本
文
摘
要
楼市，确实回暖了。
最近，深圳二手房成交量持续回升，周成交已破800套关口，笋盘消失、业主反价，很多网友表示，年前看好的房子，现在已经涨了几十万。
新房市场也很热闹，前海万科、安托山深铁等豪宅，纷纷宣告售罄，很多楼盘深夜还在开单。
市场复苏已经非常明确，关键问题是：能持续吗？
淘哥认为，深圳楼市回暖趋势维持到一季度没有问题，但之后能否延续要看是否有救市政策支持。
而基于目前的形势，淘哥坚信：2023年，深圳大概率会出台明确的、实质的、有效的放松调控政策，以稳定市场。其实，市场传闻，深圳的救市方案已经摆在了相关领导台面上。
楼市空转多往往只需要一个催化剂，深圳若救市，再加上今年7.15，之前被限制的房票涌入，需求集中释放，楼市会迅速起飞。
那么，新一轮楼市上升期，如何抓住黄金机遇？
01.深圳未来10年的大机会
一个是前海 一个是坪山
买房子本质上买的是变化，过去十年，最赚钱的是深圳湾不是香蜜湖，就是因为深圳湾过去十年价值在剧烈调整。
过去10年 深圳湾、香蜜湖房价涨幅对比
而深圳从一个小渔村发展至今，房价已经成为国内龙头，很多区域的成长性已经较弱，价值兑现空间有限。
未来还有类似深圳湾的机会吗？淘哥思考良久，发现未来10年，最有可能像过去10年的深圳湾那样，发生价值剧烈调整的地方，只有两个，一个是前海、另一个是坪山。
前海已无需多言，这里就是深圳公认的新龙头，价值抬升空间很大，但是，为什么另一个是坪山？
很重要的一点，坪山价格足够便宜，新房仅3万+、4万+，比部分东莞临深的价格还要低，只要有足够的利好 *** ，很容易就能打出暴击。
在此基础上，坪山正在迎来区域价值大幅拉升的机遇——产业站上了国家新风口。
过去20年，腾讯的崛起带动了南山乃至整个深圳西部的发展，未来中国要搞高质量发展，其中很重要的是实体经济、高端制造，那么高端制造的支柱代表是什么？汽车。
2022年，中国已经超越德国，变成了世界汽车出口第二大国，按照过去一年的增长曲线，今年，中国很可能再次超越日本，成为世界汽车出口第一大国。
值得注意的是，目前中国汽车出口中，新能源车仅占比约18%，且增速很快，高达约100%，这说明中国汽车出口要继续深度打开全球市场，新能源车是核心支撑。
所以，现在深圳最牛的企业不是腾讯、华为，是总部位于坪山的“新能源汽车之王”比亚迪。刚刚过去的2022年，坪山GDP能突破千亿、增速高达14%（是全市增速的4倍多），比亚迪贡献了重要力量。
还需关注的一点是，汽车产业产业链很长、附加值高、经济带动力大，且持续时间很长。
比如日本在经济最发达的岁月，一国GDP占亚洲GDP总量一大半，其中汽车占40%，而且日本世界第一汽车出口国的优势已经持续了50多年，非常持久。
此外，当年日本是靠石油危机打开了海外市场，中国目前面对的国际情形和日本当年何其相似：在能源危机、碳中和的影响下，未来美国、欧盟等国家的燃油车要全面退出市场，换成新能源车，这对中国来说是个巨大的机会。
基于此，淘哥认为，坪山的机会在于：以比亚迪汽车为代表的高端制造业的崛起意义，丝毫不亚于当初腾讯为代表的互联网产业在南山的崛起。
当初，依靠互联网产业的起飞，南山价值一路抬升，成为深圳西部的龙头；如今，凭借高端制造业的崛起，坪山也会一路狂飙，成为深圳东部的龙头，价值将发生剧烈调整，催生巨大机遇。
02.坪山版华润城横空出世
自带幼儿园+小学
多所九年制学校环绕
坪山价值跃升之际，淘哥关注到，坪山今年首个全新综合体大盘即将入市，项目名为传承启元，堪称坪山版华润城。
在解析项目之前，淘哥先科普一个坪山发展的底层逻辑。
