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文
摘
要
大家好，我是火箭哥。
买房是一门科学，我来带你入门：火箭哥用科学买房理念帮你买到合适好房。
以下是正文：
在12月29日晚上，火箭哥为大家做了一场2022年年终分享会，仔细为大家讲解了楼市当下的处境和状态；
今天，火箭哥用10张关键的重磅数据表来为大家预测下2023年的楼市走向：
看懂这10张图，2023年买房路上不踩坑！
01“房价”
复盘2019-2022年的楼市周期，2020年二手成交量和房价都达到本轮顶峰；
而在2021年8月三价取低政策出台后，至今二手成交量都维持在1.6万套左右；
截止于2022年12月底，上海全市二手平均房价为：
60678元/平
而对比过往每年二手成交量数据，2022年总量已经接近历史底部，继续下探的空间不大，2023年出现反弹的期待反而会更大一些：
今年新房市场积分下降，不只是市场情绪下探，年底最后4个月的供应已经大于2021年的50%，积分下降是供需关系发展的必然：
从年底的积分走势来看，平均入围分已经下探到历史底部，未触发积分的比例也已经上升至历史高位：
上海的新房一直都不难买，是大多人只看着那些最热门的项目所以才觉得难。
对比2021年，目前59.1的平均入围分已经接近2021年第3批的最低记录：
而看到土拍市场，中内环供应长期处于短缺状态，这一点也将直接体现在明年的市区供应中：
83%的土地供应集中在外环以外，这也意味着明年的主力新房总价依旧在600万级水平内。
看到土拍by区域分布，临港虽然依旧占据供应首位，但比起2022年土地出让计划的200万方+其实并没有达到；
这一部分gap被嘉定、青浦、松江等区均分，明年这3大行政区也将面临供应放量，除了万科TOD项目、嘉悦云上等项目积分可能会在55分+水平之外，大多项目预计很难高分：
真正关心中内环供应的同学，其实也会发现这样的规律：
内环新房主要集中在杨浦+新静安+普陀，不在北区生活的话其实无房可买；
中内环供应集中在西南侧，对于北区又有点不友好。
看到楼市结构，当总价低于500万时二手完全碾压新房；
而总价一旦超过500万，新房就变成了绝对主力：
总价越高，新房的成交占比也就越高。
所以，从上述数据我们可以得到这样的结论：
上海房价目前处于震荡期，而二手成交量已经处于历史底部，其实已经处于交易区间（每个总价周期存在错位，大市场数据可以证明上述观点）；
新房市场中，入围分不断下滑，明年供应中外环外又将是主力供应（约83%），中内环供应依旧紧张，积分很难继续下探。
总价越高，新房竞争越激烈，这也是为什么大家看到绝对高分项目大多位于市区的原因。
