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文
摘
要
感谢老铁垂青，楼司令--用佛系的心态看楼市。不急功近利，不乱打“诳语”。为购房者决策把好关、置业路上买对房，司令期待和你有故事！
当下的佛山市场，究竟算不算火热？不同人必有不同答案。因为大家的佐证逻辑，各不相同。
但有一项逻辑佐证市场热度，相信没有人会怀疑。那便是开发商对于后市的态度，这往往能从激烈的土地市场上窥见端倪。
01比如昨天上午，三山新城一宗占地面积近10万㎡的地块，三度挂牌，终以超46亿的总价成交，扣除所有成本，楼面价更是近1.7万/㎡，轻松挤进佛山Top10。
出让地块航拍示意图
但业内人士直呼这地价真值，如果再把时间往回拨1个多月，土地市场的抬头信号，更加明显：
3月30日，禅城湾华约1万㎡的宅地，17家房企争崩头，最终龙光以1.57万/㎡的楼面价技压群雄；
3月31日，绿岛湖一块不算太优质的地块，白天5个开发商缠斗4小时；当晚21点半，房企再战“加时赛”，世茂以楼面价破万拿下；
4月3日，曾于去年流拍的狮山博爱湖南地块，竟有10家房企参拍，最终奥园艰难拿下，成交价比去年挂牌多掏了2个亿。
4月8日，佛山车城地块，超20家房企参赛，最终龙光以近1.6万/㎡的价格夺魁；
5月8日，禅城城北1.7万㎡的小地块，更是激战53轮，拍出了1.4万+的板块新高；
跟去年下半年及今年一季度的悲观行情相比，深谙政策走向的开发商们，已经走出楼市的阴霾，纷纷用真金白银投票。
而这股拿地热情也率先传导到楼市，看回上个月佛山楼市的成绩单，便一目了然。
新房网签数据破万，达到10126套，一二手成交环比超30%，新房单月更站上了10年来的第四高。
相比3月份，楼市已逐渐走出阴霾行情，显现成交走热的趋势。面对不少限购板块的楼盘，购房者已逐渐失去了3月时的谈价话语权。
02但在当下行情里，并不意味着随便一块地起拍，都能有圆满的结果。就如5月21日的石湾地块和5月25日的大良地块，都未能成交。
这背后的原因不好一概而论，但楼市的板块分化，精明的房企必然看在眼里。不是所有地块，都值得房企奋不顾身去抢。
土地是房企盖房最基本的生产要素，如果拿货价贵了，最终必然推高终端售价。
曲高和寡，高价地日后想要被市场接受，光凭一句“面粉价贵过面包价，所以面包要涨价”显然不足以服众。
高价地被拍出，最终想要个好归宿，必然要求开发商用心做出好产品，才能赢得市场的青睐。
否则，别说开盘慢慢卖了，就算连开销售中心的勇气都没有。经历过疫情的洗礼后，房企也逐渐理性，因为市场上的购房者也变得更理性了。
买方市场的理性，在两类人群的购房态度上体现得淋漓尽致：
①刚需自住群体买房会更多去对比；
②投资群体不会那么轻易就下手。
现在已不是开发商闭着眼拿地，都能轻松赚钱的时代；更不是购房者闭着眼买房，都能大赚的时代。
区域分化+产品优劣，决定了楼市下半场里房企的活法。
优质的板块，匹配有竞争力的产品，才能让市场的大多数人甘心买单。
03而回顾上个月，市场就有两个处在不同板块，甚至不同客群的纯新盘首开，录得了令市场侧目的成绩。
先是5月16日，位于佛山新城之新城东地铁站附近的龙光·玖龙玺盛大开盘。此前项目收筹约400组，推10栋&15栋，合计217套。
