本
文
摘
要
自光明顶一战，昔日之第二商圈湖南路已黯然退场，曾经的灯光夜市、烟火繁华，已变成那些年的“江湖传说”。
而在如今之金陵，除作为盟主的新街口依旧地位稳固之外，钦定之二当家元通却实力尚弱，这副盟主的位置可是被各个新兴商圈看在眼里，热在心里。
01|商圈
要论这金陵，上可溯六代繁华、秦淮金粉，今可望一主多副、跨江两岸，可谓八方辐辏、商贾云集，自古便是东南繁华之都会。
其一|顶流商圈
金陵商业之顶流为一主一副两大商圈，分别是盟主新街口和上位“钦定”之元通。
新街口自不用说，人气、财力、能力皆远在各家之上，是金陵商业门户；而这元通虽然生得金贵，无奈后天发育迟缓，至今仍未自立。
其二|次级商圈
顶流商圈承载金陵门户之责，而次级商圈同样不可或缺，不仅可辐射周边、稳固腹地，亦可通过内功修炼实现跨区吸引，进而参与整个金陵的商业之争。此种多层级的商圈体系构成了金陵商业的峰峦叠嶂。
回溯过往，从九零年代到零零年代，商业之江湖属于湖南路、中央门、珠江路、夫子庙这些曾经的强者。在新街口的高峰之下，这些当年的次级商圈格局分明、特色突出，囊括了商业步行街、电子一条街、批发百货市场、传统商业中心等各种主题商业形式。
早期的次级商业中心基本集中在城墙内
然而，商业之势瞬息万变， “强者恒强”不仅需要天分，也需要机缘。当年的强者们绝大多都已归于沉寂，千年中心夫子庙也从传统的商业中心转型为文旅为导向的复合型开发。
及至新时代，金陵之发展更上新台阶，城的愈发广阔也让商圈发展形成以区域开发为主导的外拓式格局。“地产爆发”、“新区扩张”、“大型综合体”，成为近十年商圈发展的主要关键词。
02|商圈四小龙
商场如战场，若上一代的江湖还是“互有特色”的“以和为贵”，那么如今的商场则是真枪实弹的“群龙之争”。
依现有商业情况，本文选取四个商圈为第二商圈的有力竞争者进行分析和比较，分别是：百家湖、桥北、新江东以及三山街。
——合而共赢百家湖
百家湖商圈是金陵城这十年中最闪耀的新贵，没有之一。
江宁为金陵城南之巨镇，尽管传统之商业中心是东山，规划钦定之商业中心是胜太路，但这些都无法阻挠百家湖的崛起~
2009年，金陵地铁1号线南延江宁， 1912街区随着开通的地铁渐入人眼；2014年，百家湖金鹰天地开业，一时收获不少江湖目光；2016年，景枫购物中心开业，优质的硬件和尚佳的品牌让其顿时名誉满江湖；亦是2016年，21世纪 *** 开业，日式“宜家”的金陵首店落子其中，自有一番魅力。
至此，百家湖商圈大局已定。
不过量的累积并不能与商圈吸引力直接相关，彼时的景枫尚不能直达地铁，开业多年的1912仍未明晰定位，不温不火的金鹰面对后来者亦为“警惕”之姿态，百家湖商圈的内功修炼尚未圆满。
多方斡旋之下，金鹰、景枫的地下连接通道顺利建成，1912街区在新的策划引导下毅然升级，“合而共赢”日益成为百家湖商圈参与者的绝对共识。
上月初，茶颜开业为金陵茶饮之盛事，其店唯二之一便落子景枫，百家湖商圈之影响力已仅次于新街口。
百家湖商圈的8月“盛世”当属茶颜悦色的开业
尽管看似如日中天，然商圈扩张之路并非易事，如何运用土地资源为未来商业之发展铺平道路，或许还需江宁持续谋划。
江宁也理应将商贸发展作为未来城市能级提升的重要抓手，进而深度参与南京国际消费中心城市的建设。
百家湖商圈鸟瞰，左侧大片区域为待开发地块。 拍摄者：@小飞718
——刚需万岁大桥北
人乃商业之本。
桥北地处大江之滨，此地临水、通桥、望山，更有两轨一桥直通金陵主城。十数年一以贯之的低置业成本和极为便利的生活配套，让昔日江北边陲之地成为南京刚需之王。
