本
文
摘
要
撰文：佩奇 美编：田青 校对：紫藤
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冰与火的世界
从2021年6月3日，华润KO银泰摘得金水东路东风南路地块之后，天赋异禀的地块素质+大商业的天然IP，就让这个项目自带光芒与流量。
直到一年后的2022年5月26日，华润郑东万象城幸福里首开。
仅仅10分钟的时间，首批次360套房源全部售罄，加上价值2.3亿元的575个车位，华润郑东万象城幸福里一次就完成了21个小目标的成就。
当然，这种情况在1年前“拍地”和“限价”两个因素的加持下，已经可以提前预知。
但是，华润幸福里的首开爆火，还是让我等震惊于郑州高端人士的“钞能力”。
要知道，这可是单价3万/㎡左右，总价约450万起步的房子，说是比肩北龙湖部分的豪宅可能有点夸张，但是这里的客群能力完全不输北龙湖的客群。
而在这个项目开盘之前，更是不止一次传出来“茶水费”、“关系户”、“全款优先”、“不买车位选不到好楼层”等种种说法。
这样的门槛，直接劝退了不少水客，购房者趋之若鹜赶往售楼部，使尽浑身解数开始找关系，凑房款。
郑州改善市场，郑州的有钱人已经内卷到如此地步？
与销售火爆的幸福里相比，郑州冷清的典型是近郊市场和大量二手房市场。
由于行政区划和疫情反复卡点的原因，郑州周边的荥阳、中牟、新郑等区域的新房销售均没有明显起色。
即便是在当下众多政策利好叠加的环境之下，购房者对于购买近郊区域楼盘的冲动也并不强烈。
更是有购房者说：这几年买房越来越“怂”，之前觉得城市发展很快，按照正常发展进度，3-5年就可以成熟；而现在，别说四环了，三环外我都要考虑考虑。
郑州二手房市场同样面临这样的境况。
除了高铁东站、蓝堡湾周边等一些传统热门的区域和次新房集中的地段之外，郑州大量楼盘的价格都在持续向下“秃噜”中。
前几年不愿意“舍小利卖房”的人群，车门已经被焊死，不割肉很难将手中的房子卖掉。
一面是大几百万的房子抢不到，另外一面是手里的房子卖不掉，近郊的房子更是陷于停滞，我们该如何面对当下的市场？
——2——
到底什么是便宜，什么是性价比？
我们究其一生，都在为自己的认知买单。
如果家庭能够给予帮助，或者在读书的时候能够早早明白一些道理，踏入社会之后就可以少走一些弯路，也许可以尽早取得成功；
然而，对于大多数而言，路还是要自己走出来的才会有深刻地认知。
就像我们苦口婆心说公寓不能买、商铺要谨慎、市区没有3套以上不要看郊区等选房原则和逻辑，还是有人不听劝。
对于没有什么钱的普通人而言，越是没钱，就越不能出错。
有钱人即便出错，容错率还是很高，无非是家庭买单或者就是当买个教训；但是普通人出个大错，就是要用一辈子去还，没有贵人会为你兜底。
首先，很多人对于“便宜”或者对于“性价比”的认识，就出现问题。
比如，平原新区比二七新区便宜，东三环直通黄河大桥通勤也很方便，但是却不适合刚需，因为那里隶属于新乡，郑州的资源再怎么也不会向那里倾斜。
没有疫情的时候，你我都是普通打工人；有疫情或者特殊情况的时候，你是平原新区的新乡人，我是郑州人。
所以，对于部分群体而言，有些房子不仅是便宜或者贵的事，简直就是坑！
啥叫性价比，就是基本的配套和资源都有，区位也尚可，但是价格相对没有被透支，能够满足生活、满足上学、满足就业，这样的房子才叫“有性价比”。
或者，还有一种情况，也可以称之为“性价比”。
受制于市场环境，或者短期内楼盘集中入市，造成供大于求的格局，产生楼盘逐渐“掐架”的现象，但是其地段价值又足够支撑其价格的，也叫性价比。
比如，2019年的北龙湖南岸、2019年的金水北。
便宜的房子之所以便宜，那不叫“有性价比”，那叫“就值那么多钱”而已。
——3——
备战“粮荒”
目前，郑州房地产的“K型分化”势头已经相当明显。
过去，部分改善产品还少量分布在老城区；而如今，改善的产品和人群正在加速转向中州大道以东。
在过去的几年时间中，佩奇也数次劝告各位粉丝抛掉手中价值不高或者没有居住需求的房子，而佩奇自己就是这么做的。
而在当下郑州房地产市场政策叠加之下，极有可能出现一小波市场回暖的态势，一旦市场回暖，立刻抛掉没有价值的房子。
比如以下这些。
1、无停车位、无物业团队、无绿化的“三无小区”。
在商品房发展过程当中，过去很多家属院或者老旧小区逐渐被时代抛弃，物业、绿化环境和停车位成为老旧小区的三大命门。
物业直接关系到入住后的居住体验，在遇到问题的时候也能迅速解决。
停车问题更是老旧小区的顽疾，早上上班的时候“华容道”一般的挪车场景，让人叫苦不迭。
绿化和环境更是提升幸福指数，提高生活质量的重要保证。
以上三条全中的，赶紧卖！
其实，现在抛已经相对比较晚了，但是能抛割肉也要抛。
2、小户型占比高的社区。
在疫情常态化的当下，小区大门逐渐成为一个“隐形屏障”，进门需要出示健康码和核酸证明，在一定程度上可以筛选一部分人群。
然而，在小户型占比高的小区，用于出租的房子占比较高，人群比较杂，出现问题的概率比较大。
更重要的是，小户型房子一定不是你的终极居所。
未来，在收入和生活改变之后，你一定需要换一套新的房子。
所以，除非真的预算特别有限，兜里一分钱都没有了，在稍有能力的时候，一定尽量满足3室这个最基本的需求。
3、投资属性高于居住属性的房子。
这条本来佩奇不太想说，似乎若有所指，但是这确实是佩奇的真实想法。
在“房住不炒”的大前提之下，以及“房价涨，生育率就下滑”的逻辑中，房价普涨的可能性正在急剧下滑，几乎归零。
这样的情况，可以说在逐渐杀死房子的“金融属性”，纯粹依靠房子的投资价值来谋取毛利的时代已经过去。
大量投资属性房子的扎堆，在出货的时候更是会造成相互“踩踏”，进入拉低卖出的价格。
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总结
总之，现在买房子，要买就买相对好一些的，如果暂时买不起，就守住兜里的钱，握紧现金流。
当然，佩奇认为可以适当拿一部分用来炒股或者买基金，除了跑赢普通理财之外，这也是了解社会运营规律和经济规律的一种方法。
对于在郑州有2-3套及以上房子的非体制内家庭，完全可以考虑置换到能级更高的强二线或者一线城市，当下楼市放松，正是置换的窗口期。
而对于成千上万普通的打工人而言，如果不知道未来将走向何方的时候，最好的办法就是守好手里的钱，然后保证自己的本职工作不失业，适度开辟一定的副业，从而等待黎明的到来。
本文完。
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