本
文
摘
要
常来生意坐生利，变化无常难求财。
文/地产八卦女 陈庆
01
万科——保住了利润
2022，一晃而过。房地产行业，经历了艰难时刻。
无论是销售规模回落到2015年，还是近4成地产从业者转行，这些满是悲情的事实，早已见怪不怪。
但地产公司，其实还有一部分房企，相对来说算过得去。
比如，就有号称“万里长城永不倒”的地产大哥——万科。
不要看万科今年的销售也大幅回落，去年万科权益销售额有4000亿，今年只有2700亿，看似少了近3成，但万科前三季的归母净利润，仍然保持了同比增长，达到了170亿，位列A股135家房企之首。
而万科能够保持利润增长，其中的一个原因就是营销思路灵活。比如珠海房子不好卖了，万科珠海分公司马上推出“雁南飞计划”，坐销变行销，到北方找客户；惠州分公司则与深圳泊寓联动，充分发挥临深的优势，在深圳城中村挖掘了一批潜在购房客户。
由此可见，幸福还是不幸福是相对的，行业下行是行业的原因，但公司经营的好不好，最重要的还是人的因素。
02
碧桂园——保住了营收
如果说，万科是保住了利润，那么对于碧桂园来说，则是保住了营收，保住了行业NO·1的地位。
在最新的年度销售排行榜上，碧桂园以3500亿的权益金额，稳居行业第一位。
虽然从绝对值来讲，碧桂园的销售额也是下降的，但碧桂园能够稳住融资，进而继续稳在排行榜上，我觉得是非常有代表意义的。
▲过去的两年，是民营地产的陨落之年。碧桂园稳住，我们能赢！
最关键的是，在过去一年里，碧桂园开始迈出从三四线向一二线转型的实质性一步。
对此，我还记得2021年之前，碧桂园的投资额中，三四线城市的投资比重达60-70%。
▲而到了2022年上半年，虽然碧桂园总投资额也大幅回落，但三四线城市的投资比重却只占33%。
显然，对碧桂园来说，过去积累的三四线土储已足够，未来进军一二线，未尝不可。
03
保利——争三进一
刚刚说了万科和碧桂园，接下来说说保利。
还记得宋广菊吗？2017年，在宋广菊的带领下，保利突破3000亿销售大关。当时，宋广菊信心满满：“未来两三年，保利再站到前三的位置我是有信心的。”
那年，宋广菊57岁。看来，她是想在60岁退休前，画一个完美的句号。
但是，在被融创通过并购等超常规手段压制反超下，保利“保四争三”的过程实现并不容易。一直到2021年退休，宋广菊仍没有看到保利重进前三。
然而，宋广菊的职场憾事，却是接班人刘平的幸运“躺赢”。宋广菊刚退休一年，保利就真正实现了重回前三。
甚至无论是全口径金额还是权益金额，保利销售排名都达到了top2的历史最好名次。
▲保利重回前三，下一个目标，会是超越碧桂园吗？
为什么保利能有如此大跨越式的发展？究其缘由，在当下这个不进则退的行业局面里，保利有央企背景强、融资利率低、品牌认知度高的优势。
但更重要的是，保利近几年战略投资成都、佛山等强二线城市，可以说非常幸运，也可以说非常有远见——这些城市的房价，近两年一直都是逆势、高烧不退的“网红城市”，尤其是成都，去年一年的热销，几乎 *** 全国楼市新闻头条。
▲保利拿地，向来奉行在“非热点板块（城市）当鸡头，在热点板块（城市）当凤尾”的信条。以成都为例，在非热点板块做鸡头，如果这个板块不是热点板块，保利就会勇做第一，提档升级。如大丰、狮子湖、香槟光华、香槟 *** 、保利花园等等，皆是这个逻辑；在热点板块当凤尾，不做第一，只做第二，比如金融城做第一，保利的土地储备就在秦皇寺，从而规避高昂的拿地成本。图为成都保利狮子湖。
▲“一座千灯湖，半璧保利造”，在佛山，保利是真正的第一地主，无论是拿地宗数、拿地面积，还是拿地金地，保利都是当仁不让的NO.1。2022年，保利佛山的热销盘包括保利天悦、映月湖保利天珺、保利秀台天珺、保利天汇、保利君悦台、保利时代天珀，其中多半为豪宅盘。
