本
文
摘
要
京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
进入知识星球可进行提问Q:提问:京总您好，我想咨询一下买房。有四套房备选。想法一：昌平北七家达华庄园和橘郡（水运长滩）的独栋别墅，哪个更具有投资价值？
想法二：这两个别墅和海淀金源国际公寓（不需要使用学区）比的话，是市里的大平层好还是远一些的别墅好呢？
想法三：如果平层的话是选市里海淀的世纪金源国际公寓，还是比较新一些的北京壹号庄园的多层洋房呢？
以上四套房源哪个更具有投资价值呢？另外还要考虑以后出售的话，哪个更好出售？
A:回答;您好,感谢信任!1、别墅属于CEO盘，特殊群体小众市场，流通率比较低，没有投资属性，像北京只有四环内的几个城市别墅涨幅还可，像万柳的万城华府，有学区加持，奥运村的紫御山庄，朝阳公园的东山墅。
北七家的别墅区不成气候,买别墅的逻辑是买区不买盘,别墅讲究的是圈层纯粹,出行方便,有稀缺的自然资源;北京大大小小有十几个别墅区,能够保值容易变现一个是海淀的西山别墅区,一个是朝阳和顺义交界的中央别墅区
如果考虑自住的话可以看看孙河这个地块,孙河的优势是唯一一个先规划后发展的区,人口密度比较低;和其他别墅区最大的不同就是由 *** 统一规划,其他别墅区都是野蛮生长随意发展,所以区域比较乱,曾经西山别墅区的一个小区被住建委冻结产权过不了户,因为业主私搭乱建没人管,这个区域养个3-5年会成型.一旦成型的话在市场上比较稀缺.未来还有想象空间.
达华庄园、橘郡、北京壹号庄园这三个盘,北京庄园的楼盘更有稀缺性,社区比较大,但装修溢价比较高,买别墅的稳健方法是回避一手，大多品质溢价买过来就会站岗
我们一般是考虑口碑不错的二手次新盘，社区什么样看得到,尤其是刚拿到房产证的社区，一般别墅的业主大多都为公司创始人或集团高管，从过往的成交经验看，急售的有一部分是公司经营不善需要大量资金为公司输血，这样的房子一般都是市场价的7折到8折，可以重点关注一下这类房产。
别墅的溢价空间3000万10%幅度属于正常现象，5000万以上10-15属于正常现象。8000万以上20%属于正常范围，
2、世纪金源国际公寓涨幅一般,板井路比较孤立。紫竹院路和板井路直接把一个完整的区一劈为二，显的十分分裂，道路四旁的绿化带，隔离带限制了商圈的商业发展空间，蓝靛厂村等大片地段未整理，整个区域是冻结的状态。往南是海淀五路居纯住宅区，无法向外延伸；这个片区主要的人气全在北侧世纪金源一带，所以板井没有什么口碑的社区。价格也一直起不来。
3、别墅和大平层属于两个概念性的产品,功能性不同,一个是市区的生活,一个是郊区的生活,如果您在市区缺少大平层建议可以重点先配置一套,再考虑别墅;毕竟大平层无论从保值增值都高于别墅
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Q:提问:您好，我想请教一下：我们手里有300多的现金，有首套资格，想买一个兼顾自住➕投资的，还贷能力在2万以内吧，男方在海淀青龙桥附近上班，体制内，单位动不了，女方在国贸，后期可以换位置。想买个两居起步的，目前没孩子，看了二手的海淀西三旗的富力桃园，知本时代，昌平的国风美唐，金御华府，新房的话，昌平的奥森春晓和北清云际，我们很迷茫，想买海淀富力桃园，觉得占了海淀，但二手的贷款少，目前资金不是很充足，不知道还会不会将，请问您更推荐哪个呢？或者还有没有其他更好的推荐？感谢
A:回答:您好，感谢信任！这几个盘回龙观的金域华府、国风美唐更有优势一些，富力桃园虽然在海淀，但是西三旗这个区域很一般，除非是您有海淀的学区名额要求，否则不建议选这个盘，西三旗和西二旗不是产住结合的区域，有一点点产住分离，所以回龙观成了承接附近产业最优质的区域了，您们是首套房应该关注房屋的保值与升值性，选择稳健的楼盘，后期可以再进行升级置换，金域华府是回龙观的领涨盘，回龙观不缺购买力，价值比较牢靠，这个盘的优势更大一些，祝一切顺利！
Q:提问：京总好。请问: 北京 昌平区 花园东路 的 金隅上城郡，有投资价值吗？谢谢！
A:回答：您好,感谢信任!昌平沙河以北,西从京藏高速,东到大广高速这个范围价值很弱,基本可以说已经脱离主城区了,有几个区域还有想象空间,像未来科学城、沙河高教园,这些区域有利好规划的前提下从2017年到目前为止跌幅是最大的,科学城的跌幅超过了20%;
其他区可能更严重了,金隅上城郡这个盘很好,价格又比较低,但确实价值弱了些,比它位置更好的丽春湖墅跌幅已经超过30%了;
北京的楼盘涨幅已经发生了天翻地覆的变化,2013年之前,整个中国的房地产是处于普涨周期,那个阶段是什么房子都涨,并且涨幅都差不多,越博傻赚的越多,2013年到2017年之间是普涨转向结构周期的过度阶段,过渡阶段并非所有的房子都涨,甚2017年之后开始出现严重的分化潮;这种盘还是建议不要碰
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Q:提问:您好京总,我把你星球中的所有文章全部看完了,另外有一个问题想请教京总,我目前的资金情况可以买到核心区你推荐的次新盘,但买在新区面积可能会大一些,品质更高一些,但有一点就是交房时间可能会晚一些,像我这种情况应该是买新区等发展,还是买在核心区的次新呢?如果新区发展起来岂不是可以实现高收益?
