本
文
摘
要
我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
提问：沪叔你好，今年上海有哪些值得关注的事？外环的哪个区域发展空间最大？有哪些建议呢？
沪叔：你好，外环如嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇五大新城可选的新房数量相对较为充足，居住环境更加优越，未来发展空间巨大，从政治定位、周边城市利好以及区域内通达性来看，五大新城各有优劣，整体上青浦的各方面条件更为优秀。在上海买房，重点选择区域有浦东的金色中环（前滩、杨思、张江、金桥、沪东船厂）、临港自贸区、浦西的大虹桥板块、青浦的大虹桥板块、青浦的华为板块，这些区域有规划利好，未来房产升值空间也较大。而对于外环的别墅建议尽量规避，房产未来可能流通凝滞，抵押变现能力不足。如果选择二手房，建议尽量选择优质地段的满五二手房。
上海楼市调控并不是在降低房价而是减慢房价涨幅，促使房价平稳增长，而购房资格、所需成本会在调控过程中不断提高，建议有购房资格的购房者还是要趁早买房，后期买房会越来越困难。详见知识星球内部资料《沪叔上海买房十大顶级思维》。
提问：沪叔，您好，本人今年在上海落户不久，遇上房价就低，现在也就只能买上250-350万房子，想早点上车，担心后面政策变动，更加难上车，这个预算在上海可以买房子吗？
沪叔：你好，可以买房，不过普遍集中在外环，你买房一方面要考虑上班通勤是否方便，另一方面要考虑未来升值空间大不大，不然现在买了，未来5年难出手，这个预算可以考虑在嘉定、临港、奉贤买，其他的崇明、金山不建议，不看好。详见知识星球内部分享《价值百万的板块选择逻辑》。
提问：沪叔，您好，和女朋友现在有结婚的打算，租房住得也挺不方便的，还是想安定下来，想先买一套房子自住，但是没什么经验，可以给我一些买房的建议吗？
沪叔：你好，首先第一个就是杠杆的问题，买房向银行贷款，不少人可能觉得首付三成贷款压力太大，怕以后经济压力月供支持不了，所以考虑贷五成。这种想法是错误的，首次房贷三成建议尽量贷满，还款期看起来是三十年，但是不少人会因为收入增加等原因提前还完贷款。首贷资格非常珍贵，一定要用在刀刃上，所以建议贷款用等额本息，贷满三十年。如果月供较高，要做好至少三年的现金准备。第二个问题是买房，有些人会觉得当下预算有限，想先买一个小一点的房子，后期再置换，但是这样成本会有所亏损，换房难度也并不小。建议还是一步到位，买好房子，最好买一套三房或者可以改成三房户型的两房，这样未来人口增加或是房屋买卖都更有胜算。最后就是买房投资与自住的问题，不少人希望买房满足自住需求的同时，还能兼顾投资升值，但是这样的房子其实是很少的。
自住要满足你的居住需求，而投资则是看未来的发展，可能一套房子目前周边配套不全，环境不好，但是未来发展价格会上涨不少，但是这种房子并不适合居住，还有自己居住时看重的配套、生活便利或许无法成为影响房子升值的重要动力。所以，买房之前要作出取舍，如果买房自住，选一套适宜居住的房子，生活便利就可以了，而投资可以等日后收入增加之后再做考虑。该区值得投资的新盘详见知识星球内部分享《价值百万的购房逻辑》。
提问：沪叔，你好，坐标上海，名下一套房自住，还有一套门面房出租，收益率4%左右，现在有一些资金想用于投资，门面房要继续持有吗？想投资一套二手房，有什么合适的板块推荐吗？买总价区间多少比较合适？还有没有其他建议？
沪叔：你好，门面房的租金收益率在5%以下的话，收益不高，且线下商业前景堪忧，又有土地增值税需要交付，建议出售。在资金充足的情况下，还是建议选择投资住宅。投资二手房的话，区域上建议考虑西面闵行、松江，房价相对东面更低；总价上建议选择1200万以上的房子，容易出手；其他条件上，建议选择近郊次新房，升值空间大，离轨交距离近的楼盘也更有价值。
提问：沪叔，你好，想在上海购置一套新房，从新房积分摇号出来后，一直在参与打新，感觉在上海买新房有点难了？你是建议是买新房还是二手房呢？
沪叔：你好，从积分来看，10004套新房的平均分为55.4分。预算500万内的平均分为52.22分，预算800万左右的平均分为61.61。从这些数据中可以得出一个结论，总价越高，分数也就越高，但是从社保来看，2年社保就能买到房，由此看来，门槛也不算太高。不能从一个项目的分数就认为所有的项目要求都很高，一个新房项目的热销并不代表着所有市场项目的热销。从上海房产交易量来看，房产的成交量也不少，因此不要只盯着高分顶流买，高分顶流肯定是难买啊，因为稀缺资源，总是不能照顾全部人的。每个人应该根据自己的预算和需求去选择适合自己的房子。具体详见知识星球内部资料《价值百万的板块选择逻辑》。