脱胎于旺盛人气的“桥北商圈”，在多年的演化和发展中自然生出一种别样魅力：或许不比河西价高民富、不比江宁产繁城盛、不比仙林景美人稀，但生活的真实和广阔的腹地让桥北商圈之发展踏实而有力，也逐渐拥有了商业江湖的一席之地。
如今之桥北商圈横亘于大桥之北。北有弘阳、印象城，南有万象汇、金象城，不仅商业规模可观，不同商场之形态亦各有过人之处。
弘阳以大为上，业态丰富、客群饱满，从零售商业到亲子游乐，可算是一应俱全，购物中心之上的摩天轮亦为桥北商圈之地标；南端万象汇以IP取胜，华润之运营无可比拟，屋顶之“万象观桥”更是场景绝佳、人气满满；金象城尚未开业，作为本土企业开发的首座大型商业综合体，国际五星级酒店的引入填补了桥北商圈一直以来的空白。
同时，城际S8号线南延线将于年内通车，来自 *** 及大厂的客流可一路向南直抵桥北，桥北商圈之腹地将由狭义桥北扩展到整个江北东侧片区。
面向未来，已拥有多个大型商业载体的桥北商圈或许并不急于“扩容增量”，但江湖险恶、不进则退，桥北愿景之描画亦会深远的影响整个区域的发展能级。
设施——结合桥北商圈的空间格局，建议加强轨道交通站点与周边商业的无缝对接，通过构筑步行通道来实现不同商业之间的连通，同时提升外部综合环境，打造智慧型商圈。
业态——进一步优化功能配比，提供更具多样性的商业形式，结合周边街巷更新培育特色商业街巷，利用桥北的人气和接地气的商业需求，营造购物中心之外的别样商业形式。
品牌——在品牌引入层面积极发力，努力参与金陵城的首店之争，用首店品牌吸引外围机会客群。
——商业联邦新江东
新江东之崛起并不意外，其作为商业中心的规划很早就出现在上世纪90年代的南京总规之中。
然而十运会的契机带来河西的超常规发展的同时，也带来了市级副商圈“元通”钦定之地位，尽管其基础极为薄弱。
此辱不可忍，为了与元通“分庭抗礼”，新江东商圈开始了逆袭筹划。在早期的商圈规划中，其地以集庆门大街站为中心，北至汉中门大街，南至应天大街，西至燕山路，东抵云锦路，偌大之范围内不仅包含多个商业开发项目，也提出了建设超高层地标力压元通的构想。
十多年前的新江东商圈规划图
时至今日，新江东当年的商圈构想已大半成真，而钦定之元通则至今“商业孱弱”。详见：元通？不通|细述河西的顶流商圈之梦
万达广场让新江东渐闻于江湖；其后开业的金鹰世界则让新江东成为了全金陵都可望之赞叹的超级地标；新近开业的吾悦广场则十里秦淮搬进了负一层，在雅致氛围中感受着不一样的购物体验；甚至夹杂其中的金盛家居，也依然吸引着特定的客群。
金鹰世界三塔，新江东乃至整个河西的新地标。摄影：@小飞718
尽管如此，新江东商圈亦有着不可承受之重。
1——空间分散
正如标题所述之“商业联邦”，新江东的商业过于分散，每一个商场之间的距离都在数百米，且相互之间缺乏紧密的商业功能连接。虽然商业总体量不小，但难以形成一个空间关系紧密的完整商圈，仍需在步行空间的无缝连接上进行顶层谋划。
2——大而不强
尽管商业体量可观，但现有商业体大多定位相似，尤其可惜的是一度雄心壮志的金鹰世界，坐拥超大体量购物中心和超高三塔地标，却始终没能在商业江湖上“脱颖而出”。
3——后继不定
随着世茂地产的“暴雷”，新江东世茂南京中心前途未卜，无人可以料到，此块谈过华润万象城、对接过乐天中心，直至被世茂高价拍下的高预期地块竟如此之坎坷。
期待能有令人惊喜的结果～
——文商旅融三山街
“天下书籍之富，无过俺金陵；这金陵书铺之多，无过俺三山街”。
明清时代，三山街东接夫子庙，西连评事街，东北为承恩寺，向南可通聚宝门，不仅各类商铺聚集，亦是国内最大的出版业及书籍聚集地。
及至现代，这里依旧是金陵城中繁盛喧闹之所，不仅拥有现代化的商业中心，也有文脉延续的历史片区，更有层叠累加的城市记忆。
