本
文
摘
要
最近海南太火爆，年前进岛车辆在徐闻港口排起长队，疏散时间超过12小时。
旅游先复苏了，估计房地产很快也要跟上。
| 排着队上岛的车辆
毕竟，在2022年二季度以前，海口新房“一房难求”状态就持续了将近一年半。
最近大半年，房源是多了起来，但热门的也就那几个。
很多人还在众多选项中寻寻觅觅，找最终心仪的款。
趁着这股热乎劲，楼Sir也不敢松懈，为了大家春节后有房可看，也为了跟上广大网友们的需求步伐，年后第一期踩盘，发车了！
这次去看的楼盘有点特殊，大有来头却又神秘低调。
关注楼Sir的朋友，可能有印象，它就是位于海口备案价排行榜第三名的——江东豪庭。
12月29日，楼Sir发布了海口楼盘最新备案价排行榜，“新房指导价”翻篇后，有64个楼盘提交（或更新）备案价，其中54个楼盘已超17300，目前，最高备案价定格在25000元/㎡。
| 海口备案价TOP10（完整表格太长，需要的私Q）
2023，楼市小白、选房大咖们，来楼Sir网友qun集结了！来聊聊房子，说说日常，互通有无，发光发热吧。
正文继续。然后，仅次于万华麓岛和富力首府，排名第三的“江东豪庭”（备案价21980元/㎡）成功引起了楼Sir的注意！
这个名不见经传的楼盘，凭啥把仁恒滨江园和长信上东城都压一头？
竟然还有楼Sir不知道的楼盘，这不科学。到底是个什么项目呢？
于是，在一个工作日的下午，搜索楼盘名宝安江东豪庭，通过百度地图定位，楼Sir直接就找了过去！
好在，项目所在片区，江东新区的西段，楼Sir对这里已是非常熟悉，很快就找到了售楼处。
下面，楼Sir就要开启本次探盘之旅，揭开这位神秘嘉宾的面纱，露出庐山真面目了。
先剧透一下，备案价达到这个数，靠的是两把刷子：
一个江东未来潜力，毕竟是海南自贸港样板间，有望首批获得价值兑现；
另一个就是项目本身，低容积率纯板式洋房楼盘，且准现房状态。
说实话，楼Sir在海口阅房无数，像宝安江东豪庭这样，容积率仅1.2的洋房社区，非常少见，包括在江东新区，这样条件的楼盘也是属于稀缺级别的。
具体怎样，一起去看看。海南专业房地产自媒体，探盘、政策、攻略、避坑，一网打尽，赶快关注！如果你还想看哪个楼盘，可以在评论区给楼Sir留言，点赞超50我们立马安排，替你实地看房，帮你把关！
区位有讲究
先说这个板块，在海口版图中，正式名称叫“江东新区的国际文化交往组团”。
我们看江东的规划图，确实，这里是比江东新区起步区还要有国际范儿。
| 江东新区功能区规划图
因为，这里不仅有代表国际的“国家领事馆区”，还有代表文化的“文化活动区”，以及，东海岸最适合开展海洋主题活动的“滨海度假区”。
国家领事馆区是什么概念呢？
中国不是所有的城市都有外国的领事馆，比如美国只有北京、上海、广州、沈阳、武汉有大使馆和领事馆。
楼Sir查了一下，目前我国大约15个城市有外国驻华总领事馆，除了上面提到的一线大城市，还有一些是边境省份的省会，如昆明、南宁等。
| 美丽国领事馆 图源微信公共图库
当然了，想要那些大国来我们海口的领事馆区入驻，短时间内可能不现实，这里主要针对一带一路沿线国家。
如此看来，今后在海南自贸港，肯定是要开展一系列外事活动，例如办签证、驻 *** 家服务该国侨民等。这些，就会以江东国际文化交往组团为核心。
可以想象，以后这个位置，可能是外交官、国际金领扎堆的地方。
相应的配套设施、城市面貌，肯定也要意思意思，毕竟，这里就是直面国际友人的海南脸面了。
| 曾经有19家领事馆的广州沙面 广州房产摄
来过几次，这次轻车熟路。
交通上，楼姐从国兴片区出发，途径白龙南路、新埠岛，再一路向东，穿过新东大桥，就到了江东大道，非高峰期只要20来分钟。
这次要探的宝安江东豪庭，位置在淘沙路与东营西路交叉口附近，与江东湾壹号、江海汇这些楼盘扎堆。
所以，这个板块，也是一个神奇的所在了。
它应该是目前江东片区沿海岸线分布楼盘最密集的区域。
