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最近海南太火爆,年前进岛车辆在徐闻港口排起长队,疏散时间超过12小时。

旅游先复苏了,估计房地产很快也要跟上。

| 排着队上岛的车辆

毕竟,在2022年二季度以前,海口新房“一房难求”状态就持续了将近一年半。

最近大半年,房源是多了起来,但热门的也就那几个。

很多人还在众多选项中寻寻觅觅,找最终心仪的款。

趁着这股热乎劲,楼Sir也不敢松懈,为了大家春节后有房可看,也为了跟上广大网友们的需求步伐,年后第一期踩盘,发车了!

这次去看的楼盘有点特殊,大有来头却又神秘低调。

关注楼Sir的朋友,可能有印象,它就是位于海口备案价排行榜第三名的——江东豪庭。

12月29日,楼Sir发布了海口楼盘最新备案价排行榜,“新房指导价”翻篇后,有64个楼盘提交(或更新)备案价,其中54个楼盘已超17300,目前,最高备案价定格在25000元/㎡。

| 海口备案价TOP10(完整表格太长,需要的私Q)

2023,楼市小白、选房大咖们,来楼Sir网友qun集结了!来聊聊房子,说说日常,互通有无,发光发热吧。

正文继续。然后,仅次于万华麓岛和富力首府,排名第三的“江东豪庭”(备案价21980元/㎡)成功引起了楼Sir的注意!

这个名不见经传的楼盘,凭啥把仁恒滨江园和长信上东城都压一头?

竟然还有楼Sir不知道的楼盘,这不科学。到底是个什么项目呢?

于是,在一个工作日的下午,搜索楼盘名宝安江东豪庭,通过百度地图定位,楼Sir直接就找了过去!

好在,项目所在片区,江东新区的西段,楼Sir对这里已是非常熟悉,很快就找到了售楼处。

下面,楼Sir就要开启本次探盘之旅,揭开这位神秘嘉宾的面纱,露出庐山真面目了。

先剧透一下,备案价达到这个数,靠的是两把刷子:

一个江东未来潜力,毕竟是海南自贸港样板间,有望首批获得价值兑现;

另一个就是项目本身,低容积率纯板式洋房楼盘,且准现房状态。

说实话,楼Sir在海口阅房无数,像宝安江东豪庭这样,容积率仅1.2的洋房社区,非常少见,包括在江东新区,这样条件的楼盘也是属于稀缺级别的。

具体怎样,一起去看看。海南专业房地产自媒体,探盘、政策、攻略、避坑,一网打尽,赶快关注!如果你还想看哪个楼盘,可以在评论区给楼Sir留言,点赞超50我们立马安排,替你实地看房,帮你把关!

区位有讲究

先说这个板块,在海口版图中,正式名称叫“江东新区的国际文化交往组团”。

我们看江东的规划图,确实,这里是比江东新区起步区还要有国际范儿。

| 江东新区功能区规划图

因为,这里不仅有代表国际的“国家领事馆区”,还有代表文化的“文化活动区”,以及,东海岸最适合开展海洋主题活动的“滨海度假区”。

国家领事馆区是什么概念呢?

