本
文
摘
要
1
昨晚下班，跟一个多年没见的老同学聊了很久很久，主题就一件事儿：老家亲戚借钱。
问：借钱干什么用？
亲戚在老家某项目干工程，说是要投到甲方（开发商），等项目卖完资金回笼，房子也盖完竣工后，一次性付给大家本金和分红，保证不赔本。
懂了，这其实无非两种情况，要么是工程方进场垫资，要么是“派任务式”员工理财。
但无论是以上哪种，身边太多的例子证明，结局都不会好过。
问：如果到期后开发商没钱咋办？拒付咋办？
他说放心肯定不会。
1、项目马上要封顶了，按照这进度明年肯定能竣工；
2、房子也一直卖的不错，资金回笼不成问题；
3、更何况，投钱的不只有他，他很多同事都投了，还有他领导，和他领导的领导。
呵你瞧！这3点，随便扔出来一个都是大天坑。
你贪图他的分红，但他从一开始就瞄准了你的大额本金！
且不说那些野路子搞钱大法有多野蛮，就连正规的房企理财产品，你看看去年到现在，短短两年时间里，暴雷的有多少？违约无法兑付的有多少？别说高额利息了，连本金都搭进去的又有多少？
就比如前段时间，老牌房企景瑞地产暴lei后，员工理财直接爆懵人。
这家房企更有意思，还把理财伪装成“员工福利计划”，募资名头为“工会会费缴纳”，并且承诺的预计收益率最高达9.5%，比银行定存高几倍！
谁成想，资金砸进去不到一年，随着景瑞地产暴雷，全套进去了。
所以啊这年头，但凡涉及到房地产的“变相”垫资、众筹、理财等等，更甚至还有派任务式要求员工办各种贷款为公司筹钱的，你可小心了。
分分钟能把一个普通人坑的渣都不剩，能把一个家庭拖得万劫不复！
2
最近一个月，房地产最多的声音无非三种：
第三支箭发出后，近20家房企都抛出定增计划，房企融资多渠道放开，开发商有钱了；
2023年，大放水还会继续，还有大量钱会涌进房地产；
2022房地产最难的时候过去了，明年会越来越好；
没错，以上，都是事实。
但另一个事实是，虽然放开融资后开发商有钱了，那也只是保命钱。
这程度，房企们还远没到钱多到财大气粗、不需要依仗销售回笼资金的地步。
那就意味着，接下来，整体势态的逐渐向好的，但仍然不会容易。
有一大批房企会相当艰难，有一大批城市会相当艰难。
第一，盯紧这些地区！
先放张图，看看各个地区的压力。
这是2022年第三季度全国不良信用开发企业，占比所在省市开发企业的情况梳理。
1、两大龙头，广东第一，河南第二！
不良信用房企在各省市开发规模TOP5，分别为广东、河南、江苏、安徽、湖北，也是出险房企布局重地。
2、宁夏最堪忧，不良房企占比高达27%！
除此之外，黑龙江、贵州、海南、河南、安徽也难，占比均在12%以上。
3、表现较好城市：四川、北京、 *** ，占比都在5%以内。
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第二，盯紧这些短期内就要还的债务！
回望过去这两年时间，开发商暴雷的路径基本都是一致的——
1、旗下项目骨折价大甩卖、违规也要卖；
2、各地投诉量大增；
3、出现项目停工；
4、商票违约；
5、债务违约；
6、理财违约。
前4点出现，只是前兆，都还不够定性一家房企的真正危机，但“债务违约”的出现，绝对能实质性判定一家房企明确存在债务风险、资金风险、运营风险。
这里面，同样是债务又大不相同。
长期债券不急，一般偿还周期在2-5年，时间充沛；
短期债券是最着急的，眼下立马需要大量钱来偿还本金和利息，晚一天就算违约；一旦违约，信用评级、项目销售、后续融资都会被殃及。
所以，判定一家房企是否有风险，首先就要看它的短期债务。
问题来了，目前各大开发商的短期债务多吗？着急吗？严重吗？
这是2022年12月31日前，也就是近一个月内各大开发商就要到期的债券情况梳理。
13家房企年终有债券到期，包括保利、合景泰富、宝龙、金融街、龙光、海伦堡、俊发地产、蓝光、远洋、绿地、德信、滨江、厦门国贸。
1、保利、滨江、合景泰富是没有问题的。
保利和滨江集团，这两家房企今年一直在拿地、一直能正常融资；合景泰富前不久还顺利拿到了境外融资，相当难得；
2、龙光、蓝光、远洋、绿地，很危险，已经明确违约甚至多次违约。
3、旭辉、中梁、上坤地产、中南建设、海伦堡，近期刚出现违约。
旭辉，对境外债务停付本息；
中梁，暂停支付境外债务项下所有应付本金和利息；
上坤地产，一笔境外优先票据出现交叉违约；
中南建设，美元票据利息违约；
海伦堡，一笔境外优先票据未能按期支付利息；
明年，开发商们还有多少债券到期要偿还？
看这张图吧。
接下来一年，开发商到期的信用债余额6208亿元，海外债余额3542亿元，总计超9750亿元。
其中，2023年1月、3月、4月、7月、9月是偿债高峰期。
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第三：盯紧这些不良房企！
哪些房企出现了不良信用？什么原因？又该如何避免？
对此，很多网友并不知道从哪里获取资源，有个官方平台推荐给大家——中国房地产开发企业信用信息平台，全国主要城市、基本上所有房企的信息都会在这里发布和公示。
比如房企的具体不良信用信息，行政处罚、经营异常、欠税、严重违法失信、重大税收违法等等，上面都有。
比如最近一周，不良信用信息新增较多的，分布在海南、河南、广西这三个地区；
共有595家房企成为失信被执行人，涉及多家知名房企。
当然会有一种情况，一家房企旗下多家城市公司，出问题被投诉的。
具体来看。
这是近期公布的失信被执行典型企业案例。
失信被执行企业，涉及到的房企，主要有——
恒大地产集团；
绿地集团宁夏置业有限公司；
深圳泰禾房地产；
河南建业恒新置业；
天津金科金耀置业；
上海绿地集团江西申江置业；
海南大印房地产；
郑州融创；
贵阳碧桂园；
隆基泰和；
虽然失信被执行，司空见惯，并不足以立判生死，开发商也并不见得放在眼里。
但，失信，于购房者、投资者而言，绝对不容小觑。
