征金额+从租计征金额

=应税房产原值×（1-减除比例）×年税率1.2%+租金收入×12%；