本
文
摘
要
1、百强房企10月业绩环比降低2.6%
2、10月市场再陷低迷，成交创下半年新低
3、年末成交整体回升幅度或将有限
☉ 文／克而瑞研究中心
榜单解读
前言：2022年10月，房地产市场再陷低迷，重点30城成交面积创下半年来单月新低，环比下降14%，同比跌幅扩至28%。企业层面，规模房企10月整体销售延续了低迷表现，TOP100房企单月销售规模环比降低2.6%，降幅高于往年平均；同比降幅较9月扩大3个百分点至28.4%；累计业绩同比降幅也仍保持在44%的较高水平。目前，行业下行压力持续、市场信心及购买力缺失，观望情绪也愈加浓厚。叠加国内多区域疫情的影响，房企正常供货节奏被打乱、过半城市供应环比腰斩，企业整体的销售去化压力也在进一步加大。展望年末，预计地方需求端政策力度有望加码，保交楼纾困政策将持续推进，但全国性强力政策较难出台。企业应做好苦熬市场寒冬的准备，调低政策预期。
10月业绩环比降低2.6%
同比降幅较9月提升
2022年10月，时值传统“金九银十”销售旺季，虽然规模房企积极把握“国庆”假期、提前铺排供货、加码折扣及活动营销的力度，但10月企业整体销售仍延续了相对低迷的表现。TOP100房企单月实现销售操盘金额5560.7亿元，环比降低2.6%，降幅高于往年平均。同比降幅较9月扩大3个百分点至28.4%。
累计业绩来看，百强房企1-10月销售操盘金额的同比降幅仍保持在44%的较高水平。目前，行业下行压力持续、市场信心及购买力缺失、观望情绪也愈加浓厚，叠加国内多区域疫情的影响，企业整体的销售去化压力在进一步加大。
TOP50表现优于行业整体
逾6成企业单月环比增长
具体从企业表现来看，2022年10月单月业绩环比增长和环比降低的百强房企分别占到近半数。其中，TOP50房企表现优于行业整体，仅18家企业单月业绩环比降低，且环比降幅多在30%以内。同时，10月中海、建发、华发的表现相对突出，单月业绩环比增幅均高于30%。但从单月业绩同比来看，目前规模房企整体仍深陷负增长困局，10月有逾6成百强房企单月业绩同比降低。
10月成交创下半年新低
市场或将弱修复买卖双方价格博弈加剧
10月，房地产市场再陷低迷，重点30城成交面积低至1414万平方米，创下半年以来单月新低，环比下降14%，同比跌幅扩至28%。一方面，国内疫情多点散发，房企正常供货节奏被打乱，过半城市供应环比腰斩，其中不乏上海、合肥这类热点城市。另一方面，市场信心缺失，居民信贷需求依旧羸弱，“买涨不买跌”心理预期下市场观望情绪愈加浓重。
分区域来看，长三角地区市场明显降温，即便是上海、杭州这类热点城市，成交也在下降。例如上海，受限于供应“撞车”，置业情绪回归理性，体现于倒挂盘入围积分下降、小户型产品弃购率上升，尤其是远郊刚需盘去化惨淡。徐州、常州等压力城市市场持续低迷，成交持续低位运行。例如徐州，国庆假期返乡置业未现，案场来访及认购量均低于预期，成交创近年来同期新低。
大湾区市场集体遇冷，受疫情防控影响，广州、深圳、佛山等供应环比腰斩，成交全面转跌。例如广州，本月案场到访量环比下降23%，转化率跌至5%，开盘平均去化率低至26%，多数项目开盘当天认购量不足30套，仅主城区个别央国企楼盘认购量能突破百套。
环渤海地区市场明显分化，北京、青岛、济南等成交转降，例如济南，开盘平均去化率约30%，雪山、王舍人这类供货集中的板块去化依旧困难。天津、大连等成交筑底回升，例如天津，开盘平均去化率升至45%，部分热销盘去化率能达到90%。
中西部地区市场回稳，成都、长沙、重庆等成交皆企稳回升。例如成都，受限于疫情反弹，国庆假期居民选择就地过节，叠加项目落地营销组合拳，客户看房热情明显提升，热门板块到访及认购量翻倍上涨。本月开盘平均去化率达56%，部分倒挂盘仍能实现“日光”。
展望11月，我们提出以下两点预判：
其一，地方需求端政策力度有望加码，保交楼纾困政策将持续推进，但全国性强力政策较难出台。因此，企业理应调低政策预期，做好苦熬市场寒冬的准备。
其二，房地产市场大概率弱修复，成交整体回升幅度或将有限，买卖双方之间的价格博弈或将加剧。一方面，房企资金链愈加紧绷，销售回款近乎成为优质民企唯一的资金“氧气”，年终业绩冲刺势必将加大营销力度，分销提佣、折扣力度加码或是优先项。另一方面，客户置业情绪普遍谨慎，基于市场信心缺失，短暂观望似乎是更为理性的选择，预示着热点城市板块及项目分化加剧，压力城市唯有那些价格折让达客户心理预期的项目才能走量。