作为深圳难得的连片发展净土，坪山在城市规划布局上非常有章法，6倍于南山的国家高新区，承担着产业腾飞重任，是坪山的核心支撑。
为了更好的支持高新区发展，坪山还同时布局了深圳目前最大的高等教育集群和深圳第六个城市新客厅燕子湖，前者是国家高新区的“血液库”，为其提供智力和人才支持，后者为高新区提供会展、“会客”等支持。
可以说，以坪山国家高新区为核心、以坪山大学城、燕子湖国际会客厅为两翼，三者共同构成了坪山的三大极点，支撑起来坪山未来发展的广阔蓝图。
而传承启元就位于坪山国家高新区内，同时鼎立高新区-大学城-燕子湖黄金三角的交汇核心，是承接坪山起飞红利的C位大盘。
此外，传承启元总建面约55万平，涵盖住宅、办公、商业、学校等多元业态，是目前坪山国家高新区内最大的综合体，而且附近就是斥资74亿、约30平方公里的坪山河湿地公园。
项目业态示意图坪山高新区+大型产城综合体+近坪山河，这种禀赋让传承启元非常类似华润城（南山高新区+大型综合体+近大沙河），大概率是坪山未来的网红标杆盘。
项目示意图
区位之外，传承启元还有两个王炸优势，一是教育配套优质，二是产品打造出色。
传承启元自带一所36班小学+18班幼儿园，附近还有5所九年制公立学校环绕，分别是——
同心外国语学校、同心外国语学校文源校区、东部湾区实验学校、南方科技大学附属坪山学校、坪山锦绣实验学校。
注意，根据坪山目前的学区政策，这5所九年制公立学校，共同构成了一个大学区，这意味着：不管是小一还是初一新生入学，都可以同时填报这5所学校。
社区内就有幼儿园、小学，能享受9年目送式教育，附近还有5所九年制公立学校可供选择，传承启元完全称得上是稀缺教育大盘。
项目示意图更厉害的是，传承启元周边的教育资源不仅丰富，而且质量很高。
同心外国语学校，建面约8.1万平，97班规模，硬件设施按照北欧标准打造，其校长曾任深圳中学的副校长，2019-2020年荣出坪山高考状元，历年总分持续性突破，是区域一流的国际化学校、坪山区的教育金招牌。
南方科技大学附属坪山学校，建面约10.7万平，72班规模，为坪山区教育局直属学校，校长为全国竞聘的教育名人朴倡东，此学校去年9月才正式开学，但南科大附属中学宝安学校目前已跻身深圳前15，由此推断，南科大附属坪山学校的实力也非常值得期待。
同心外国语文源学校、东部湾区实验学校、锦绣实验学校，也都是高标准打造的优质学校，建面都在7万多平，规模都能达到54个班。
淘哥研究了一下，这5所九年制公办学校，有三大共通优势：
1、规模大、建设标准高，硬件设施过硬，能提供更好的教学技术支持；
2、好几个都是近两年才开学的新校，环境好，能给孩子提供更愉悦的上学体验、更高阶的审美素养；
3、师资力量强，教育质量有保证，有黑马名校潜质。
此外，教育集团化、大学区制度下，生源是决定学校实力强弱的关键。
而传承启元位于坪山国家高新区内，业主预计大部分都是高新区内工作的高层次、高学历人才，生源非常有保证，以此来看，项目自带的36班小学和周边的5所九年制公办学校，很可能霸榜坪山，成为状元的摇篮。
很多人买房的出发点，就是解决孩子的上学问题，传承启元集众多优质教育资源于一身，人文氛围浓厚，能轻松解决从幼儿园到初中的读书问题，这种教育大盘，在深圳真的非常罕见，值得好好珍惜。
03.约70平做3房
约100平做4房
户型太绝了
传承启元的另一个王炸优势是：户型打造极具功底，是区域天花板。
传承启元一期主推四种产品：建面约70/89平的3房，建面约100/118平的4房。
一般而言，建面约70平只能做2房，而传承启元却做到了3房，等于是同样面积多了一个房间，市面上非常少见。
