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摘
要
刚需还是改善，这其实并不是一个非此即彼的选择题。对于上海西北门户的嘉定而言，刚需和改善不过是其一体的两面，其背后的实质还是价格的优势。此次，携手中国指数研究院分析师方彦聚焦嘉定，探访恒大御景湾（马陆）、首创旭辉城（主城区）、瑞凯丽庭（主城区）、古北萃庭（安亭）四大全新盘。
低总价+全新盘 嘉定四大特色盘抢先看
此次探访的四个项目全部都是8月底9月初即将开盘的全新项目，其中刚需和改善各有侧重。
位于嘉定老城区的瑞凯丽庭，虽然有130平米的边套，但其主打仍为64平米的一房。在随行的业内专家方彦看来，这样的小户型对于小夫妻无疑较有吸引力。方彦表示，该项目位于嘉定老城区东门区域，属于传统嘉定富人区域，能够享受老城区配套；64平米的小户型一房对老人和小夫妻较有吸引力。
而首创旭辉城在户型也体现了刚需特点。75-85平米的三房设计，在有限的面积内打造完整的功能性，符合青年人置业的喜好。方彦表示，这一户型在收纳方面做得好，空间利用率较高，虽然只有75-85平米，但也不让人感到狭小，适合青年人职业。
另外的两个项目则相对较为高端。位于马陆的恒大御景湾，户型较大，为118-130平的三房。而2.5-2.8万的预计报价，也表明其所针对的是客户的改善需求。在方彦眼中，118平米的户型以其三开间朝南，私密性好，南北通透，精装交付的特点无疑极具竞争力。。
位于安亭的古北萃庭更是着意打造高端项目。154平和128平三房户型，一梯一户的设计，凸显了其高端的品性。方彦便指出，这一项目实际上是脱离安亭打造的高端项目。小区环境好、绿化率高、居住舒适，适合改善型需求或度假养老。在她看来，古北萃庭主要客户群体还是本地高端人士。
而在价格方面，由于这四个是全新盘，其价格某种意义上可以看做是对未来价格的预期，与现有价格或多或少有些出入。四个项目中，目前报价最高的为恒大御景湾，均价在2.5万/平-2.8万/平左右。这一水平，对于嘉定主城区而言，无疑高出不少。而另一高端项目古北萃庭报价2.1万/平，看似不高，但对比下所处安亭板块目前16842元/平的均价，便知实则不菲。
而另外两个项目则比之现有均价差别不大。首创旭辉城开盘价格虽未确定，但据置业顾问透露，当低于嘉定新城2.3万/平的均价。而瑞凯丽庭64平户型120万-140万的报价，折算下来，均价在1.8-2.1万/平左右，略低于主城区目前21506元/平的均价水平。
总体来看，由于嘉定整体处于价格洼地，价格相较于上海其他区县，仍然具有竞争力。四个项目总价最低的瑞凯丽庭可低至120万，最高的恒大御景湾到364万。三百多万的价格能够购置130平的住宅，这对于寸土寸金的上海而言，实属难得。随行专家方彦在点评恒大御景湾和古北萃庭这两个偏改善的项目时，也多次提到相对于其品牌和产品，现有的价格无疑颇具性价比。
刚需价格低，改善性价比高，这在某种程度上是嘉定之所以能在刚需和改善两方面都占据前列的重要原因。而这也吸引了一批有着强烈购房意愿的新上海人。
据置业顾问介绍，嘉定区域的客源主要是本地客源和新上海人。对于初来上海的工作者，希望能在上海拥有一套自己的房子，但预算又有限，或许嘉定的项目总价低的特点，对他们会是一个不错的选择。
交通and配套 热成交难掩尴尬痛点
但问题同样存在。四个项目在交通和周边配套方面或多或少都有所欠缺。恒大御景湾尽管位于地铁11号线旁，能够较便捷连通市区，但其周边商业配套却并不完善，距离往往在2、3公里之外。
而首创旭辉城和古北萃庭同样面临周边商业配套不足的问题，其解决方案则是用自建商业配套来进行弥补。但在交通方面却远离轨交，甚至出现古北萃庭那样离高铁站近于地铁站的情况。
至于瑞凯丽庭尽管身处老城区，坐享较为成熟的配套服务，但周边交通仅局限于老城区内部。住户的活动范围无疑被限制在了周边区域。
这样的情况，所反映的无疑是嘉定区在交通与区位上的尴尬。地处上海西北角的嘉定，与市区之间唯一的轨交就只有11号线。同时，新城开发尽管迅速，但实际的商业配套尚需时日。虽然嘉定有着价格优势，成交火热，但交通与商业问题还是极大的制约了外部购房者的进入。本地客源依旧还是当地最主要的购房力量。
刚需or改善 两手抓两手都要硬
在某种意义上来看，本次探访的嘉定主城区和安亭两个板块是兼具刚需和改善两种属性于一身。
一直以来，由于位置相对远离市区以及价格处于低位，嘉定区都被认为是刚需置业的热土。据中国指数研究院的数据显示，2015年1-7月，在上海市90平米以下商品住宅成交板块量最高的十个板块之中，嘉定占据其中两席，且都在前五之列，分别为安亭和嘉定主城区，其热度可见一斑。
有意思的是，嘉定同时也是改善置业的集中区域。据中国指数研究院数据，2015年1-7月，全市90-140平米户型成交top10中，嘉定主城区和安亭两大板块同样位列其中。只不过这次，是嘉定主城区来到了榜首。
在刚需和改善两方面同时发力，嘉定的楼市无疑具有更大的转圜余地，能够应对更多的楼市形势。随着新城的建设，企业和人口的导入，嘉定区本地的人口容量也在持续增加。而其自身的商业以及各种配套服务也必将随着城市建设而日趋完善。届时，可能会有越来越多的人选择到嘉定工作生活，也能够为楼市增添新的活力。或许，嘉定的房产市场在未来依旧值得期待。
