导读：虽然自身没有上市，但京基集团在深圳房地产市场的影响力，以及其近年来在A股市场的长袖善舞，都无法不让外界关注。创立28年，京基创始人陈华的发家史，恰好踩中了深圳这座城市的成长脉搏。然而，随着深圳旧改步入“中场战事”，多位专家向财熵表示，类似京基这样将城市更新作为主要业务的中小房企，将面临较大的转型挑战和资金压力。财熵统计发现，京基手上约26%已立项的旧改项目，拉锯长达十年。

京基创始人陈华 图源网络

作者|林乐诗

3月14日-20日，全深圳陷入一场久违的“寂静”。昔日车水马龙的红岭路被迫封闭，这是一条分割罗湖区和福田区的“黄金中轴”，在疫情封控期间，两区民众停止往来。罗湖和福田的边界，从未如此清晰。

红岭路东侧归罗湖区管辖，附近有一个偌大的施工工地，这是蔡屋围旧改项目。坐标深圳、熟悉深圳城市更新的人士对财熵说，“疫情之下，项目已经停摆。” *** 的地基和钢筋，令工地徒增几分萧瑟。

按照蓝图，不久后，4栋超300米的摩天大楼将拔地而起。在1公里范围内，还矗立着夺得“深圳第一高楼”荣誉的地王大厦和京基100大厦。有人点评，“未来这个片区的‘天际线’级别，起码是媲美广州珠江新城的”。

蔡屋围片区将诞生6栋超300米的大楼，图源微博@天际深圳

当然，和16年前的设想相比，这幅蓝图似乎过于保守。最早在2006年，深圳人对蔡屋围CBD的构想是：对标美国纽约曼哈顿。这个美梦背后的策划人，昔日风光无限的“第一高楼”缔造者——京基集团创始人陈华，原本计划在这片土地上盖两座超600米的大楼。如果建成，将刷新深圳乃至于全球摩天大楼的现状。

无奈计划赶不上变化——疫情只是其中一个阻碍因素。更早之前，陈华的摩天大楼梦被“限高令”粉碎。城市更新政策出台，曾在深圳旧改市场呼风唤雨的京基，体会到资金紧张的痛苦。昔日在A股市场长袖善舞、饰演“野蛮人”的陈氏父子，后来却频频“踩坑”。

旧改发家：陈华的“摩天楼情结”

2021年12月，《南方都市报》智库课题组发布《2021深圳城市更新影响力榜单》，榜单上未见碧桂园（02007.HK）、保利（600048.HK）、金地（600383.SH）等房地产巨头的身影，反倒是类似京基、卓越这类深圳本土房企，跻身排行榜前五。

来源：南方都市报

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对财熵说：“京基、卓越都是在深圳已经深耕几十年的（房企）了，一直将城市更新作为主要业务，其实规模不小。”据合一城市更新统计数据，截至2021年8月，京基在深圳已批规划旧改项目的总量达658.88万平方米，带来住宅230.08万平方米，在深圳一众开发商中排名第三。

发家于深圳，陈华的创业历程恰好踩中了这座改革开放前沿城市的成长脉搏，其孵化的京基集团，见证并参与了深圳的发展壮大。

1985年，52层的深圳国贸大厦顺利竣工，被封名“中华第一高楼”。这一盛况深深触动了工地上一位19岁的青年——陈华。这是他和弟弟陈辉刚到深圳打拼的第一年。彼时，和很多湛江吴川的老乡一样，陈华每天在建筑施工队干着体力活。

1985年的深圳国贸大厦曾是“中国第一高楼”，图源网络

万丈高楼平地起。尽管扛水泥很累，但深圳这座城市突破了陈华对“高度”的想象，也 *** 着不少像陈华一样赤手空拳来此创业的年青人的野望。数年后，当陈华从一个名不见经传的建筑小工，变身为坐拥数百亿资产的地产大亨时，有人到访京基100大厦高层的董事长办公室，发现“天道酬勤”这四字高悬于墙上——这是陈华抬眼即见的位置。

1994年，深圳的房地产市场已经比较成熟，万科（000002.SZ）、金地等最早的一批房地产公司，甚至已经完成了全国市场的第一次 *** 圈地。因承包工程实现原始资本积累的陈华，这一年成立了京基地产。

彼时的深圳，被一道长达84.6公里的铁丝网割裂成关内、关外两个世界。关内是受惠于经济特区政策、“野蛮发展”的富庶之地，万科起初在深圳的布局重点就在此处。京基最开始也将关内的福田区作为首个落棋点，不久便接手了福田梅林的旧改工程，接连开发三个“碧”字系列住宅楼盘。

2002年，一名网名叫“我为伊狂”的28岁年轻人，在人民网上贴出题为“深圳，你被谁抛弃”的万字长文，引发轰动。文章总结出一个结论：深圳这座年轻的城市正在不可避免地走向衰老，逐渐失去作为经济特区的优势。

不过，对于陈华等很多地产商来说，深圳的房地产“黄金时代”才刚刚开始。这一年，陈华邀请美国前总统克林顿出席“京基WTO经济论坛”并发表演讲，这场新奇的“克林顿秀”让京基名声大噪，还成就了另外一家房企——花样年（01777.HK）——策划这场总统营销活动的，正是花样年旗下的深圳市星彦地产顾问有限公司。