原因呢，楼Sir之前也讲过，从东海岸时期，这里就有了一定的关注度。
鲁能十年前开始打造巨无霸楼盘海蓝椰风，后来又引进了希尔顿酒店。
等到了江东时代，这里作为江东板块与新埠岛、海甸岛等主城区接壤的位置，既可享受时代红利，又能兼顾主城区配套，自然备受瞩目。
| 江东新区效果图
这里的楼盘，有一个共同优势，就是距离海岸线只有七八百米，跟五源河区域一样，亲海不近海的位置。
在东营西路一个岔路口，可以看见宝安江东豪庭指示牌，从路口开进去，直达售楼处。
首先映入眼帘的是一个高大的门头，后面得知，这个就是小区的主大门。
售楼处位于商业实体楼内，走简约大气风，看着挺上档次的。
见到庐山真面目，楼姐有个感觉，这个楼盘，跟周边之前看的不太一样。
具体怎么不一样呢，主要是气质。
没有与潮流脱节那种年代感，整体看起来比较新，且外观和各种围挡元素，都显得时尚大气、有朝气。
产品有惊喜
新项目一般都很欢迎到访客，尤其这次上线的置业顾问，一看就是老销售。
第一次接触，不会多加盘问，而是尽量清楚地介绍项目，力争留个好印象。
正中下怀，楼姐就是想尽量详细了解。
先从区位讲起，没有过多夸张，就说这里是江东新区国际文化交往组团，位于江东与主城区的交界处，两头获利，基本跟我们知道的情况一致。
| 宝安江东豪庭区位图 图源：项目官微
占地11824.78㎡（约18亩），规划4栋8层洋房，和1栋商业，住宅总共126套。
然后，重点来了，该项目有一个非常亮眼的数据！那就是容积率，仅1.2！
| 项目沙盘 楼Sir摄
这是什么概念呢？据楼Sir的踩盘经验，这个数值，应该是刷新了海口非别墅项目的记录了。
其实，容积率就是建筑面积与土地面积的比值，因为土地是平面，建筑是立体，建面肯定会成为土地面积的倍数。
数值越大，建筑密度越大，相应地，留给园林和公共区域的土地就越少。
| 宝安江东豪庭效果图 图源：项目官微
举个简单的例子，2023年海口最新挂牌的两宗住宅用地，一宗位于滨江新城，最高容积率可达到3.1；另一宗位于红城湖棚改区域，最高容积率可达4.0。
当然，最高数值只是一个禁止线，不代表项目就会做到这么大。
但也很难说，因为建筑面积每个平方都是钱呀。
别看宝安江东豪庭地块不算特别大，人家绿地率就占到了40%。
所以，还挺佩服宝安江东豪庭，容积率可以做到这么低。
低容积的优势这里就不赘述，加上又是低层板式洋房，基本楼间距、通风、采光这些指标，都直接过关。
紧接着，另一个大杀器又出场了。
准现房。
| 宝安江东豪庭 现状
现场可以看到，小区已全部封顶，正在做内部装修，计划于2023年末交房。
项目是2018年拿的地，产权年限还很新，同时又不是必须现房销售的那一波，因此准现房，也是实力的象征了。
| 户型分布图 图源：项目官微
说到这里，置业顾问拿来了户型图，主打是两个户型，107平米三房和约128平米的四房，户型图如下：
-户型图-
两个户型格局差不多，都有南北双阳台，主卧朝南、一间卧室朝北，客餐厅一体化，总之，都是标准的方正格局。
具体到每一套房，通风和采光也都很优越。
还有少量100㎡，户型图跟107㎡略有区别：
看到这个户型，楼Sir不禁纳闷，怎么阳台没有窗户？？终于还是有bug的吧？
谁知道，原来，这是一楼 *** 户型，赠送南北双庭院。
啊，做梦都想有个院子的楼姐，酸了。
了解完基本情况，楼姐表示出对该项目兴趣强烈，紧接着，顺利进入参观样板间环节。
样板间有尺度
看样板间的路上，置业顾问介绍，他们项目得房率很高，“因为电梯间、走廊占用空间少，公摊自然小，合同得房率就达到了88%（我们有个海口得房率排行榜，这个数字又是第一，需要的Q），加上赠送面积的话，套内实际面积更大”。
然后，又说到一梯两户双开门，相当于专梯入户，更加勾起楼姐的兴趣。
到了7楼，果然，电梯门一开，面前是一个独立的空间，只有两扇门，一扇通往安全通道，另一扇就是业主家的入户门。
| 这块怎么用，充满想象
