随着我国房地产不断发展，从最初解决纯粹的居住问题，到现在各色各样的地产出现在人们视野中，不乏包括康养地产、文旅地产、商业地产、住宅地产、工业地产等等，其中文旅地产成为近5年以来十分热门的地产，融创曾一口气收购了万达13个文旅地产项目，收购价格达到438.44亿元，随后又在一年后以62.81亿元收购万达文化管理100%的股权。

不仅仅融创对文旅地产痴迷，越来越多的房企也对文旅地产寄予厚望，据前瞻产业研究院统计数据显示，2017年—2021年，全国文旅地产项目数量从9000出头增加到接近10000个，平均每年文旅地产数量增加约180个，其中长三角、环渤海、中部区域、云贵川渝、北部湾区域、粤港澳大湾区及海峡西岸区域6个区域的文旅地产数量占全国的77%。

之所以越来越多房企瞄准文旅地产，归根结底还是因为人们生活水平越来越高，对旅游需求也越来越大，出现新冠疫情之前，据中国旅游研究院发布的2019年旅游统计数据显示，2019年国内旅游总人次达到60.06亿次，相当于平均每人每年旅游4.3次，其中60岁老年人占比超过20%，因游客旅游按照年龄划分无法得到较为准确数据，45岁-60岁中年人占比不详，但从地方和机构数据来看（2022年新疆暑假旅游中年人占比55%、途牛旅游网统计的2022年清明节45岁以上中老年人占比不足26%），中年人旅游占比不低于老年人占比，这里我们保守按照中老年人总占比40%计算，相当于2019年有24亿人次旅游人群是中老年人，随着我国老龄化、少子化加速到来，预计到2035年我国将进入重度老龄化阶段，60岁老人占比将达到30%，然而，不少中老年人还未来得及周游全国，便被海景房“捆绑”，不得不再次回到工作岗位。

为何海景房专坑中老年人？

我国的海景主要分布在渤海、黄海、东海、南海一带。

渤海周边的海景房分别在辽宁省的大连、葫芦岛、锦州、盘锦、营口、丹东，河北省的秦皇岛。

黄海周边的海景房分别在山东省的威海乳山、银滩荣成、石岛文登、南海龙口蓬莱 、海阳、青岛、日照。

东海周边的海景房主要在浙江省的舟山。

台湾海峡周边的海景房主要在厦门。

北部湾周边的海景房主要在广西北海。

南海周边的海景房主要在三亚、海口、广东省的湛江。

海景房好不好？答案是当然好，大部分海景所处的地理环境中，空气质量、气候、风景等都超过一般非海景房，如果单独考虑宜居性，海景房无疑是不错的选择。

关键问题就出在海景房被过度高估，比如乳山，平均房价仅3500元/㎡左右，而乳山的海景房在2018年曾一度达到1.3万元/平方米，海景房是普通住宅房价的4倍，难道就因为海景房具有独特的风景优势？

从媒体曝光来看，绝大部分购买海景房的人群是中老年人，因为中老年人基本退休或即将退休，不再为工作忙碌和烦劳，有更多时间去享受生活，并且中老年人的消费能力恰好可以匹配高估后的海景房，于此借着中老年人旅游的功夫，顺便让旅游团参加海景房宣讲会，经过n多次重复后，本地人都不看一眼的海景房，反而以4倍的高价顺利卖给外地中老年人。

有人会想，为何海景不会坑年轻人呢？一方面年轻人对房子的消费力还较弱，即便是愿意参加海景房宣讲会，成交的几率远低于中老年人；另一方面年轻人对房产投资十分谨慎，会通过各个方面验证、推测，很难落入销售骗局。

现如今的海景房下场如何？

对开发商而言，中老年人买房“最难缠”，尤其是老年人，年轻人或许不同，购房合同中的签字和手印是自己亲自完成的，亏了也得认，哑巴吃黄连有苦难言也会选择憋着，毕竟挣钱能力还在，但是对于中老年人而言，往往不会选择沉默和忍气吞声，明知一定会败诉也要坚持上诉，归根到底，买海景房的钱是他们唯一的养老钱，除了争取退房退款，很难再依靠年迈的身体像年轻人一般去打拼。

