本
文
摘
要
随着城市化进程的加快，中国的房地产进入快速投资和超速发展的态势。各地随之新建了许多新区和新城区，但是由于各种原因，随着而来的是全国遍地“鬼城”的猜测。
自鄂尔多斯之后，中国的“鬼城”层出不穷。云南呈贡、郑州郑东、上海松江、海南琼海、湖北十堰、辽宁营口、广西北海和辽宁铁岭等等，每天翻开报纸，恨不得就有新的城市被打上“鬼城”的标签。新城区甚至引起了外媒的“关注”。牛熊交易室给大家介绍一下最著名的五大“鬼城”。
郑州
在2013年的时候，美国哥伦比亚广播公司（CBS）电视台“60分钟”节目的主持人亲临郑东新区，用镜头展示“交通高峰时段”主干道上的场景。向大家展示街道几乎无车辆通行，荒芜的公寓和空荡荡的郊区绵延一片。告诉世界，郑东新区是中国最大的“鬼城”。
除了空空荡荡的街头和毫无人流的店铺，还有各处没有完工的道路与楼盘。在镜头下郑东新区一篇的荒芜冷清。但是，这是在春节的时候录制的。别说郑州了，上海深圳街头也不会有太多人啊。
郑东新区在建立初期，总人口不过5万。现如今，整个地区高楼林立、繁荣异常。从2014年之后，郑东新区住宅入住率超七成。西边老城区房价基本在一万以下，而东边新城区则在1.5万以上。入住新区成为了身份的象征。
现在的郑东新区，成功吸引各类金融机构226家，还有丹尼斯、大商等大型商业企业进驻东区，以及各类型高端服务业、高端汽车零售店、高端休闲餐饮娱乐业等入驻郑东新区。郑东新区CBD已经形成了河南乃至中原的金融中心、高端服务业中心。
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*** 位于中国的西北部， *** 新区被认为是本世纪初中国 *** 西部大开发的组成部分。“西部大开发”计划将中国东部富裕省份的资源向欠发达的内陆地区倾斜，号召把青海、四川和甘肃等欠发达省份彻底改头换面。
从2012年开始建设甘肃省 *** 新区以来，相关部门已推平了数以百计的山头和村庄。在这里， *** 兴建了自贸区，干旱的土地上挖出了人工湖，还陆续修建了640多公里的道路，一座座高楼大厦拔地而起。
2013年的 *** 新区，新建的城区空空荡荡的，散发着一种诡异的安静气氛。这里完全见不到一般中国城市里车水马龙、熙熙攘攘的景象。不少高楼仍在建设之中，但是除了建筑工人，街上很难再看到其他人。
但是现在， *** 新区商品楼中的住户不断增加，外来人口不断涌入。产业布局已经发生了明显的变化，新区的产业布局已经涵盖金商贸、物流、旅游、服务、食品药品、大数据等多个产业。
到2020年， *** 新区将拥有5座医院、75所学校和幼儿园，国内生产总值要达到1000亿元人民币。到2030年， *** 新区常住居民总数将达到100万人，国内生产总值将增长近两倍达到2700亿元人民币。这个建设项目要移除百座荒山，被称为“全球最大移山项目”，它好比一部好莱坞大片，令人激动的背景音乐、闪烁的霓虹灯勾画着生机勃勃的未来城市。
常州
常州作为长三角地区的大城市，却在2013年由于空置率严重，被传“第2鬼城”。2012年常州共推地259宗，土地总出让面积达到926.97万平方米。而在2011年，常州出让地块共计165宗，总出让面积为841.20万平方米。两相比较，2012年土地出让大幅上升。
大批出让地块带来严重的空置房问题，空置问题已成为阻碍常州二手房成交的关键因素之一。许多小区地段不错，小区建设得也很好，但就是没人买。挂牌的很多，成交率却很低。
5年过去了，常州楼市又是一番什么样的光景？官方数据显示，2016年，常州市商品住宅成交均价7155元/平方米，同比2015年上涨超过11%。此外，库存量大幅减少。截至2016年末，常州市商品住房累计可售面积476.08万平方米，同比下降近40%，去化周期为6.67个月，较2015年末减少6.49个月。
“鬼城”不再，常州房价终于迎来实质性上涨，让许多之前亏损的房企或者楼盘开始扭亏为盈。据不完全统计，从2016年8月底到9月初，常州已经有大大小小20多家楼盘涨价，有的别墅甚至上涨50万元一套，高层上涨1000元/平方米。
鄂尔多斯
鄂尔多斯市的新区叫康巴什，在鄂尔多斯市的西边，堪称中国最著名的鬼城之一。鄂尔多斯虽然地理位置偏远，常住人口为150万左右，但能源资源储备丰富，受益于西部大开发战略，整个城市几年间呈现出爆发式的财富增长。
然而在“暴发户”式的增长之后，大量的资本投资到了固定资产领域，生生造出了康巴什新城，房价一路飙升数倍。然而鄂尔多斯终究产业单一，只以煤炭业为主，鄂尔多斯不仅是鬼城，也是债务之城。
2013年时供给严重过剩的顶峰，鄂尔多斯年供给是需求4倍。现在最新的供给过剩问题依旧非常严重，即使有所缓解，但供需比超过200%，意味着去化时间至少在5年以上，仍旧面临相当大的困难。
位于康巴什新城核心区最好的项目7年去化90%，一共1518套可售，目前剩下150套小户型。鄂尔多斯居民在2010-2012年间几乎全部参与民间借贷，很多人把毕生储蓄放进去了，目前都在债务负担里没法走出。
本地投资意愿较弱，亿利集团总部已经搬至北京，目前在北京周边、福建等地开展地产投资，在鄂尔多斯已经没什么项目了。小开发烂尾项目多。目前在东胜区郊区四面都有大量小开发商留下的烂尾楼，所以基本没人拿地投资，如果要拿地，还不如直接收购，打个折现金都有的买。目前有几个楼盘复工，主要是康巴什区域。
呼和浩特
呼和浩特的“鬼城”位于清水河，是内蒙四个上班鬼城之一。位于内蒙古自治区中部，呼和浩特市最南端，在这里规划市区，等于重新建一座城市。
作为年财政收入只有3000万元的贫困县，清水河县启动耗资60多亿元的县城搬迁计划，折腾了10年后，终因资金链断裂放弃，荒唐的新城梦破灭后，留下一个占地庞大的“烂城”和地方 *** 的一 *** 债，还有老县城的破旧不堪和人们内心的余悸。
60亿的投资仅利息支出一项就需1.2亿，就算清水河县人民不吃不喝，也需4年才能还清。如今项目流产，资金链断裂，造成烂尾楼一片。清水河县 *** 不再搬往新区，重启停滞10年的旧城改造。
这些“鬼城”，有些已经复苏出现了生机勃勃的景象。有些还在荒凉颓废中挣扎。过于匆忙地认定中国新城失败，宁肯认同轰动一时却并不准确的“鬼城”说法。这些新城有许多都是按照大约20年的时间表来规划建设的。现在许多项目还处于建设中，我们不能指望哪个国家在短短六年时间里就建好一座新城并且让里面住满人，对吧？