在此基础上，传承启元竟然还保证了居住舒适度，通过精妙的设计，捧出了一个大功能的小面积3房，丝毫没有其它小面积3房的紧凑感。
建面约70平3房户型示意图
从户型图可以看出，传承启元建面约70平的3房，整体为大面宽、阔横厅设计，室内更加明亮，更有利于通风和采光。
而且各个空间很舒适，客厅开间达到了约3.3米、阳台进深达到了约1.6米，主卧还带270°转角飘窗，住在这样的房子中，处处都能感受阳光和微风，更有利于身心健康和愉悦。
有朋友参观过此户型的展示空间后，特意给淘哥发消息感叹：“这个房子做的太棒了，虽然只有70平，但实际观感接近100平，卧室大小刚刚好，非常舒服。”
此外，此户型有一个很容易被忽略的大优势：带玄关。
深度参与过装修的人都知道，如果一个房子没有玄关，入室空间就会非常别扭，因为没有地方换鞋，挂衣服、包包，而且视野一般没有遮挡，一推门就能把客厅、厨房一览无遗，缺乏隐私保护。
而传承启元既是横厅设计，又带入户玄关，完美解决了这种烦恼。
传承启元建面约100平的4房，和建面约70平的3房有异曲同工之妙：也是同等面积多了1房。
市场上大部分产品，建面约100平只能做3房，而传承启元做到了4房，并同样保证了居住尺度和舒适度。
此户型也是大面宽、大横厅设计，阳台进深达到了约1.6米，主卧带独立衣帽间，次卧带270°转角飘窗，入户带超长飘窗玄关收纳，客厅和阳台连为一体，能承载更多娱乐休闲场景。
这种尺度和功能的4房，就算是三代同堂+二孩家庭，也能生活的非常舒服。
建面约100平4房户型示意图淘哥认为，传承启元建面约70平的3房、建面约100平的4房，并不是为了多做一个房间而刻意为之，而是真的基于过硬的产品打造能力，呈现出了一个高舒适度、低面积门槛的3-4房，稀缺性和差异性非常明显。
通过淘哥近两年的观察，发现同样面积段多一个房间的户型，在市场上更受追捧。
比如前海万科新盘，约115平做了4房，而附近新盘同等面积段都只做了3房，这种同等面积多1房的优势，让万科成为了前海的抢手盘，卖的更快更好。
同时，从成长性来看，这种同样面积段多一个房间的户型，二手价格表现也会比较好。
比如华润城润府一期，约83平的2房1卫，现在能卖到1300万，而约88平的3房2卫，能卖到1600万，面积仅差5平，多出一个房间，价格就高出约300万。
足以见，同样面积多一个房间的产品，更加抢手、成长性更高，反观传承启元，做为市场罕见的小面积大功能3-4房，估计未来开盘表现和溢价能力，都会非常出色。
此外，对于更追求尺度和享受的买家，传承启元还有建面约89平的3房和建面约118平的4房。
建面约89平3房比小面积3房多了一个卫生间，为全南向，户型方正实用、动静分离、动线合理，阳台进深达到了约1.6米，次卧带转角大飘窗，适合更追求品质的首置买家。
建面约89平3房户型示意图建面约118平的4房，格局方正、动静分离、南北通透，客厅出阳台，阳台开间达到了约6.6米，非常奢阔，就算是终极改善，也能完全满足。
建面约118平4房户型示意图传承启元凭借出色的产品打造功力，给深圳人提供了一个低成本的安家机会，尤其是建面约70平的3房，参照坪山目前的均价水平，总价预计仅200多万，门槛非常友好，年轻人就算靠自己的打拼也能轻松拿下。
淘哥提醒，当前刚好是深圳新一轮楼市起飞前夕，同时也是坪山价值的深度兑现期，传承启元又颇具网红标杆潜质且门槛友好，预计入市会引发市场高度关注，感兴趣的朋友一定要提前了解，早做准备。
（本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点，不构成具体投资买房建议，楼市有风险，投资须谨慎。）
