本
文
摘
要
2020年之前，上海的烂尾项目基本被盘活，连兴力达广场这种烂尾十几年的商场都已经被炸掉重建，而烂尾的住宅楼盘更是少之又少，但从2020年开始，房地产企业暴雷不断，截至今天，2019年的销售前百强房企中有三四十家已经出现了公募债违约，也有部分尚无违约但进行债务展期，上海也难以幸免。不统计不知道，一统计吓一跳。
本文不涉及商用和写字楼，不涉及烂着还没开发的土地（比如恒大北外滩），只牵涉到已开住宅预售，和普通老百姓比较有关系的盘。
01、历史遗留烂尾项目
上海早年的烂尾楼基本都（靠涨价）解决了，新的烂尾楼大多是近期的一两年的。
01、杨浦区八埭头
位置在杨浦滨江，房子倒是建好了，一期业主已经交房住进去了，但是债务纠纷以及主管人摆烂，二期交房到现在还拖着，三期现在还没预售。
其中烂尾的二期一共是124套，已售88套。
02、泰禾的院子系列
一个在崇明，一个在奉贤。
崇明长兴泰禾大城小院
奉贤的那个卖了一期，二三期一直没拿到预售证，存在一点点希望，但是也不知道啥时候。崇明的是全烂了，就比较麻烦了。
泰禾已经摆烂了2年，最近刚被ST，而且泰禾的院子和一般的商品房风格是有挺大区别的，后续接手要怎么造本来就是麻烦。
再加上崇明区 *** 本来就是上海财政实力最弱的区 *** ，而事发地还不在崇明岛，而在长兴岛上，现在还在僵持中。
目前崇明项目烂尾户数：
凤凰镇CX01单元07-04地块，共可售1128套，已售1114套
凤凰镇CX01单元09-03地块，共可售796套，已售726套
共计1840户。可以说是近几年上海最大的一个烂尾事件了，如果融创的盘后续不出问题的话。
奉贤项目烂尾户数：
一期258套，已售202套。
另外还有二期泰禾没拿预售证，私下销售，人数之前看一个 *** 的帖子大概是三四十户。
奉贤泰禾海上院子
03、徐汇宝能公馆1288
宝能公馆1288一期
房子造的的确是差不多了，但是一期有产权纠纷，业主到现在还没拿到产证。
这个项目最近又要开预售了，号称这次开的不涉及产权纠纷。之前产权证拿不到的业主大概是193户。
04、虹口区金轩大邸第6栋
这个是老牌烂尾楼了，属于这个贴里提到的最老的一栋烂尾楼，在和平公园边上，烂了差不多10年了。
这个盘一共是9栋楼，现在正常交付入住的是7栋，烂尾的是6号楼。此外还有1栋楼的地盘开发商跑路之前都没拆迁，还出过倒塌事故导致2人死亡。
这个6号楼是03年左右开始预售的，当时的价格只有6000一平。后来到了04年那波行情起来之后，开发商觉得卖亏了，就要6号楼的业主补差价，6号楼的业主不肯补。
网上可以查询到04年的时候开发商的卖价就提到1万2了。6号楼其实很早就造完了，因为这个纠纷所以一直没交房。
后来开发商一直憋到了2011年左右，那时候房价又比04年高了很多，当时开发商就私下以3-4万的价格偷偷卖给了另一批买家。当时很多老百姓还没有网签这种概念，就被骗了，这之后开发商就倒闭跑路了。
按照其他楼的情况推算，这栋楼应该有120套左右，如果所有房子都卖了两家，那就是240套。
现在这个小区均价应该已经上了9万/平，解决了烂尾楼可能就到10万以上了，这么大的利益，不管是6000买的业主还是3万买的业主，都不会愿意让步的……
说到这里就要提到网签备案制度了，这个制度最早是上海市04年3月在全国开始实行的，房管局官网上的数据统计主要也是从04年开始的，而本案正好是在这个时间点之前的项目。
开发商私下一房多卖实际上并不罕见，但是整栋楼一房多卖最后导致烂尾还是挺罕见的。
05、浦东新区明天华城56，57栋
明天华城56，57栋
这个和金轩大邸有点像，也是一个小区里的2栋楼烂尾，开发商三盛宏业倒闭跑路，原来交房日期是21年8月，现在还没下文。
颐盛御中环那个著名的烂尾盘（后被金科接手）也是这个开发商的，倒闭的时候好像是有3个项目里，最后就明天华城的这两栋楼无人接手。
明天华城是个非常非常大的盘，里面已经正常入住的大概有3000户。当时56、57两栋也是准现房，买家一共是107户，很多是看着房子已经造完了才买的。