▲此外，去年保利还有个好消息就是，新增货值也迈进了第一的位置。结合碧桂园去年几乎没有新增货值，保利VS碧桂园几乎成了没有悬念的悬念。
由此，保利虽然也深耕一线城市，但除了大本营广州，在北京、上海、深圳，保利向来只当凤尾。例如北京保利二十年深耕，虽然也开发了60多个项目，拥有100000+业主，但整体影响力一直居于前十开外。
而在佛山、成都等地，在2022年房价也不落下风，如此差异化竞争的投资视角，是保利重回前三、“争三进一”的独家秘诀。
04
滨江和首开——区域深耕
说完了万保碧，再来说说滨江和首开。
之所以把这两个城市放在一起，是因为这两家房企都是区域深耕、管理半径小的标杆。其中，滨江深耕南方杭州，是浙系房企的代表，首开深耕北方北京，是京派房企的代表。
具体的经营数据上，滨江去年的表现可谓优秀：销售额几乎与2021年持平，仅下降8%，为1539亿，位居民营房企第五；拿地额734亿，权益374亿，一度比肩“不缺钱”的超级央企。
要知道，去年被认为最稳健的龙湖，也才拿地256亿！滨江比龙湖拿地还要多50%，可谓趁着弱市，捡了不少大漏。
最关键的是，去年滨江拿地41宗，但38宗是在杭州拿；融资和去年持平，都是400多亿，但融资利率反而还降了0.3%，充分说明了金融机构对滨江区域深耕模式和产品特色的认可。
反过来再看看京派代表首开。“一座北京城，半壁首开史”，首开是北京地产圈内一等一的大哥级房企，在全北京拥有最多项目（含已售、在售和待售）、最多土储和最多存量货值。
在2022年1-11月的北京区域销售排行榜中，首开屈居第二，仅次于中海。
▲北京区域2022年1-11月销售排名。虽然中海销售总额比首开多了15亿，但论销售面积，首开却比中海多了近10万平。由此可见，虽然自2018年被中海弯道超车以后，首开已不当大哥好多年，但论区域深耕的影响力，首开还是不输于中海的。具体到经营模式方面，首开是业内倡导联合拿地的鼻祖。通过联合拿地，首开可以说是为北京地产国资蹚出了一条新路，这期间也出了不少网红盘，如丽泽的端礼著，奶西的望京樾，海淀的幸福里，等等。也正因为如此，首开和滨江除了“管理半径小”、区域深耕的相似外，两者都极其擅长与他人合作——首开是股权型合作，整个北京地产圈都是“首开与他的朋友们”；滨江是甲乙方合作，很多施工单位都在说，大环境不好，很多企业都在抵房，但滨江还在保持现金支付。现在不抵房的民营企业，可能就剩下滨江了。当然，值得说明的是，首开和滨江相比，目前首开处于守势，滨江处于攻势：
滨江去年拿地权益374亿，而首开去年拿地很少，总共才拿了两三宗地，可谓远远不及市场预期；滨江施行的是主动舍近求远打法，即杭州中心可以拿地，就不到外围拿，一切都以夯实杭州大本营为重心；而首开则是在京被中海反超、扩张受阻，2021年高价拿地，踩错了节奏，现在还正处于去库存阶段，短期看不到转机。05越秀和伟星——异军突起如果说，首开和滨江是区域深耕的代表，那么，去年异军突起的代表，一个是广州国企越秀，另一个是“芜湖”房企伟星。对于越秀，在我的印象里，越秀真正发力是在2019年。那一年，越秀喊着“2020年过千亿”的越秀地产，以6.4万/平楼面地价，豪赌深圳尖岗山地王。自此之后，越秀业绩增长的势头十分强劲，地方排名连续大幅跃升，今年更是凭借千亿房企中唯一正增长的业绩，成为规模房企里面最大的黑马。坦白说，作为广州地主，越秀地产与首开、滨江一样，是少有的深耕型房企；其次，越秀的产品力也还可以，2022年仅越秀和樾府一个项目就卖了超160亿元（是广州番禺 *** 的越秀和樾府，不是尖岗山地王）；最后，越秀地产还通过与广州地铁联姻形成了独特的TOD开发模式，2022年上半年，越秀地产TOD类型项目销售达到120.7亿，同比增长58.8%，这些都是越秀爆发的原因。至于伟星房产，不少地产人可能还不知道有这样一家房企，在他们的印象里，伟星不就是卖水管建材纽扣的？