随后几年，进入城市更新发展轨道的深圳，见证了一场场“暴富”神话——最大的城中村冲口村，由华润（01109.HK）接手旧改，最终在大冲村拆迁户里，诞生了10个亿元富翁和400个千万富翁。

发迹于深圳的京基，成为这场狂欢的重要推动者。2004年，京基拿下蔡屋围旧改项目，这是深圳市内地方唯一最大的一条自然村。

彼时，深圳旧改政策还未出台，混沌之中，房地产市场诞生了一批参与旧改的专业玩家：京基、佳兆业（01638.HK）、卓越……他们大多以深圳本土民营企业为主。易居研究院智库中心研究总监严跃进对财熵提到，“深圳本土企业对当地实际情况更了解，在城市更新这一块，自然有更大优势。”

只不过，和同样靠旧改打响名堂的佳兆业创始人郭英成相比，陈华对质量的追求优于数量。“烂尾楼之王”一名对陈华似乎并没有太大吸引力，他的梦想是：建造深圳最高地标。

2011年4月23日，陈华终于盼来梦想实现的时刻。这一天，在蔡屋围这片土地上，高达441.8米的京基100大厦正式封顶，成为当时深圳最高建筑。入伙仪式上，知名主持人杨澜主持，体坛巨星刘翔、刘国梁、李宁，以及中国平安（601318.SH）董事长马明哲等光临。这些大咖被邀请对10年后的自己和深圳写下一句梦想感言，而这些感言，被封存在京基100大厦的100层。

2011年4月23日京基100大厦正式封顶 图源网络

陈华当日很激动，并高调晒出自己的梦想：“未来30年里，京基能够在中国大地上兴建10个京基100”，对抢走当时绿城集团（03900.HK）“摩天大楼专业户”的头衔似乎志在必得。

但5年后，风头被马明哲抢去——2016年，高达555米的平安金融中心在深圳福田拔地而起，“深圳第一高楼”易主。城市天际线的高度竞赛持续。同年，京基迅即向深圳市 *** 提交一份提案——在蔡屋围片区上兴建高达739米的深圳塔。颇有誓要夺回深圳高楼“一哥”宝座的意味。

然而，又过了5年，人们始终没有看到第二座京基100大厦或者深圳塔的踪影，反倒迎来了一份红头文件——发改委规定：不得新建500米以上超高层建筑。

这份“限高令”，彻底击碎了陈华的“摩天大楼梦”。大概也是这个时候，陈华才明白：梦想，光凭努力是不够的。

利润受限，城市更新故事“改写”

京基在过往的土地储备中，主要以旧改为主。然而，城市更新的周期很长，前期的准备工作费时费力，对资金的前期占用很大。在旧改的基础上建摩天大楼，更是烧钱。

以蔡屋围片区为例，京基最早在2004年和蔡屋围集团公司签约改造。但此前京基仅拿下了面积非常小的京基100大厦及其紧挨着的购物中心KK mall，一直到2013年8月，蔡屋围城市更新统筹片区才被正式立项并纳入深圳市年度更新计划。

京基100大厦 图源网络

2004年至2013年这9年间，深圳地价已大幅上涨，蔡屋围片区四周紧挨着深圳著名的地王大厦、万象城、中国人民银行及其他商业银行深圳总部，可谓“寸土寸金”。

“地段好，成本高，京基从最早获得开发到现在，数年下来，拆迁成本至少翻了几倍。而且，对于一座摩天大厦，从建成到租售之间，至少存在5-7年的资金净投入，资金压力可谓不小。”一位深圳房地产从业人士如是说。

此前就传闻，蔡屋围旧改项目陷入僵局，除了由于和村民的拉锯式谈判未妥（至今拆迁签约率只有90%），还可能因为京基资金链不堪重负而被迫搁置。一位熟悉深圳旧改领域的人士也向财熵表达了同样观点。

一座京基100大厦十多年前的建筑造价为50亿元，更烧钱的是后续的管理维护费用。高度约420米的上海金茂大厦，日常的管理维护费用每天就需100万元，一年可以达到数亿元。如果以65年的大厦使用寿命计算，管理费用大约是建设投资的3倍。

摆到今天，建筑成本的数字恐怕远不止如此。很多大房企都耗不起，更别说京基——根据克而瑞2021年房企销售榜单，京基仅排行159，销售金额90.5亿元。

财熵从房天下中介处了解到，京基近两年推出的是高端商办和住宅，例如南山项目京基御景峯、龙岗京基御景半山等，去化情况一般。

疫情叠加地产寒潮，和很多同行一样，京基旗下的商业业务和住宅业务都受到重挫，“回血”受阻。据赢商网统计的2020年深圳代表性商场年度业绩显示，京基旗下位于深圳中心商圈的KK MALL和KK ONE，分别以20亿和12亿的销售量上榜；来到2021年，这两家购物中心双双跌出TOP 50榜单。