中国不是所有的城市都有外国的领事馆,比如美国只有北京、上海、广州、沈阳、武汉有大使馆和领事馆。

楼Sir查了一下,目前我国大约15个城市有外国驻华总领事馆,除了上面提到的一线大城市,还有一些是边境省份的省会,如昆明、南宁等。

| 美丽国领事馆 图源微信公共图库

当然了,想要那些大国来我们海口的领事馆区入驻,短时间内可能不现实,这里主要针对一带一路沿线国家。

如此看来,今后在海南自贸港,肯定是要开展一系列外事活动,例如办签证、驻 *** 家服务该国侨民等。这些,就会以江东国际文化交往组团为核心。

可以想象,以后这个位置,可能是外交官、国际金领扎堆的地方。

相应的配套设施、城市面貌,肯定也要意思意思,毕竟,这里就是直面国际友人的海南脸面了。

| 曾经有19家领事馆的广州沙面 广州房产摄

来过几次,这次轻车熟路。

交通上,楼姐从国兴片区出发,途径白龙南路、新埠岛,再一路向东,穿过新东大桥,就到了江东大道,非高峰期只要20来分钟。

这次要探的宝安江东豪庭,位置在淘沙路与东营西路交叉口附近,与江东湾壹号、江海汇这些楼盘扎堆。

所以,这个板块,也是一个神奇的所在了。

它应该是目前江东片区沿海岸线分布楼盘最密集的区域。

原因呢,楼Sir之前也讲过,从东海岸时期,这里就有了一定的关注度。

鲁能十年前开始打造巨无霸楼盘海蓝椰风,后来又引进了希尔顿酒店。

等到了江东时代,这里作为江东板块与新埠岛、海甸岛等主城区接壤的位置,既可享受时代红利,又能兼顾主城区配套,自然备受瞩目。

| 江东新区效果图

这里的楼盘,有一个共同优势,就是距离海岸线只有七八百米,跟五源河区域一样,亲海不近海的位置。

在东营西路一个岔路口,可以看见宝安江东豪庭指示牌,从路口开进去,直达售楼处。

首先映入眼帘的是一个高大的门头,后面得知,这个就是小区的主大门。

售楼处位于商业实体楼内,走简约大气风,看着挺上档次的。

见到庐山真面目,楼姐有个感觉,这个楼盘,跟周边之前看的不太一样。

具体怎么不一样呢,主要是气质。

没有与潮流脱节那种年代感,整体看起来比较新,且外观和各种围挡元素,都显得时尚大气、有朝气。

产品有惊喜

新项目一般都很欢迎到访客,尤其这次上线的置业顾问,一看就是老销售。

第一次接触,不会多加盘问,而是尽量清楚地介绍项目,力争留个好印象。

正中下怀,楼姐就是想尽量详细了解。

先从区位讲起,没有过多夸张,就说这里是江东新区国际文化交往组团,位于江东与主城区的交界处,两头获利,基本跟我们知道的情况一致。

| 宝安江东豪庭区位图 图源:项目官微

占地11824.78㎡(约18亩),规划4栋8层洋房,和1栋商业,住宅总共126套。

然后,重点来了,该项目有一个非常亮眼的数据!那就是容积率,仅1.2!

| 项目沙盘 楼Sir摄

这是什么概念呢?据楼Sir的踩盘经验,这个数值,应该是刷新了海口非别墅项目的记录了。

其实,容积率就是建筑面积与土地面积的比值,因为土地是平面,建筑是立体,建面肯定会成为土地面积的倍数。

数值越大,建筑密度越大,相应地,留给园林和公共区域的土地就越少。

| 宝安江东豪庭效果图 图源:项目官微

举个简单的例子,2023年海口最新挂牌的两宗住宅用地,一宗位于滨江新城,最高容积率可达到3.1;另一宗位于红城湖棚改区域,最高容积率可达4.0。

当然,最高数值只是一个禁止线,不代表项目就会做到这么大。

但也很难说,因为建筑面积每个平方都是钱呀。

别看宝安江东豪庭地块不算特别大,人家绿地率就占到了40%。

所以,还挺佩服宝安江东豪庭,容积率可以做到这么低。

低容积的优势这里就不赘述,加上又是低层板式洋房,基本楼间距、通风、采光这些指标,都直接过关。

紧接着,另一个大杀器又出场了。

准现房。

| 宝安江东豪庭 现状

现场可以看到,小区已全部封顶,正在做内部装修,计划于2023年末交房。

项目是2018年拿的地,产权年限还很新,同时又不是必须现房销售的那一波,因此准现房,也是实力的象征了。

| 户型分布图 图源:项目官微

说到这里,置业顾问拿来了户型图,主打是两个户型,107平米三房和约128平米的四房,户型图如下:

-户型图-

两个户型格局差不多,都有南北双阳台,主卧朝南、一间卧室朝北,客餐厅一体化,总之,都是标准的方正格局。

具体到每一套房,通风和采光也都很优越。

还有少量100㎡,户型图跟107㎡略有区别:

看到这个户型,楼Sir不禁纳闷,怎么阳台没有窗户??终于还是有bug的吧?

谁知道,原来,这是一楼 *** 户型,赠送南北双庭院。

啊,做梦都想有个院子的楼姐,酸了。

了解完基本情况,楼姐表示出对该项目兴趣强烈,紧接着,顺利进入参观样板间环节。

样板间有尺度

看样板间的路上,置业顾问介绍,他们项目得房率很高,“因为电梯间、走廊占用空间少,公摊自然小,合同得房率就达到了88%(我们有个海口得房率排行榜,这个数字又是第一,需要的Q),加上赠送面积的话,套内实际面积更大”。

然后,又说到一梯两户双开门,相当于专梯入户,更加勾起楼姐的兴趣。

到了7楼,果然,电梯门一开,面前是一个独立的空间,只有两扇门,一扇通往安全通道,另一扇就是业主家的入户门。

| 这块怎么用,充满想象

先看的是107平米,进门一道玄关,右手边单独一间房,样板间做成了书房,也可做卧室;

