本
文
摘
要
市场大环境不好的情况下，开发企业对未来预期的把握增加了难度，对利润率测算也越来越严谨，据渔翁所了解，目前主流企业的要求都是在8%-12%及以上，部分公司战略性进入城市的可以降低到5-6%左右。
这个利润10%是个什么概念呢？据网络媒体一份资料显示，银行业的净利润率是36%，食品饮料行业的净利润率是13.66%，公用事业净利润率是15%，传媒业的净利润率是12%，仅利润率比较，开发商并不突出。
那么为什么开发商最容易招黑呢？主要原因还是因为房产关乎民生，房产贴近每个人的生活。
例如我们有钱可以不存在银行；喝不起饮料可以喝白开水；公共事业我们“凡人”接触不到；不是每个人都是老板，所以传媒行业与大多数人也没有关系。而没有房子，就感觉自己像一颗蒲公英，一直在漂泊。
这次，渔翁和大家分享一下开发商的利润组成，以此来判断自己相中房产的价值，升值潜力、抵抗政策风险的能力。
一、
对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用，由开发成本、开发费用、税费三大部分组成。
开发成本不仅只有建筑材料的费用，还有很多其他细项费用，例如前期工程费、建安工程费等
很多买房的朋友，选房周期都会超过一年以上，在这期间，也会了解到很多房地产知识，对于房价的走向、房子成本的构成都有自己的见解。
但是我想大多数只看到了表面的内容，例如土地价格、人工费用、广告费用等，并没有看到深层的需求。
开发企业的开发成本主要包含以下内容：
1、土地出让金：土地款，这可不单是开发商拍卖时举牌的那个价格，地买到了还要交契税；
2、前期费用：主要包含勘察费、设计费、报批报建费、三通一平费、临时设施费用、咨询顾问费等；
3、主体建筑安装工程费：这是我们俗称的盖房子的费用，主要由以下几部分组成、地基与基础工程、主体建筑安装工程、电梯及扶梯、外装饰工程、精装修工程、其他分包工程；
一般在一二线城市，主体建筑安装工程费用一般是2500-3000元/平方米。成本控制优秀的企业能做到3500元/平方米。当然，这个成本根据小区的品质定位而发生变化。（关于这个问题，很多人有意见，要明白一点，这不单指建安成本）
4、基础设施费，主要包含室外给排水系统、室外采暖系统、室外电气工程、燃气系统：室内室外的管道系统、燃气站、室外消防系统等。一般基础设施费用是400-500元/平方米。
5、环境工程费，主要是、绿化：苗木、草坪等、园建及设施、康体设施、水景设备及灌溉系统、照明、围墙、红线外园林建造费；
按可销售面积，环境工程费用一般是150-300元/平方米。当然，也会因为小区的品质定位而发生变化，上不封顶，例如一棵奈良的数百年罗汉松就得上百万。
6、配套设施费，主要是指的是社区设施费用、教育设施费用、会所、室外游泳池及泳池设备、室外球场、架空层、垃圾转运站、物业、设备用房、人防/非人防车库，这些一般在100-200元/㎡之间
7、开发间接费，主要是工程管理费、集团管理费、营销设施建造费、物业管理完善费、开发借款的资本化利息等，开发间接费用一般是100-200元/平方米。
8、不可预见费，一般是200-300元/平方米。
综上，开发成本里面，除去土地款，一般毛坯房成本合计约在3400-4500元/平方米。如果加上精装修，就不止这个数了，非豪宅精装修成本1000-3000/平方米不等，上不封顶。
二、
房地产开发的成本费用，原不止这些，做广告要花掉一部分，大多数情况下，开发商盖房子也是要融资贷款的，贷款就要有利息，这是更大的一部分支出。
1、管理费用：一般按照总销售额1.5-3%左右计算。
2、营销费用：指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。没有代理公司情况下，销售费用约占销售收人的1.5%一3%。
3、财务费用：指为筹集资金而发生的各项费用（一般6-15%）。
三、