06、浦东新区嘉和美苑
嘉和美苑
这个盘在临港，反正挺奇葩的，造的确造差不多了，甚至内部好像也快装修完了，但是前前后后逾期了 *** 年了，现在都不知道有没有交房。这个项目168户。
说到临港，更奇葩的是临港另一个民间合资建房的涌泉苑，合资烂尾就不管项目外的人啥事，就不统计了……
02、将来存在烂尾风险项目
接下来是虽然还没到交房日期，但是已经出现烂尾风险征兆的，比如因为资金账户监管问题或者停工问题被投诉过的。
01、浦东新区融创未来金融城
超级巨量大盘，目前还有块地没拿预售证的，还存在转手可能。
目前究竟有没有在施工也不知道，去年底资金监管账户好像是出了问题，但是公司又跑出来辟谣，就不清楚现在的情况。
目前已售的几个地块：
源融佳苑(13D-06地块)，721套，已售432套
枫丹悦融雅筑(13C-01地块，13B-01地块，13A-01地块)，1485套，已售1454套
清融雅苑(13D-02地块)，566套，已售560套
共计2446套。
还没预售的是08B地块，314套。
02、嘉定区南翔融信海纳印象
融信海纳印象
融信海纳印象共1220套，已售1217套。
这个盘因为把资金几乎挪光了，我原来觉得是最危险的。不过好像刚刚有了结果，杭州银行总行、人民银行分行、银保监会已经沟通好给融信开发贷，正在报批总行，这个盘据说即将就要复工了。
业主群好像也说这次是房管局打电话通知的，希望能有一个好的结果吧。
03、嘉定区安亭正荣悦珑府
正荣悦珑府
正荣悦珑府共414套，已售413套。
这个不知道最近能不能复工，据说监管账户里有余额，拖欠的工程款是1000万，这个项目“只需要不到1个亿就能复工”。
按嘉定区相关负责人的语气，监管账户里应该余额是不止1亿。所以对这个项目暂时持谨慎乐观吧，毕竟上面那个挪用资金的都解决了，这个估计是下一个吧。
最新消息是开发商承诺630复工，静观其行了那就。
04、浦东新区恒大滨江华府
恒大滨江华府
陆家嘴北滨江，绝对意义上的豪宅。
恒大去年底居然把虹口江湾的盘交付了，有点惊讶的。这样恒大在上海就剩下恒大滨江华府，和还没开发的北外滩那块地了。
恒大这个盘毛坯应该是已经造完了，但是以前签的协议应该是精装交付，而且装修包价格加的很贵。
原本是今年5月要交房的，现在也没什么这方面的消息，豪宅业主咱也不知道有没有收房。
目前104套，已售75套。最近这个盘的楼王和样板房也开卖了，之前可能是捂在那里了，而且看视频楼王似乎是装修完了，但也不知道有没有减配，这些都是在很多豪宅中介小哥那里看到。
听说许皮带原本给自己留了一套的，不知道现在还有没有…
05、浦东新区君御公馆
君御公馆
这个项目主要是华夏幸福资金链紧张，于是来薅子公司的子公司的钱，要把公司的钱掏走，所以产生了三角债务纠纷。
现在项目的楼被查封了，导致项目一期最后十几个客户和二期308户无法网签。
这个项目还有三期的7栋小洋房没卖，所以3月份传出来有少量复工，工地上看到了少量工人，但是施工进度未知。
06、融创徐汇滨江，融创青云壹号
融创青云壹号效果图
都有停工传言，融创嘛大家都懂的。
徐汇滨江这个项目这几天好像是复工了，融创的官微在宣传这个事。
至于青云壹号，这个项目比融创未来金融城那个项目潜在的雷要大，目前业主正在热火朝天奔走，希望他们有个好的结果。
07、佳兆业城市广场五期
佳兆业城市广场五期
这个盘最奇葩的就是隔壁四期之前还在热火朝天施工，但是五期的楼陷入债务纠纷所以一直停工。最近传出复工的也是四期…
08、禹洲奉贤项目
禹洲奉贤项目
目前这个项目我找到的信息不多，但是目前疑似停工中。
那些鼓动别人“富贵险中求”的中介，今年融创爆雷之后还在不停地卖出融创金融未来城的房子，这些中介功不可没。
上海不是没有烂尾楼，八埭头这种黄金位置照样摆烂在那里。我希望每个想要“富贵险中求”的上海市民都能提前想清楚自己能不能承受这样的风险。
03、其他可能有潜在风险的盘/公司
下面列的这些只是因为开发公司最近传出过不好的消息，但并没有什么停工的传言。很多项目的官微也在持续更新建造进度，楼盘目前的暂时没什么烂尾迹象，但是认购还是需要慎重。