往左进入客餐厅主空间,果然南北双阳台的优势太明显了,下午4点多,全屋不用开灯,采光也很不错。

双阳台还可以做功能划分,南向为景观阳台,摆弄花草,放个猫爬架,充分享受阳光;

北向跟餐厅厨房相连,可以做生活阳台,放置卫生洁具和晾晒,空间最大化利用起来。

整套房面宽超12米,客厅宽度达到3.9米,主卧室宽3.5米、面积达到15个平方以上,就连最小的儿童房,也有接近10个平方,各空间都比较开阔。

紧接着看128平米的四房,格局跟三房差不多,区别在于南向多了一间卧室。

在看样板间过程中,楼Sir注意到,有飘窗的两个卧室,窗墙比都比较大。

说白了,就是窗户开得很大,大到跟整面墙一样宽,初步预估窗墙比数值达到甚至超过0.5。

楼Sir之前请教过建筑行业朋友,得知窗墙比是一个衡量户型的重要数值,一般来说,窗开得越大,造价越高。

且寒冷地区与炎热地区可适用的窗墙比参考值不太一样,后者不需要考虑保暖,该数值可以更大。

| 窗户宽度与采光效果

大窗墙比是高端项目的一大特征,玻璃幕墙面积越大,外立面越美观,当然也会让建筑成本整体更高。

从宝安江东豪庭可以看出,大窗墙比的效果,外立面好看,房间里亮堂,这钱没白砸。

精装修毕竟不是交付标准,要看交付,还得是清水样板间。

项目有列出一个装修材料清单,听置业顾问讲得很溜,说都是高端品牌,例如:道格拉斯地砖、凯迪仕入户门锁、坚朗高端定制门窗、杜拉维特浴室洁具、高仪卫浴五金、欧派橱柜等…

| 装修品牌展示

这些品牌之间价格具体差多少,咱也不清楚,反正,据楼Sir知道,海口高端项目,都在暗暗较劲和互相打听,以免落了下风。

看到这个阵仗,楼姐只想知道多少钱…

可是置业顾问嘴很紧,可能也是第一次来,生面孔,打听不出来价格,总之一句话,都还没定。

这块儿新老项目的价格,楼Sir已经掌握了,做个参考。

如果有去看房,知道多少钱的朋友,回来一定要告诉我啊!

开发商有背景

看到这里,对整个项目已经基本有数了。

洋房,板楼,低容低密,拼装修,所以,主打是产品。

这也难怪,毕竟,虽然江东新区远景非常吃香,但得承认,国际文化交往组团这里,周边配套还不太成熟,还需要时间来发酵。

好在,项目自身也在努力做配套。

宝安江东豪庭在小区园林方面,规划了7种功能空间,分别是公共客厅、亲子时光、健康步道、邻里庭院、漫步庭院、游赏庭院等。

| 宝安江东豪庭 园林效果图

通过静与动、老与少、内与外的互相结合呼应,为业主打造更丰富的生活场景和交流场景。

其中景观的“镜花水月”主题,让楼Sir一下子就想到了宝安江南城。

宝安江南城应该是较早一批在海口打造江南风的小区,风格突出,在海甸岛也算是地标了。

这次楼Sir还了解到,来自深圳的宝安地产,在海南已打造7个项目,除了宝安江南城,位于滨海大道的宝安滨海豪庭,也是海口有姓名的楼盘。

| 宝安江南城VS宝安滨海豪庭

该集团位列中国企业100强,创建于1983年,属于中国第一批上市公司,还有过“在资本市场上曾连创成立新中国第一家股份制企业,发行新中国第一张股票、第一张可转换债券、第一张中长期认股权证等九项新中国第一”的辉煌历史。

这次开发的宝安江东豪庭,是开发商阔别海口近10年后的又一力作,看得出来功底还在。

对于这个楼盘,由于销售价格最终还没出来,不好做综合评价,总之,产品和品牌都还可以,改善型、度假型买家,可以去看看。备案价已下,还没有开盘,可以慢慢挑。

缺点嘛,当然也有,就是这里过去是以度假楼盘为主,人气还没聚起来,所以相关生活配套是比较欠缺的。

| 虽然有公交车,但最好得有车,出行才方便

最后,江东的未来,楼Sir还是那句话,等自贸港的风来,一切皆有可能。

关于宝安江东豪庭,大家还有什么问题,欢迎留言。话说,春节期间大家会安排去各大售楼处转转吗?或者你在海南还想了解哪些项目,如果还不清楚情况,强烈建议扫码进群,随便问一嘴,总有人知道,大家都是看房买房人,消息互通,效率高。

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