A:回答:你好,价格没有绝对的洼地，绝对的洼地更多的是波动性，一般人在房产投资的过程中,或经过所谓ZJ的指点，想获得更高的收益。
而大部分的投资者是非理性的，不否认他们对上涨和下跌都有推动的作用，尤其是有ZJ指引的情况下，所谓ZJ的这种投资方式，并没有任何可学习和可复制性，更没有经过实际操作的经验，按照逻辑和理论，他自己并不一定能买他所谓的洼地。
反而因ZJ的推动，造成超高波动出现过山车的现象,看着涨了，但你没能力把握市场周期，卖不到最高点。一旦下跌亏损的一定是你，因为你一定是后知后觉的那个。
当然也不排除有牛人能找到比一般人厉害的方法或技巧，但这种人毕竟是少数，我们普通人更应该选择操作难度相对简单一点的，如果你不确定自己是投资界的牛人，太注重潜力往往适得其反。
不如看好趋势，坚定持有核心地段优质物业的楼盘，搭乘这座城市的经济增长和人口红利，只要有收益,后面就有机会继续建仓!
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Q:提问：京总您好，因为预算不多，挑不到好的户型，从升值角度讲，东坝的富润四季，双桥远洋一方，豆各庄富力又一城，高碑店金隅泰和园，赵公口的彩虹城，能否买入，是否需要长期持有？
A:回答：您好,感谢信任!1、东坝的优势是生态环境好,缺点是自身存在很大的硬伤,东坝中路以东基本全是保障住房小产权房+回迁房和各种福利房.未来会增加区域密度,发展十多年现在还类似于城乡结合部.人口结构复杂,整个区域未来的成长性会受限制.现在还属于概念性的一个区,还需要时间养
买房无非就是选地段、楼盘和房源，这三个指标最重要的是地段和楼盘，地段决定未来的天花板有多高，楼盘决定着成长空间有多大，这2个指标只要优质,即便是你选的房源稍差也不会影响未来的升值性.好地段的特征是：高新产业聚集+稀缺性配套+好的品质.东坝未来会有万达广场和地铁,这个算利好.
品质看的是两个方面，一个是楼盘品质，一个是区域品质。楼盘品质看的是居住体验和物业，区域品质看的是整个区域的自身环境和人文环境。有的楼盘品质很高，但是地段一般，缺乏购买力支撑.有的地段不错，但是商圈环境很差,就像潘家园在三环内，距离国贸近在咫尺，但整个区域的房子常年跑输大盘，涨幅还没有五环外的高，核心原因就是这个区域的大部分业主全是拆迁安置户，整个区域满地狗S，随地吐痰遛狗不拴绳，人文素质很差，这样的区域即便是在核心地段也难跑赢大盘.
大家花同样的钱买房子更看重的是优质的人群结构.所以东坝也存在这个问题.
东坝属于城乡结合部现在的房价并不便宜,感觉有点提前透支了.为什么买东坝就是现阶段顶部的接盘侠;东坝属于城乡结合部，买城乡结合部的逻辑主要是买被低估的区域,价格比较便宜还存在套利的空间,因为核心区一直在发展，呈现的结果就是房价逐步上涨，老破小的价格基本上接近次新，品质楼盘更是脱离刚需承受范围，而城乡结合部的价格只有核心区的一半，就会有一部分人群不愿意在主城区上车，把方向锁定稍远一些的城乡区域，用牺牲距离换取品质这样的方法买第一套房
城乡结合部一般最好的进场时间是规划刚出炉,有大批一线开发商进驻的时候，这是值得进场的一个风向标,如果这种区域由于政策宣传利好，加上开发商炒作拉动，短期就会存在暴涨的可能性，这种位置的房子表面看的是价格，而最终看的还是价值;城乡结合部的拐点是不断在变化的，买点并不是一直存在;东坝有价值但溢价已经很严重了,如果贸然进入买到价格虚高的楼盘站岗的风险就比较高,就意味着未来涨幅的空间比较小
2、双桥属于朝阳偏冷的区域,包括管庄这一带，西靠五环，东朝通交界，北临京通快速，北三条环线夹在中间，有种夹缝中求生存的感觉，两区交届如果是强强联合则更强，弱弱联合会更弱，容易变成两不管地区。加上区域有大量公房和回迁，南临通惠河加城中村，拆迁不知猴年马月。四不占+界面狭小+内部居住环节较差，没有商圈，缺乏优质配套。所以价格一直起不来,近几轮涨幅中表现比较弱
3、豆各庄的富力又一城横盘5年左右，区域也是面临同样的问题，没有商圈，大量保障和公租属于纯通勤了，仅凭一条地铁很难跟上大盘;您不如看看常营，配套不错，性价比也比较高，建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利！
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