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摘
要
新城控股600万年薪联席总裁曲德君失联了！
据《澎湃新闻》记者消息，曲德君最后一次公开出现在大众面前是1月16日，当天曲德君代表新城控股集团出席了与厦门轨道建设发展集团有限公司的签约仪式，联合开发厦门市“地铁1号线杏锦商业”。至今天已过去一个月了，仍未有他任何音讯。
新城控股2月10日晚间发布公告，公司董事、联席总裁曲德君处于失联状态，“公司尚未能了解到具体原因”，并表示不会对公司经营活动产生影响。
有媒体称曲德君失联是因为被相关部门带走配合调查，可能涉及其万达任职期间的事情。
据了解，曲德君于2019年离开万达入职新城控股，目前担任公司董事、联席总裁，执掌商管事业部，年薪高达600万，并获得股票激励60万股。
新城控股联系总裁 曲德君
新城控股是一家什么样的企业？我们来起底一下它的历史。
作为千亿房企阵营中的一员，新城控股一度被视为严重低估的房企。前不久，新城控股公布了2022业绩预告，预计2022年净利润为6.299亿元-37.79亿元，同比降幅高达70%-95%。
虽然业绩有点难看，但是在2022年地产行业“债务雷”频发的情况下，依然能取得数以亿计起步的利润已经算难能可贵了。
湖塘桥“能人” *** 的新城往事
新城控股成立于1993年江苏常州，其创始人 *** 原是常州市武进县湖塘区织布厂的厂长。
新城控股创始人 ***
据 *** 自述，他读了一本小册子《房地产：投资潮中不沉的船》，看了李嘉诚的故事后萌生了进入地产行业的念头，于是成立“武进新城”公司。
关于这件事，有人提供了另外一个版本。
1993年，原武进县 *** 提出“武进新城区”概念， *** 的出生地常州市武进县湖塘桥开始搞城镇开发，当时他的叔叔是大队书记，藉此便利之机，成立了武进新城公司。
据说“新城”两字是 *** 为了响应县 *** 提出的“新城规划战略”特意用上去的——从起名开始就搭上了 *** 土地开发的“顺风车”。武进新城最开始承接一些村镇改造房项目，逐步积累了一大笔资金。
1996年， *** 又注册了新城控股。
新城控股早年的发展势头非常迅猛，自1998年-2002年，年度销售面积由6万平增长至26万平方米，营收突破1.5亿元，总资产上10亿元规模。在此期间， *** 获得了加拿大永居身份，新城控股还成功在B股借壳上市。
*** 的老家常州武进区是新城控股早期的重仓区，布局了差不多50%的项目。即使是2009年新城控股总部搬迁上海之后， *** 也未放慢在“大本营”武进区扩张的速度。2003-2010年，武进区拆掉村庄、小工厂，建立起商品小区和商业，新城控股是主力军。
如此重要的武进区，加上 *** 又是本地人，难免牵扯出复杂的官商关系。2015年末，常州发生“官场地震”，不少官员因此落马。 *** 随后被武进区纪委带走接受调查。不过，半个月后， *** 便毫发无损地回到了公司。
*** 第二次被带走是2019年7月因涉嫌猥亵女童被捕，第二年被判有期徒刑5年。
“双轮”驱动销售额4年3倍，“小万达”遭遇“黑天鹅”
2015年12月，新城控股成功在上交所上市 ，成为国内首家实现“B转A”民营房企；同年，销售额首次突破300亿。
2014年是一个重要转折点。在长三角深耕多年的新城控股依托商业地产品牌吾悦广场，以“住宅+商业”双轮驱动模式进行全国化布局，进入南昌、长春、安庆、济南、青岛、海口等城市。
走出全国化布局之路的新城控股通过住宅销售反哺商业，高举债、高周转，滚动开发，地产业务规模迅速膨胀。
数据显示，自2016年至2019年间，新城控股销售额分别为690亿、1264亿、2200亿、2708亿，4年增长近3倍；净利增长速度同样优秀，4年间从33.49亿增长至126.54亿。此时的新城控股已经进入中国房企前10之列。
从偏安一隅的常州武进到成为全国性房企，新城控股带有浓厚的“万达模式”，在业内一直有“小万达”之称，其商业操盘团队也多源自“万达帮”。比如这次失联的曲德君就曾在万达任职17年，积累了丰富的商管经验。
就在新城控股大举攻城掠地之际，没想到福祸转化来得太快。
2019年公司董事长、创始人 *** 因个人犯罪丑闻被捕，其子王晓松紧急上位。虽然新城控股第一时间与 *** 进行彻底切割，但依然未能阻止债务挤兑。
