本
文
摘
要
| PART 1 |
▲杭州主城三大中心
2022，未科-云城被正式确定为杭州主城，和武林、拥江并立三大中心。
作为城市最明确的产业发展核，城建迅速发展，并聚集了相当多的年轻人口，自然也促进了住房市场的需求大增；
随之而来，以未科核心区为中心，因应不同预算和产品的需求向周边板块外溢，3w/㎡的预算向勾庄、良渚、三墩北、老余杭购房，闲林、瓶窑、中泰则承接2w/㎡-3w/㎡这一档的刚需人群。
其中，因限高要求和苕溪的存在，瓶窑以叠墅、洋房、小高层的产品作为主流，成为未科-云城周边低总价便可实现改善的优选之地；
近期瓶窑就有三个低密楼盘在售将售——叠墅产品溪揽星院，绿城的排屋产品雲溪里，洋房及小高层的华昭府、杭启云珹府，房叔后台的咨询也多了起来，于是便一探究竟。
| PART 2 |
▲溪揽星院鸟瞰效果图
华夏·溪揽星院，容积率仅仅1.2的地块，东侧苕溪，西及南侧均为农居点，北靠瓶窑三小与南山幼儿园，再北就是瓶窑老街和启云府，距离良渚古城遗址非常近。
▲溪揽星院鸟瞰周边
外部的城建方面的利好自然是云城的发展，但也是直线距离10km+的存在，更直观的可能是地铁五期的12号线，也是远期，因而总体投资取向的短期升值受限；
▲溪揽星院与云城
楼盘整体为4层叠墅产品，共492户，户型面积段在142-186㎡，目前已开盘一次，下次预计3-4月。
▲溪揽星院沙盘
因为是叠墅产品，单价2.95w/㎡高于板块高层限价不少，自然也是由于有不计入面积的地下室及绿篱分割的花园，下叠总价三四百万起跳了，目前已开放163㎡一档和186㎡一档的样板间。
▲溪揽星院售楼入口
售楼部审美在线，古城遗址的玉琮、古船、渔猎元素和黑、红、金的配色很协调，可以清晰地接受到想传达厚重古韵、典藏大宅的气质，就是门口这棵树有点呆。
▲溪揽星院售楼部院子
院子小披檐汇水，中有涟漪纹，镜水印舟，四方廊下用拉帘，也可以明确地看到中式文化意趣与古城遗址结合的表达，如果房子能比文章，这风格就是汉赋，取水土厚重，而非婉约。
建筑造型，木门铝板勾勒线条，叠放体块的构成，横金属条、线脚、铝线条、玻璃栏板+竖向格栅放在一个很小的面积里，装饰性表达多得有点细碎，大概是为了表现精致大气，审美因人而异，整体没毛病；
▲溪揽星院外立面
建筑用材方面，底层石材，上部钢框架+铝面板加铝合金窗，面上是真石漆，做得很逼真不近看基本分不出，可能是水包砂，外部施工质量良好。
▲溪揽星院精装亮点
室内装标，有墙纸、地暖、石材地面、背景墙和厨房三件套，少许亮点如上图，网纹上轨滑动门、助力式开启扇、户门挂钩、防湿误触插座面板，总体对得起几近3k/㎡的价格。
▲二层交通核
室内空间，163㎡的面积做叠塾是偏小的，因为一楼仅有双开间8.2m的面宽，二楼主要面积留给房间，楼梯一做，剩下给交通枢纽空间感就逼仄了，这也是没办法的事；
所以想买叠墅，尽可能买地上部分单层面积大的，交通盒占比小且层高高的，面宽也优先于进深，以溪揽星院为例笔者也推荐186㎡最大的户型；
▲186㎡户型及样板间
样板间，186㎡做了夹层地下室，地下室空间够，但采光井不算大，小的只能用龛的形式，大的也马马虎虎，下图是163㎡地下室不做样板间的采光井，基本等于交付的情况，如果想买装修时灯光布光整体光通量要足；
▲163㎡毛坯地下室
