侨鑫·保利·汇景台

项目位置在汇景新城的东北角，东侧挨着科韵路，北面看环城高速，南面是龙熹山组团，小区的出入口在项目的南侧和西侧

住宅建筑面积约8.06万方，住宅总户数408户，套均建筑面积197平，肯定是属于豪宅类的了，户型面积段在123-355平，主流面积在180-250平，其中355平属于顶楼的复式，2梯2户、3梯3户、3梯4户的梯户比

现场销售反馈回来的消息是，将首推2、3、5、6栋，也就是上图中黄 *** 块那一部分，涵盖建面约123-294平户型，货量约100套，吹风价约13万-15万/平（销售现场说汇景新城的二手价格在10万左右，打个8-9折吧，8-9万是有的）

截至目前，项目已超过1000+人进行诚意登记，待预售证下来即可交认筹金80万，计划12月底开盘。目前项目的节点是12月中上旬现场的售楼部开放，估计快的话下个月月底就能开盘。售楼部在1栋、2栋的连接处，那里将作为售楼部以及后续的会所

客观地说，汇景台这个项目产品上算中规中矩吧，惊艳肯定谈不上，除了6套左右的355平的顶楼复式在产品上有突破之外，其他的基本延续了侨鑫地产自身的特点，以及最新产品设计上的亮点，比如外立面采用大面积的铝扣板玻璃幕墙，比如大户型带保姆房，比如大户型超7.5m宽的大阳台

但另一方面，侨鑫地产又是做豪宅的，在软性条件上肯定还是有亮点的，比如这一次就提出了“六恒科技系统”的概念（恒温、恒湿、恒静、恒净、恒氧、恒智的健康新生态），打造广州首个六恒科技豪宅小区，这一点有别于市场上其他家，也算是一个突破，至于这个系统好不好用，体验感如何，想必是不会差的

汇景台愁不愁卖？我的理解是销售不成问题，因为背靠汇景新城这个当年的全国十大豪宅盘，以及那么多的业主，再加上乔鑫这个广州最顶级的豪宅专家（想想汇悦台）

汇景新城里面住了太多有钱人，这些业主当中会产生两个需求，一个是“旧换新”，比如直接买这里的190-250平，甚至顶楼355平的复式；其二是业主想为自己的子女买一套，本身是汇景的业主，也想让子女住得近一点，那可以买小一点的三房，比如123-141平之类的，总价在1500-1800万左右

锤哥点评『侨鑫·保利·汇景台』：4大豪宅里最不愁卖，产品、园林、装修、价格最四平八稳

合生缦云

合生创展这个开发商，早些年在万科王石眼中的地位是“中国房地产的航母”，这么多年过去了，这家开发商和品牌其实并不被大家所熟知，有点神秘和低调

比如你知道这家开发商在广州开发过什么像样的项目吗？开发过哪些豪宅类的项目吗？其实是没有的，除了早期的华南新城、帝景山庄，几乎听不到它在市场上的声音

项目位于现有帝景山庄的西侧，里面有一个湖泊叫做月亮湖，南邻悦景路，与合景的臻颐府隔路相望，周边的整体环境算作一流，不临主干道且里面有一个湖泊，以及错落有致的坡度现状，为项目打造豪宅提供了良好的自然环境

按照项目的进展预计，合生缦云今年底可能售楼部开放，进行诚意登记，但具体开售肯定要去到明年的3-5月份了，甚至更晚。取决于两点，一是工程进度和预售证的时间，另外就是备案价，如果备案价比较低，比如低于10万，那合生就拖着呗

整个项目打造成低密度的豪宅社区，层高15-16层的小高层，全部是2梯2户的板式设计，外立面上据现场反馈是铝扣板和大面积的玻璃幕墙，体现出绝对的现代感、年轻化和潮流

项目目前还是一个工地的状态，地基和售楼部还在建设之中，现场销售说合生的老板对于售楼部的装修标准一升再升，甚至都打掉了一部分已经装修好的，由此看来工期可能会往后拖，但不管怎么说这种态度锤哥是认可的，毕竟要做豪宅嘛

这一次合生缦云项目的理念一改过去那种陈旧的老套感，直接引进安缦酒店的缦系物业服务，通过管家式尊享服务、“铂金管家”、超五星酒店品质生活服务专家三大体系，为业主营造高品质的居住体验和生活方式。项目据称会参照缦云酒店5个服务人员对应一个客户的配比，为业主提供服务，如果达到这个标准的话，那未来会对项目的物业管理带来绝对利好的强大冲击