当时的新城控股已布局国内142个大中城市，开发项目约680个。为了应付债务挤兑潮，大量资产遭到出售，当年共有21家项目公司被处置变现；扩张步伐也被迫放缓，此后半年多，土地市场未见过新城系公司的影子。
这一“黑天鹅”事件的出现，让2019年成为新城控股高速发展拐点。尽管当年实现126.54亿净利创下历史新高，但同比增速已不到2015年度增速的一半。
地产寒冬逆势扩张，高速增长神话破灭
根据2021年度财报披露，新城控股营业收入虽然再创新高，但净利润方面却同比下降了17.42%，这也是上市以来首个年度利润出现下滑。
2020年，随着疫情影响和中国房地产政策收紧，地产高速爆发时代正式结束。
已经走出“ *** 事件”阴影的新城控股开始了商业地产的逆势扩张。数据显示，2020年-2022年，已开业及委托管理的吾悦广场分别为100座、131座、140座，其中新城控股自持商场126座。
尽管新城控股商业运营目标与年初制定的目标尚有差距，但在2022年商业营收首次突破了百亿，达到100.06亿元，同比增长15.8%。
相比商业板块的增长，新城控股整体状况却并不乐观。
继2021年业绩“变脸”之后，新城控股销售规模已经全面萎缩，进入“腰斩”状态。2022年全年合约销售金额1165.3亿元,同比下降50%；累计合同销售面积约1191.52万平方米，同比下降49.40%。
在“住宅+商业”双轮驱动下，新城控股的下沉式扩张更是成为一把“双刃剑”，目前高达60%的可售货源压积在需求普遍较弱的三、四线城市，去库存压力可想而知；为了快速甩货，新城控股频频动用“工抵房”、“工抵铺”促销手段。
截止2022年三季度末，新城控股总负债4151亿，净资产负债率为81.36%,负债总规模位于中国房企第五位。
好消息是，在“第二支箭”的支持下，新城控股150亿中期票据集中获批注册，这一发债“红包”将大大缓解其现金流状况。
前不久新城控股发布2023年1月份经营数据，销售额约57.76亿元，也同比减少了26.54%；销售面积约71.24万平米，同比减少10.62%。
此刻正是楼市乍暖还寒之际，若依照当前的经营状况，对于新城控股来言，2023年还是挑战极大的一年。
风波不断，经营之外又陷口碑危机
地产进入“黑铁时代”，比起规模化效应，如何顺利节源开流“活下去”才是首要问题。
最近两年，新城控股频频变阵，商、住事业部合二为一，区域公司合并、人员架构调整成为常事。甚至在2021年，新城控股因为大规模的裁员，还引来员工 *** 。有人透露，新城控股商业开发这条线已经裁员达80%，处理方式也非常粗暴，导致很多人对公司好感全失。
除了地产寒冬波及经营业绩，质量 *** 也成为新城控股当下的最大困境之一。
一言难尽的质量，让吾悦广场正这张“王牌”陷入业主飞溅的口水之中。百度搜索 “吾悦广场 *** ”，出现的词条高达188万个，其中不乏出现“拉横幅 *** ”、“业主遭遇暴力”等事件。
2022年8月中上旬，重庆渝北中央公园吾悦广场的部分业主前来找开发商 *** ，新城控股数名工作人员却将坐在沙发的业主连同沙发一起掀翻在地，致人受伤。这一幕被现场业主拍下传至网上后，新城控股顿时招来全网痛批。
自2022年3月以来，新城控股的各种“门”事件闹得沸沸扬扬。湖南、广东、云南、浙江、天津、湖北、山西、山东等数十个省市的项目，因建筑质量、违建、虚假宣传而被相关单位的处罚。特别是“工抵房、工抵铺”套路，更是引发全社会诟病，还多次因已购业主的举报而被主管部门叫停。
质量问题频出，销售、交付、售后各环节乱象横生，新城控股逐渐“炼成”一种“质量不行、信誉亦不佳”的整体印象。
新城控股曾仅用三年时间从百亿迈入千亿门槛，一跃成为头部房企，被业内视为最具爆发力的“地产黑马”。但是以当前形势来看，其发展已经进入低迷期，尤其是在行业整体承压的环境下，要想保持稳健增长的难度很大。
好在新城控股已经抗过了最坏的2022年，比起那些已经土崩瓦解的同行，它无疑又是幸运的。
风起于青萍之末，涟漪也会演变为惊涛。
对目前已经陷入“业绩严重下滑”、“债务压力”和“口碑危机”三重困境的新城控股来说，经营压力不容小觑。在房地产依然充满不确定性的“十字路口”，新城控股想要搬走身上的“三座大山”，恐怕还需要很长的时间。
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