整体楼盘包括两套样板间看下来，属于施工中上，装修用材比较实在，周边配套和空间略逼仄的短板也是比较明显的存在，可以有一个百分制70-75分的评价。
另外，需要吐槽一下，大户型样板间没做花园，小户型做了小花园又没做地下室，要做样板间，哪怕只做一套，从上到下清晰地表达，尤其是叠墅这类产品的最大面积段，不看花园着实可惜。
▲绿城·雲溪里
绿城·雲溪里，154套联排，预计3月再开，建面在250-350㎡，在主城区已多年未见的新古典风格的排屋产品，这种产品因为装饰多也明显西洋，这个时代已经较为少见且量也少，等开盘了建议有意向的读者先去看盘，有疑难杂症了咨询房叔更具体。
| PART 3 |
华昭府和杭启云珹府地块挨着，坐落中法航空大学东侧，西侧离文化村也就1公里多，比起溪揽星院，依托瓶仓大道与云城的关联更强。
▲云珹府、华昭府鸟瞰周边
华昭府，跑盘时禁止拍照，只能 *** 了几张，总体上笔者对其的评价是，哪怕不止在瓶窑板块，考虑其用材和精装，都是有相当性价比的低密楼盘；
▲华昭府沙盘
首先，立面清一色大面积铝板，铺得也很平整，2w刚出头的楼盘里全杭都很罕见；
▲华昭府西侧立面
室内用材，岩板铺地、铺背景墙、灰玻移门、全屋墙纸、东芝的中央空调、高仪的花洒、智能马桶和电热毛巾架，2500/㎡的装标能做成这样可以说是应给尽给了；
▲华昭府111㎡户型
户型上从111㎡到256㎡的跃层，涵盖了从刚需到终改的所有需求，最小的111㎡也是四叶草全明，主卧套房，一梯两户的得房率也不错，缺点是阳台地砖真的太像卫生瓷砖，灰白岩板延伸的格调到了阳台一下子特别跳跃，但整体瑕不掩瑜。
▲华昭府136㎡样板间
以产品力、用材和整个施工质量为标准，2.05w/㎡的价格，笔者会给华昭府80-85的高分，华元作为老牌本土房企，做的东西有相当的底线也不足为奇。
当然，欠缺也存在，就是除了房子以外的几乎所有细节。比如样板间不让拍照，售楼部有很明显的海洋元素，里面做了文艺复兴的圆形连续券，海洋、文艺复兴？并不理解和楼盘的营造和宣发有什么关联；
进去的接待环境相当随意，去看样板间的路上水泥地边有七七八八的建筑垃圾，整个建筑及装修的审美层次也不高，给人一种东西不错做得也到位，但格调就是差点的印象。
这些都是房屋以外的细节，但做好这些，能让真正用心做的房子不至于衣锦夜行。
里子有了，面子也要做。华昭府，可买，产品力优，细节有些粗枝大叶，但瑕不掩瑜。
云珹府实景示范区及交付样板房预计3月初开放，项目首开销售节点则预计在三月下旬，目前只能看沙盘；
▲云珹府沙盘
云珹府项目总建面约28万方，由17幢低密洋房与11幢小高层组成，平列式布局，景观围绕交通中轴联系，据悉有下沉式会所戏水池等高改级配套；
小高层面积段为106m²和129m²；洋房产品面积则为为116m²和152m²，精装限价2.05w/m²；
云珹府在小面积段有总价优势，大面积段则预计会和华昭府的小户型形成正面的市场对抗，届时出样板间了房叔会再探。
从现场进度开售楼部开放在即，预计开盘时间也不远了，有意向的购房者也可以开始关注。
| PART 4 |
瓶窑迎来大发展，需要等到地铁5期的12号线和云城的高预期兑现，这些都是长期利好，基本属于房住不炒的板块定位；
但在大量板块一二手倒挂接近消弭的市场大背景下，反而对主打低密类产品，老实提高产品力的楼盘也是个好事。
云城外溢，想低总价住大面积，瓶窑是个很安全很实惠的选择。-END-
文/一叶 编辑/一叶