但在芜湖，以及浙江台州的临海，伟星房产的大名却如雷贯耳。尤其是芜湖，自2000年进驻，深耕芜湖22年之久的伟星地产，在当地已累计开发商业、住宅项目达44座，常年霸榜第一，很多网友甚至因此提议要把芜湖改名为“伟星城”！▲1976年诞生于浙江台州临海的伟星集团，可以说是国内第一批成立的民营企业，依托旗下的PP-R建材管道业务，1993年伟星切入房地产行业，在芜湖和台州“潜伏发展”，并在近年来因为经济大环境骤变，国内房企万马齐喑之时，成功实现了逆势增长。当然，如果只是小范围的逆势，伟星谈不上是“最幸福”的地产公司。问题在于，去年伟星的发展实在是令人瞩目，伟星老板章卡鹏甚至豪言：“要通过三至五年的努力，计划实现500亿～900亿元的销售规模。”▲根据克而瑞的最新统计数据，去年1-11月，伟星房产以117亿元的拿地金额极为耀眼，荣升全国排名第25位；拿地面积达120万㎡，全国排名位居27位；新增货值410.8亿元，全国排名第17位……▲伟星的拿地积极性与实力在国内民营房企已跻身顶流，是拿地销售比高于0.3的三家民企之一，一跃而上与龙湖、滨江并列！06信达与绿城管理——纾困资本与代建“沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春”。行业危机到来，固然有人哭，但也有人喜。这喜的人中，就包括地产AMC代表——中国信达，代建行业代表——绿城管理。对于AMC纾困房企，相信大家已不稀奇。当前，以信达、华融、长城、东方为首的AMC公司，均以“市场化”的方式，低价收购项目层面的资产。融创、世茂、奥园、佳兆业、阳光城、中南建设、建业地产等出险企业，都出现在AMC的纾困名单上。不得不说，此时的AMC赶上了好时候。一方面，民营房企频频暴雷，很多房企是“求”着上门合作；另一方面，AMC也顶着纾困解难保交楼的大义，在这个市场里低价并吞了很多项目还不受非议。比如，在去年7月，信达联合华建，接收了佳兆业广州南沙悦伴湾项目，这个项目可是佳兆业在2020年拍下，捂在手上还不到一年的南沙地王项目。信达至此掌握了南沙悦伴湾的开发运营大权，肥水不流外人田。再比如，恒大投资百亿的安徽新桥阳光半岛项目，也被信达联合华宇接手。过去一年，以信达为首的AMC机构，可谓盆满钵满。至于绿城管理，作为代建领域的龙头企业，去年代建需求的井喷，成为绿城发展的绝佳机会。截至11月30日，绿城手中以绿城品牌销售的代建管理项目，累计销售面积达到533万平方米，销售额达到774亿，已经占到整体销售额的29.4%，对于稳定规模起到了很大的作用。预计，今年绿城代建合约面积会超过1亿平方米，对应的可售金额也会水涨船高，绿城管理的成长后劲依然很足。由此，说信达地产、绿城管理是最幸福的房企，未尝不可！07跨过2022年的其他民营房企2022年十大最幸福的地产公司，最后的一项是：跨过2022年的其他民营房企。为什么会这么说呢？我觉得地产政策放开，对市场肯定是有效的，那么只要熬过了过去一年最艰难的时刻，那么对这些房企而言，绝对是值得开心、值得幸福的。例如美的，新希望，过去一年，靠着母公司强大的民营产业背景，屡屡登上政策支持“白名单”；新城、万达，2019年以前就开始了降负债去库存，可谓因祸得福，资金状况比大部分民营房企要好，如今随着政策面好转，又开始生龙活虎。甚至于融创、龙光，虽说都已经“阳过”，但近期时不时传来好消息。融创接连卖了好几个大项目，收回了很多资金；龙光也好转，2月就会展开境外债务重组，因此我预计这两家房企，今年很有可能重回正轨。由此，跨过2022，拥抱2023。地产行业，永远都还有机会；地产公司，同样也会有“最幸福”的房企。