产品上以板式为主，面积段在142-258平，3-4房2厅2卫3卫，首期开盘的是1、2栋，累计60-70套，面积为142平的3房2厅2卫，以及167平的4房2厅3卫

从户型产品上来看，平面局部还算合理，142平的不超豪宅的阳台做到7m的面宽，“U”型厨房既保证了功能上的实用性，又保证了动线的合理性。142平的三房单位唯一有点小缺憾的是左上角那个房间的动线与厨房、餐厅交织在一起，略显混乱

167平做到了4房2厅3卫，带双主套的设计，但是次主套的卫生间是一个暗卫，这是一个瑕疵。另外一点是餐厅位那里本来是可以设置一面窗来进行采光的，现场销售说为了保护外立面的完整性，那个地方就是一面实体墙，采不了光

锤哥点评『合生缦云』：产品上有小瑕疵，4大豪宅里最不缺钱的开发商，一定会吊着卖

合景臻溋·名铸

合景臻溋名铸这个盘高调亮相，2019年的地王，把交给 *** 的公建配套算上的话，楼面地价去到7万多，不算公建配套的楼面地价是3.7万。这个地块位于金融城，东侧就是鱼珠，南向一线江景，在地理位置上属于绝对的C位，秒杀其他三家豪宅项目

主要的户型有267平，280平，322平，404平等建筑面积段，显然这个盘是合景花了血本打造的新一代豪宅，这个项目的产品肯定比第一代的豪宅珠江新城誉峰要好，也会比牛奶厂的臻颐府要好，毕竟地段和客群是不一样的

合景臻溋名铸由4栋住宅+3栋公寓组成，日前已开放售楼部及样板房，主力的建筑面积在267-280平大户型，对外吹风价19-23万/平，看房需验资1000万

目前在售的是商办物业，其实也就是公寓，据说公寓的价格都卖到了20万以上，甚至达到30万一平，商业的网传备案价在13-21万/平，最高达42万/平，因为公寓和写字楼的售价不受备案价影响，所以可以往高了卖

拍脑袋来看，如果住宅按照单价15万（实际应该不比这个低）来计，总价范围在4000-6000万，这个总价几乎可以买珠江新城除了汇悦台、柏悦府这几个拔尖小区之外的所有小区和户型

目前项目只显示商铺的预售证是拿到了，住宅的还没有拿到，因此项目目前在售的只是商铺，考虑到住宅的限价问题，合景估计也是在做两手打算，先卖着商铺再说，后续再看市场，边走边看

另外就是，如果公司缺钱，那就先把牛奶厂臻颐府的住宅去货，反正这两个项目都是自家“篮子里的鸡蛋”

产品上面，合景臻溋名铸的住宅是做了非常大的突破和创新的，比如280平的户型，仅仅做了3个房间+一个工人房，3主套+公共卫生间

户型平面上来看，打破传统的以“客厅+阳台”为核心点的布局，改变为以“岛台+西餐厅+中餐厅+客厅”为核心点的布局，整个户型平面给人一种大尺度空间感，这种依据南方人、广州人生活场景所提炼出来的产品改动，以公共活动空间为第一要义，十分值得期待

“艺术和美学的交融，人文与 *** 的协奏”，合景用这句广告语来宣传这一批住宅的产品特色，看来是铆足了劲要打造好。如果你看过珠江公园北门的誉峰，看过天銮、领峰，你就知道臻颐名铸的产品会是这一类产品的升级版

锤哥点评『合景臻溋·名铸』：好区域、好产品、好江景，单价有望突破广州市场新房的天花板，达到近20万一平，总价3000万起，主力总价4000-6000万，硬气

合景·臻颐府

合景臻颐府是去年拍卖的，楼面地价5.1万拿下，当时周边牛奶厂的二手节节攀升，地王一出，牛奶厂业主的信心更加强硬，直接把价格喊上了10万

从区位上来看，位于牛奶厂悦景路边上的臻颐府，属于牛奶厂板块相对位置不那么好的，比如距离悦景路只有10-20米，比如那边山体连绵，给小区的规划设计带来一定的麻烦，而且楼面地价去到5.1万，那得卖多少钱才不亏呢