由此可见，高估后的海景房，爆雷是迟早的事，比如开发威海银滩项目的开发商威海辰远置业有限公司，经天眼查查询，法律诉讼案件达到135条，这家公司作为被告人涉及的案件总金额达到378万元，因为购房合同已经生效，购房人上诉基本等同于败诉，对开发商而言，顶多背上骂名口碑下滑，反正房子已经全部卖出，而部分购房者为了止损，反正也不去居住，卖价甚至达到5万元/套左右，犹如于海边的鹤岗，这也养活了一批又一批负责买卖海景房的中介，5万元收购，10万元卖出，开一单就能吃半年，来旅游的游客因一时冲动而买房，后又一气之下选择降价卖掉，亏的都是外地游客，赚的都是本地中介。

经过媒体大量曝光后，接下来，相信海景房的下场更加难堪了，因为长时间居住率不高，昔日幻想无限美的海景房或将沦为“鬼城”，犹如过街老鼠，人人厌弃。在这里，从事房地产行业多年的内行人士，揭露海景房3大营销骗局，平时喜欢旅游的朋友建议收藏和转发，以防上当受骗。

第一、免费游、低价游是骗局的开始，记住天上不会掉馅饼

在过去，免费游、低价游的骗局，主要是通过免费、低价噱头吸引游客跟团，跟团之后的消费才是骗局的开始，比如旅游过程中穿插“参观旅游商品馆”项目，这里面的商品可不是一般农特产品，而是价格是平常价格十几倍甚至几十倍的翡翠、玉石类，只值几百元甚至几十元的挂饰，其价格可以卖到几千元甚至上万元，经过导游的不断渲染，不少游客至始至终都察觉不到被坑的事实。

现如今，跟旅游团旅游的游客，尤其是中老年人，很容易在旅游的过程中购买养老房，比如重庆、成都的中老年游客到贵州或云南旅游，经常会冲动之下购买养老房，这类养老房最大的优势就在于环境好，但最大的劣势也摆在眼前，即配套差、生活不方便，未来子女一起居住的可能性并不大，子女也不放心让父母长期居住在这样的环境中，最后想卖却发现很难卖掉，只能低价卖给中介。

第二、以租养贷、租金赚钱要谨慎，聚宝盆都不会转手给他人

在文旅地产中，越是游客多的景区，面对推销房子投资时越要谨慎，投资讲究的是对市场调研要求准确，对未来或将发生地做好估算，综合评估是否具有投资价值，举个例子，某海景房价格10000元/平方米，一套50平方米的公寓需要50万元，假设当地实际市场租金2000元/月，这套房子理论回本周期是20.8年，事实上这个回本周期跟普通住宅相差无疑，这时卖房人员会以旅游旺季举例，每月房租4000元，日租133元即可，只需要10.4年就能回本，一般情况下，中老年人都会很心动，在如何美好的新环境中，即便不出租，以后自己居住也很不错，事实上，影响房子投资回报率的因素较多，而影响海景房回本周期的因素更多，比如周边酒店、疫情、气候变化、当地发展等等，记住一点即可，当一个人手持聚宝盆，就不会主动将聚宝盆拱手让人。

第三、营销骗局都离不开这2句话：熟人生意不好做，陌生人的钱才好赚

文旅地产中，无论是海景房还是商铺，在卖房人眼中，最好赚的还是陌生人，举个例子，某海边海景房，收购价格5000元/平方米，卖出时标价15000元/平方米，如果卖给好朋友、熟人，能达到0差价转卖，而如果遇到陌生的本地人，卖价或许只能达到6000元/平方米，当遇到陌生的外地人，卖价甚至可以达到14000元/平方米，区别就在于，本地陌生人熟悉市场，不容易高价出售，外地陌生人不熟悉市场，可以通过造梦、拔高预期增加利润，因为是陌生人，不会因为高价出售而愧疚，更不需要担心以后找麻烦，所以说营销骗局都离不开这个逻辑。