本
文
摘
要
我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
提问：深叔，你好，名下有三套房产，在西乡碧海有两套房子，一套三房，一套四房，在平湖有一套两房，目前碧海的四房和平湖的两房在还贷，请问平湖地铁开通后，平湖的房价是不是会上涨？还有就是请问我该如何优化资产配置？
深叔：你好，首先，平湖的获利所需时间比碧海长，平湖地铁属于远郊地铁，不会促进房价上涨，虽然佳兆业会开发平湖，但佳兆业配套能力弱，难以形成商圈。其次，给购房者的资产配置建议是：如果压力大，建议购房者保留一百万作为月供，两年内出售碧海或平湖其中一套；如果压力不大，并且现金流充足，建议抵押碧海的三房，从后海、前海南、蛇口、太子湾、宝中这些区域中做选择，升级资产。最后，提醒购房者，无论碧海还是平湖，都需要做好资金规划。深圳买房建议，详见内部分享。
提问：深叔，您好，我是一个喜欢炒股的散户，最近萌发了投资房产的想法，但是对房地产市场了解不多，都是投资，请问楼市和股市的差别是什么？
深叔：你好，楼市和股市的差别在于门槛和数据真实度，股市门槛低，数据真实度高，楼市则相反，资金门槛高，存在数据陷阱，真实度低。除此之外，楼市还有这些特点：首先，价格不透明，具体体现在：1.没有确定的估值算法，受多种因素影响，不确定性高，即使是评估公司给的报告精度也不高，成交价格需要协商。2.没有历史成交数据，很多房子交易历史是空白的。其次，交易量数据不透明，楼市交易没有公众监督。再次，楼市交易不确定性高，且存在灰色地带，买家的心理价位和承接力度都是不确定的，政策无法防范小屋交易。最后，想在楼市中获益最需要的是分辨数据真伪的能力，不能仅仅依赖APP和大数据。
提问：深叔，你好，在福永靠近吉安泰工业园的地方有在集体土地上建的还建房，价格便宜，离地铁近，听说还建房也是可以办下产证的，跟商品房差别不大，可以入手吗？
深叔：你好，还建房有三种类型：划拨土地性质，手续齐全五年可办证；国有土地转让，可以立马办证；集体土地性质，不能办证。还建房值不值得购买取决于是否能办证，集体土地性质还建房不能办证，没有金融属性，只能用来居住，不建议购买。
提问：深叔，你好，请问，一个住宅小区里有超过半数的开公司的，例如岗厦的彩福大厦，这样对房价会不会有影响，是好是坏？为什么会存在这种情况？这种情况未来会如何发展？
深叔：你好，住宅小区有办公是不利的，具体体现在：1.影响居住氛围。2.低买低卖，获利空间小。3.通常这类小区处在商务区的辐射区域，租售比有优势，地段确定基础价格后，起决定作用的楼宇品质。住宅小区内会有办公的原因有这几类：1.房子设计结构适合办公，例如港式建筑。2.历史偶然造就办公租户，电商行业发展产生很多个体经商户。总的来说，办公比例会逐渐降低的，一方面，只要办公楼增多，住宅的办公租户就会慢慢迁移，另一方面，政策是趋向降低住宅楼盘的办公比例的。深圳买房建议，详见内部分享。