01、奥园
主要指的嘉定安亭的奥园金地格林云尚。
这个盘目前还没传出停工之类的传言，买房人主要担忧的是奥园的风险。这个项目本身的进度，项目官微倒是一直在更新。
02、金科
指的主要是金科接手的之前的一个著名的烂尾盘颐盛御中环，现在叫御桥博翠，今年之前烂尾的二期已经交房成功了。
但金科最近好像也出了点问题，就不知道会不会二度出事了，如果出事真的挺可惜的，毕竟之前它那么快把接盘的二期交房也是让人挺有好感的。
03、融创、融信，佳兆业，禹洲的其他盘
很多朋友问某某公司的项目是否会烂尾，还有私信问已经买了哪个盘，以后会怎么样的，统一回复下：
每个盘的情况都有自己的特点，不能一概而论。甚至同一家公司的不同项目可能也有区别，即使是已经出现暴雷的公司，也不见得所有项目都出问题。但是也要有君子不立于危墙之下的意识。
1、对于还没买房的朋友，建议要多慎重一些。
对于类似宝能公馆1288这样前期办产证已经出问题，每套房子又要两千多万的项目，一定要想想清楚，不要听到有些大V“富贵险中求”“XX区 *** 不会让它烂尾的”这种话就头脑发热。
思考好自己能不能承担风险，有的时候即使最后住进去了产证办了，拖个几年也是很多人接受不了的，这些都要提前思考清楚。
我不会劝大家一定要买二手，因为上海一二手倒挂大家都知道。二手现在市区的挂牌价还是比一手贵很多，一套房子动辄能差到几百万，谁的钱都不是大风刮来的。但是买一手房之前，打听好公司情况，提前了解监管账户，网签速度，学会看房管局的网站获取信息。
2、对于已经买到暴雷盘或者有风险的公司的盘的朋友，我的建议是不要过分悲观，但一定要面对现实，多多跟进。
千万不能做鸵鸟，埋头等交房日期到了再行动。加入业主群，跟进工地的情况，可以自己实地看看施工情况，与房管局随时沟通都是基本的。
烂尾楼出现的情况大多是资金链断裂，所以是否有足够的资金能够支撑建造工程，往往决定了烂尾楼的生死，以及解决的速度。
3、对于在上海的朋友，一定要意识到一点，就是上海买房的房款（尤其是市区）里有很高的比例是土地成本，而建造成本占的比例并不算高。
现在的烂尾楼大多数出现在封顶之后，如果去除掉宣传、设计，以及获取预售证之前需要做的平整土地、打地基、造楼封顶这些成本，实际上后续的建造成本占整个房款的比例是更低的。
这也就意味着只要这个项目还有一定的资金支撑，最后盘活的几率就要大很多。
这个资金可以来源于监管账户的剩余资金，可以来源于买房人的剩余银行贷款，可以来源于还未销售的货值。
针对监管账户和剩余银行贷款，要做的就是要和房管局多做沟通，及时监控账户剩余资金情况。
针对未销售的货值也是一个道理，由于上海的新房除去两三个郊区之外，总体上是不愁卖的，所以这是非常大转圜的余地。
千万不能在资金监管没到位之前，让开发商轻易地把剩余的货值先兑现走了。
这个和外地有些项目的逻辑是不一样的，有些地方的项目因为去化率很差，本来就卖不掉，最后变成烂尾楼主为了救自己的项目，在烂尾进程中不敢大肆 *** ，甚至还要拉其他后续的人的资金进来填坑。
上海的项目逻辑要反过来，大多数项目只要能够保证安全性，买房的人是不缺的，所以反而不能让开发商在不明不白的情况下套走资金。
我之前说融创未来金融城还有一块地没预售，所以还有转圜余地，也是这个意思。
已经开卖的地块里，有个地块还有300多套没卖掉，最近到处在加推，甚至小红书上还出现了工抵房，这300多套其实也是剩余货值，所以要密切监管这些货值资金的动向。
当然这只是一个简化的说明，实际中因为牵涉到抵押和挪用，情况会复杂很多。尤其是挪用加上抵押……
为什么我说的主要是房管局，而不太提银行，主要是因为银行和房企往往利益绑定比较深，它们如果绝大部分尽职尽责，中国也不会有那么多烂尾楼的问题了。
目前监管主体缺位是全国性的系统性问题，尤其是银行是不是有监管连带责任，连带责任怎么认定这种具体问题。
对于我们这种小老百姓而言，这种事暂时改变不了的情况下，只能在此之下找到相对的选择，也是无奈之举。
最后还是祝所有人都能远离风险，拿到自己应得的房子。