先看的是107平米，进门一道玄关，右手边单独一间房，样板间做成了书房，也可做卧室；
往左进入客餐厅主空间，果然南北双阳台的优势太明显了，下午4点多，全屋不用开灯，采光也很不错。
双阳台还可以做功能划分，南向为景观阳台，摆弄花草，放个猫爬架，充分享受阳光；
北向跟餐厅厨房相连，可以做生活阳台，放置卫生洁具和晾晒，空间最大化利用起来。
整套房面宽超12米，客厅宽度达到3.9米，主卧室宽3.5米、面积达到15个平方以上，就连最小的儿童房，也有接近10个平方，各空间都比较开阔。
紧接着看128平米的四房，格局跟三房差不多，区别在于南向多了一间卧室。
在看样板间过程中，楼Sir注意到，有飘窗的两个卧室，窗墙比都比较大。
说白了，就是窗户开得很大，大到跟整面墙一样宽，初步预估窗墙比数值达到甚至超过0.5。
楼Sir之前请教过建筑行业朋友，得知窗墙比是一个衡量户型的重要数值，一般来说，窗开得越大，造价越高。
且寒冷地区与炎热地区可适用的窗墙比参考值不太一样，后者不需要考虑保暖，该数值可以更大。
| 窗户宽度与采光效果
大窗墙比是高端项目的一大特征，玻璃幕墙面积越大，外立面越美观，当然也会让建筑成本整体更高。
从宝安江东豪庭可以看出，大窗墙比的效果，外立面好看，房间里亮堂，这钱没白砸。
精装修毕竟不是交付标准，要看交付，还得是清水样板间。
项目有列出一个装修材料清单，听置业顾问讲得很溜，说都是高端品牌，例如：道格拉斯地砖、凯迪仕入户门锁、坚朗高端定制门窗、杜拉维特浴室洁具、高仪卫浴五金、欧派橱柜等…
| 装修品牌展示
这些品牌之间价格具体差多少，咱也不清楚，反正，据楼Sir知道，海口高端项目，都在暗暗较劲和互相打听，以免落了下风。
看到这个阵仗，楼姐只想知道多少钱…
可是置业顾问嘴很紧，可能也是第一次来，生面孔，打听不出来价格，总之一句话，都还没定。
这块儿新老项目的价格，楼Sir已经掌握了，做个参考。
如果有去看房，知道多少钱的朋友，回来一定要告诉我啊！
开发商有背景
看到这里，对整个项目已经基本有数了。
洋房，板楼，低容低密，拼装修，所以，主打是产品。
这也难怪，毕竟，虽然江东新区远景非常吃香，但得承认，国际文化交往组团这里，周边配套还不太成熟，还需要时间来发酵。
好在，项目自身也在努力做配套。
宝安江东豪庭在小区园林方面，规划了7种功能空间，分别是公共客厅、亲子时光、健康步道、邻里庭院、漫步庭院、游赏庭院等。
| 宝安江东豪庭 园林效果图
通过静与动、老与少、内与外的互相结合呼应，为业主打造更丰富的生活场景和交流场景。
其中景观的“镜花水月”主题，让楼Sir一下子就想到了宝安江南城。
宝安江南城应该是较早一批在海口打造江南风的小区，风格突出，在海甸岛也算是地标了。
这次楼Sir还了解到，来自深圳的宝安地产，在海南已打造7个项目，除了宝安江南城，位于滨海大道的宝安滨海豪庭，也是海口有姓名的楼盘。
| 宝安江南城VS宝安滨海豪庭
该集团位列中国企业100强，创建于1983年，属于中国第一批上市公司，还有过“在资本市场上曾连创成立新中国第一家股份制企业，发行新中国第一张股票、第一张可转换债券、第一张中长期认股权证等九项新中国第一”的辉煌历史。
这次开发的宝安江东豪庭，是开发商阔别海口近10年后的又一力作，看得出来功底还在。
对于这个楼盘，由于销售价格最终还没出来，不好做综合评价，总之，产品和品牌都还可以，改善型、度假型买家，可以去看看。备案价已下，还没有开盘，可以慢慢挑。
缺点嘛，当然也有，就是这里过去是以度假楼盘为主，人气还没聚起来，所以相关生活配套是比较欠缺的。
| 虽然有公交车，但最好得有车，出行才方便
最后，江东的未来，楼Sir还是那句话，等自贸港的风来，一切皆有可能。
关于宝安江东豪庭，大家还有什么问题，欢迎留言。话说，春节期间大家会安排去各大售楼处转转吗？或者你在海南还想了解哪些项目，如果还不清楚情况，强烈建议扫码进群，随便问一嘴，总有人知道，大家都是看房买房人，消息互通，效率高。