这不，因为受到备案价的影响，这个项目的展厅设在合景地产的总部来进行展示，首批推货放风价为7-8万，低楼层的为7.4-7.6万，高楼层的在8万左右，看到这你可能会质疑，楼面价5.1万，售价7-8万，认真的吗？

再来推算一下，如果楼面地价5.1万的臻颐府，最终真的要卖7-8万，那牛奶厂的二手价格是不是得7万以内呢？同一个板块嘛

臻颐府主推建面约197-350平大平层，门槛为1700万起步，看房同样需验资1000万

据现场销售表示，项目自2021年6-7月份开始收筹和落定单位，交300万即可提前锁房，但啥时候开盘和网签不确定，可以肯定的是今年一定开不了盘，预售证的问题

197平的4房2厅3卫，相对来讲户型上就没有那么跳跃（和臻溋名铸相比的话），整个户型平面还是很合理的，典型的南北对流，南北双太阳采光，主人房南北对流，双主套设置

面积去到250平及以上，户型上就会有突破了，4房2厅4卫（不算工人房的卫生间），且带工人房。南北对流的双阳台设置，主阳台9.1m超宽采光面，超大“中西式”的餐厅设置，6.2m*4.8m长宽的餐厅尺寸，恢弘大气

锤哥点评『合景·臻颐府』：在销售上与合生缦云一定会形成“肉搏战”，本区域内的绝对改善型小区和产品，高总价销售压力还是比较大的

保利招商天郡

面积139-262平改善型，吹风价14-15万单价，国庆期间就入市了，目前是内部登记阶段

保利的天字系列，是不是看到“天”字就有点保利天悦的感觉？确实，在广州做产品来讲，产品综合力最好的两个发展商，一个是中海，另一个就是保利

这个项目虽然不在万胜围，周边也没啥地铁规划（未来8号延长线会往东边过来新洲路），但琶洲这两个字值钱，并且离万胜围地铁站1.5公里，加上有江景资源，虽然不是绝对的一线江景，但150米的距离不算太远，整体来看也算江景

这块地的楼面地价5.1万（和臻颐府一个价格），面粉价在这放着呢，户型从136-262平，绝对大户型产品，从3房2厅3卫，到4房2厅3卫

仔细看户型图，真的很棒，而且我的直觉告诉我，后续有江景资源的改善型产品其实不用那么大，最舒适的面积段是130-200平之间，产品的使用率、规划设计上的完善和效率，已经替代了过去那种“傻大黑粗”式的绝对大面积的产品，这就是产品力的一个体现

至于具体什么时候开盘，不得而知，大概率也是被卡在备案价上，但是这个盘很小，内部消化即可，可能不会“敲锣打鼓”式地卖房

越秀赤沙TOD项目

就不说具体项目的优劣势了，说说琶洲的辐射吧，以现有磨碟沙琶洲西区为核心的区域，起来后能够辐射哪些区域和板块？

肯定是先有新港东路，到万胜围一带，再到东环附近，顺着新港东路、阅江东路来展开，会辐射到黄埔涌以南，新窖路以北的区域，华快附近，也就是所谓的赤沙，时间周期在5-6年以后才有效果

至于科韵路南端的仑头，不管是官洲南苑，还是官洲北苑，会受到辐射，但估计得8-10年之后了，而且到时候这些小区都是正宗的老破小了

88亿！琶洲南区爆发，富力正式牵手海珠赤沙。赤沙村更新改造项目总用地面积为69.38万平方米，改造范围内总建筑面积152.86万平方米，改造总成本为88.1亿元

赤沙村东至科韵路，南至新滘东路，西至华南快速路，北至黄埔涌，这是地理上的赤沙，琶洲CBD近在咫尺，隔着一条河就是国际会展中心，项目周边规划在建地铁包括18号线、12号线、11号线，赤沙滘站就在其南侧

占据着琶洲南片核心区域的赤沙，无疑是一块“大肥肉”，目前住宅用地稀缺的琶洲，住宅项目的琶洲壹号、保利天悦等，二手报价大约在10万+，保利天悦13-15万一平。赤沙项目就是承接琶洲互联网电商总部基地，作为高端住宅来打造的，前景可期

但是，时间上的不确定性是一个非常大的变量。越秀的赤沙TOD项目，最快也要到明年5月份了，其他的没有消息

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