开盘当天，现场早已人声鼎沸，等候区座无虚席。不少顺德以外的禅城、桂城，甚至广州客捧场。
现场实拍图
开盘当日，10栋均价2-2.2万/㎡，15栋均价2.35-2.6万/㎡。当天，项目销售全线飘红，首开录得5亿战绩。
此后几天，项目顺销理想，余货去化可观。就半个月，项目近期又计划加推新品100~124㎡低密住宅。
再是时隔一周的5月23日，位于绿岛湖板块的地铁上盖项目--龙光·玖龙臺迎来首开。推4、5两座，推售近300套货。
开盘当日，马哥孛罗酒店会场人头攒动。不少禅城主城区、南庄本地，甚至桂城及广州客到场抢房。
现场实拍图
开盘当日，项目4、5座均价在1.5~1.8万/㎡，其中单价更高的115㎡四房更是成为全场的抢手货。
当天去化8成，近期也将继续推出5座精致的03、04南向三房单位。
04如果说以上双盘热销，跟楼市回暖的大环境有关系。用“原本属于3月阳春的需求，被延后到4、5月份集中释放”来解释，也能说的通。
但市场回暖只是楼市成交的催化剂，需求延后也不过是房企卡住了天时。但市场上，真不是每个盘都能在借助催化剂、占尽天时后实现热销。
至少，市面上的大多数盘都不是。
购房者越来越聪明，经历过疫情的洗礼后，就像上文的房企拿地那样，更清楚自己想要什么产品，更适合什么产品，不能碰什么产品。
对于地段的斟酌、配套的审视、产品的考究，成了当下精明购房者决定是否买单的常规操作。
而关于佛山新城龙光·玖龙玺的地段、配套及产品价值，此前咱们已在这篇文章梳理过：让世俗不再偏见，佛山新城需要这个答案！
关于绿岛湖地铁上盖的龙光·玖龙臺，其板块的配套、产品价值、适合人群，此前咱们也已在这篇文章加以梳理过：要地铁，要商业，要近湖！这要求不过分
但再好的地段、再完善的配套、再出众的产品设计，脱离实际定价过高，一样曲高和寡，出货艰难。
毕竟，龙光两个盘不是面向佛山最TOP的那一小撮人。普通的新老佛山人，都是务实且追求性价比的人群。
就说当下的佛山新城非核心的外围盘，均价已经去到1.7~1.85万/㎡，而核心区最贵的项目已经喊上3万+。
而同在佛山新城核心区的龙光·玖龙玺，以2万出头的定价卖改善的产品，连板块不曾有的南北双阳台5房，不过是2.5万/㎡左右。
再说目前绿岛湖板块早有盘卖出2万+，与绿岛湖一站之隔的毛坯项目也卖到1.7万+。
而作为地铁2号线绿岛湖地铁站上盖的商业综合体--龙光·玖龙臺，楼下走几步就到地铁口，饭后10分钟脚程就到绿岛湖。
加上项目拥有板块少有的三房和稀缺的南北双阳台四房，两类产品，都跟主城区保持着强大的竞争力。不意外于主城区的刚需、改善群体会用脚投票。
而这也恰恰是龙光在抓准天时后，继续占尽地利和人和：拿对地块、做好产品、定准价格。这正是龙光双盘热销背后的根本原因。
05热销之后，这两个盘会如何定价，会否像大部分开发商那样应声涨价，司令不得而知。
如果你还在犹豫，那么你最好确定当下，你是否有更好的选择。
你也可以选择继续等房价跌了再入手，但你也不能阻止那些真正需要买房自住的人，比你先出手买走你更心水的楼层、朝向和户型。
毕竟市场上，跟房价涨跌博弈的人，只有两种结果。要么赢，要么输，没有平局。
早看早决策，速度出击把握主动权。这一直是司令长期对广大刚需、置换老铁的忠告！
司令说楼：用真金白银探索的楼市经验，用接地气的方式让你躲开楼市里的坑。为买房人解惑答疑，买对房子少费心。那些别人不肯说的，司令告诉你。