2008年，南京水游城开业于三山街原明朝承恩寺旧址之上，这座消失已久的壮丽寺院用另一种方式重新唤起了金陵人民对于三山街的记忆。
初出江湖的水游城拥有诸多首次进入金陵的快时尚品牌：第一家ZARA、第一家H&M、第一家MUJI，而时尚靓丽具有亲水场景感的商场设计也让看惯了方盒子的金陵人民“耳目一新”。
彼时的地铁3号线仍未开通，三山街地铁站作为夫子庙景区的接驳站点而繁盛一时，沿路鳞次栉比的商铺连接了三山街和夫子庙景区北门，构成了三山街商圈最初的“文商旅”融合型发展格局。
水游城至今仍是南京最有特色的购物中心之一
其后数年，水平方和茂业天地建成运营、熙南里开街营业、地铁五号线封路施工、沿街商铺拆除待建、大板巷街区开街运营、夫子庙北门的肯德基退租。。。一个个或喜或忧的事件随着时间的流逝而自然的发生在三山街周边。
如今，年过一旬的水游城依然很努力，只是3号线的夫子庙站已彻底取代了曾经的三山街站，而西侧的地铁封路和最终的开通运营仍旧“遥遥无期”。
十月，备受江湖瞩目的华润万象天地即将开业于三山街南侧，如同当年水游城一般，一个甲子后的商业轮回能否带来不一样的时代体验？拭目以待。
综上，四商圈各有所长，亦可各有缺陷，在目前的发展状态下仍需不断修炼内功，提升软硬等多方实力。
总体说来，百家湖商圈和新江东商圈位列第一梯队，三山街商圈的规模和销售额略逊，桥北商圈则需要在品牌方面加以补足。
加油吧~
03|商圈四小虎
除上述四小龙之外，金陵四小虎亦不可小觑，他们皆是有一定发展基础，且具备良好项目储备的新兴商圈。
金陵四小虎分别是天隆寺商圈、仙林中心、万寿商圈以及位于江北的浦口城南商圈。
天隆寺商圈
金陵有俗语云：出了南门——尽是si（寺）
天隆寺位于金陵城南丘陵带南端，此处聚集有大量的软件及科技研发企业，从业者数以万计。以地铁站为核心，布局有丰盛雨花客厅及建发紫悦广场，软件大道南侧则布局有中小型商业体世茂52+及楚翘城。
尽管体量不大，但是开局较佳，雨花客厅的良好品质和第一家山姆会员店的引入都让其生机勃勃，加之周边饱满的消费客群和持续演化的后期展望，天隆寺商圈未来可期。
仙林中心商圈
仙林中心位居金陵城东三湖之畔，山美水秀，人杰地灵。
目前运营的商业为金鹰湖滨之双璧、西北古早之大成，可一书店及美糖广场暂未运营，仙林苏宁广场则遗憾停工，复工之日遥遥无期。
作为仙林商贸之中心，仙林中心开局甚早而发展较慢，滨湖商业的景观营造倒是可圈可点。
万寿商圈
万寿位于金陵城北6/7双地铁交汇之处，不仅区位优越，也是幕燕片区唯一的商贸中心。
区域内在建有南京最大的华润万象汇购物中心，商业体横跨经五路并以超长连廊相接，项目进展迅速，值得期待。
浦口城南商圈
作为后起之秀，浦口城南中心面世甚晚，却足够惊喜。
这里不仅拥有南京第二家、江北首家砂之船奥莱，更有首次落户南京的中粮大悦城，在建之商业亦有金陵星图及新城运营的越江新时代。
同时，依托城南河之滨河资源，未来商业界面将与滨河界面完美融合，构筑拥有良好体验感的购物场景。
除以上四虎之外，金陵城内潜在的大小商圈尚有不少，如南部新城、中华门外、江北核心区的商业等等，期待更具特色的商业产品可以推动南京商业格局的不断“洗牌”。
04|结语
剑指国际消费中心城市，既需要顶流商圈的门户引领，亦需次级商圈的“龙虎相争”。
商业与城市相融，发展与业态相关。诚心期待各商圈可以在完善顶层设计的基础上合理谋划、谨慎推动，不仅可借力轨道交通植入TOD之理念、也需推动区域多维度城市更新的研究，以期形成便捷、紧密、多元、繁盛的现代化城市商圈。
最后，也欢迎各位读者投出自己心目中的“第二商圈”~