就像我们发工资要交税一样，房地产公司需要交纳的税种更多，而且税负很高，主要包含:营业税 、城建税、教育费附加、个人所得税、印花税、房产税、土地使用税、契税、土地增值税、所得税等。
其实天底下大多数的税，都是消费者交的，房地产的税，于是就摊到房价里了。
以前要交销售额5%的作为营业税，城建税及附加税为这5%的12%，现在营业税改增值税了，说是为企业减负，可以用总包等各类公司给的增值税发票进行冲抵。
土地增值税，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，收取30%；增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，收取40%；增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，收取60%；
那扣除项目多些，是不是增值税就能少交点呢？这个“扣除项目”，都给你规定好了，比如营销费+管理费，一般都按照6%来做预算，但是税务局只给你算5%，比如财务费用，你从基金公司或者其他金融机构融资成本比较高，税务局也不认，他们只认基础利率。虽然有些开发商土地拿的早，差价的虽多，但一大半都被相关部门拿走了。
还有一个是企业所得税，即扣除所有成本、增值税税金后，利润的25%，需要缴纳企业所得税。
四、
关键来了：叨逼了这么多，开发商卖一套房子能赚多少钱？
在这里如果摆上一个测算表，会显得有些夸张，看起来也很难理解。一般情况下，我们可以根据经验值来做最初的判断，成本的组成包含以下几部分：
三费占销售额的10%左右+税费占销售额的10%-15%+再加上地价利息外成本+地价=开发成本
举个例子：7月9日，济南一次性挂牌了23宗地，其中有一宗土地位于西沙王庄村。
土地占地面积45596㎡，最高容积率2.5，总建面113990㎡，起拍价82080万元，起拍楼板价7201元/㎡。
目前西沙王庄村周边项目，海信九麓府高层12500元/㎡（毛坯），假定该地块未来整盘销售均价为13500元/㎡。
那么，这个项目在起拍价的情况下，他的成本组成如下：
楼面地价7210+三项费用1350+税费1350+地价利息外成本4000=13910元/㎡，项目在售价13500元/㎡的情况下，项目利润率为3%，项目投资回报率很低。（各家企业成本不同，会有一定差异）
再看一组数据，这个项目的成本组成中，地价及税为8560元/㎡，占总成本的62%，可以理解为，从拿到地，还没开始搬砖盖房子，销售价格就能达到8560元/㎡。
假设一套房子100㎡，这个项目在起拍价的情况下，开发商能赚到约40500元/㎡。
当然，有些开发商精装溢价很厉害，800元/㎡的精装成本，对外报价2000元，如果加上精装溢价，利润不止这些；还有一些项目二期、三期价格会增长，一期算账不行，后面能弥补...
关于以上的账，渔翁也是菜鸟，欢迎同行指正批评，必洗耳恭听！
五、
问题来了：有人说，我老家的房子。3000元/㎡，那开发商赚个屁！
这个首先你要先了解一下，你老家3000元/㎡的房子，是哪一年拿的地，哪一年建设的，有没有房产证，地价是多少？在三四线城市的边缘，楼面价几百块的比比皆是。
其次，要了解下，你所说的3000元/㎡的房子，有没有电梯？是高层还是多层，园林景观怎么样？建筑质量怎样？这个城市的配套费怎么样？后期物业有没有人管？
总结一下，不排除有些项目拿地早，会有很高的利润率，但是当下，我们可以说开发商利润高(因为基数大)，但是不能说开发商利润率高。
这个我想很容易理解，这就好比你卖一辆自行车和卖一辆汽车，利润率一样，汽车赚钱更多一个道理，大多数开发商的利润率并不高。
所以，在我们买房的时候，不妨简单算一下这个项目的大致成本构成，以此来判断该项目的降价空间和后期价格增长可能性有多大，从而抵御当下市场下行所带来的投资风险。
声明：以上为个人观点，部分资料、数据来源网络收集，全文仅供参考，不可作为投资与置业或者其他用途的依据。文/渔翁