此外，随着深圳旧改新规不断完善，旧有一套城市更新开发模式恐被慢慢淘汰。今年2月，京基主导的上梅林祠堂村旧改项目，因毁坏文物被罚款15万元。

李宇嘉向财熵特别提到，未来城市更新将会回归到民生主导。这意味着，国企、央企、地方城投平台，将会成为城市更新领域一股新的力量。

李宇嘉进一步指出，目前，拒绝大拆大建、控制房价、降低拆迁补偿成本成为城市更新的新趋势。对于像京基一类中小民营房企来说，开拓旧改项目难度变大，这可能意味着利润进一步被挤压。“城市更新现在告别了大拆大建以后，也就转向公共服务，现在以‘改’和‘留’为主，‘拆’很少了，只占20%。在这种情况下，传统的民企算不过账来，旧一套模式已经搞不下去了，现在融资成本也比较高，所以也不支持搞这种存量的盘活。”

曾有报道提到，陈华之所以对摩天大楼情有独钟，主要是为了提高容积率来抵消补偿原住民所消耗的成本。他对项目的挑剔主要来自于利润，至少利润达到50%-60%。如今，这样的利润率变得可望不可及。

财熵梳理了京基旗下的旧改项目，如果以项目最早列入城市更新计划作为立项标志，项目竣工作为完成标志，京基手上共15个项目已立项，只有1个彻底完成（南山区长源村）；多个项目进展缓慢，约26%的项目甚至长达或超过10年。

京基未完成的14个旧改项目中，7个是2013年（含）之前就立项，4个是2015-2016年立项的，2017-2018年没有任何新项目立项。最近3年里，京基只立项了3个旧改项目。

财熵整理

在严跃进看来，随着深圳城市更新办法、实施细则等出台，对于京基这类中小企业来说，开发旧改项目的门槛确实提高了：“城市更新要求增多，修改之后的规范更加严谨，小型企业可能较难拿到项目了。”

另外，财熵发现，在上述5个在2012年之前就立项的旧改项目中，有2个项目（南山区珠光村、龙岗区木棉湾入口）传出将引入华侨城（000069.SZ）、信义地产合作开发的消息。上述熟悉深圳旧改的人士认为，“合作开发，正常都是因为资金问题。”

资本扩张“踩坑”，一地鸡毛

创业以来，陈华似乎对“规模扩张”就没有太强烈的追求。《中国房地产报》曾报道称陈华在创业早期厌恶高负债，坚持自有资金开发。京基副总裁熊伟都在接受媒体采访时称，“这一方面保证了京基资金稳健，另一方面又制约了公司发展”。

但这样的模式并没有坚持很久。随着京基手上多个旧改项目同时推进，自有资金开发已经不足以支撑公司的正常现金流运转。

严跃进认为，对于深耕深圳旧改的本土房企来说，最大的挑战是：发展到一定阶段，要找到一条系统化的道路。“过去为什么一些小企业可以参与城市更新？那是因为它们可以一个个点、零散地去做，这种市场化的操作程度是不强的。但发展到一定程度，企业走向规模化的时候，也要找到一种可持续的路径，比如说研究融资、平衡开发成本。”

陈华为京基找到的出路是：涉猎资本市场。在2009年之前，京基与资本市场“擦边”的动作不过一起：2007年末，京基与肖建华的“明天系”一起参股了太平洋保险（601601.SH），后者在A股上市时，京基持有其1.3%的股份。

但2009年开始，京基开始大举进军资本市场：

2009年11月，买入港股中国贵金属（现“湾区黄金”，01194.HK）；

2013年，以林志账户组围猎“农业第一股”康达尔，后成功入主，并改名“京基智农”（000048.SZ）；

2014年，收购昂驰动画，后改名“京基动画”；

2015年，出手中国油气控股（00702.HK）、先传媒（后改名“京基智慧文化”，00550.HK）；

2016年，杀入美图公司(01357.HK)、宏磊股份（现“汇东控股”，002647.SZ）；

2017年，“埋伏”香港首只电竞概念股——雷蛇（01337.HK）；

2018年，大举扫货兆邦基地产（01660.HK）；

2020年，谋划受让阳光股份（000608.SZ），获得该公司控制权。

自2013年以来，京基几乎每一年都有“斩获”。

据不完全统计，2010年以来，陈华家族投资涉及的公司至少有15家，多元化并购、大手笔配股、业绩对赌……尽管主体京基集团仍未上市，但通过一系列的资本运作，目前京基旗下已孵化出四个上市平台：京基智农、京基国际金融（01468.HK）、阳光股份、京基智慧文化。

保守谨慎的陈华和京基，突然化身资本市场上频频出手的大鳄，转折时点值得玩味——2009年，深圳土地政策出现巨变。这一年，深圳陆续颁布《深圳市城市更新办法》、《实施细则》以及一系列配套制度。

旧改老玩家，开始学习“新玩法”。然而，在资本场上，陈华家族目前还没能拿出什么成绩——京基国际金融、京基智慧文化这两只港股沦为“仙股”（价格低于1元的股票）；美图、兆邦基地产股价徘徊在上市以来的低位附近，账面浮亏合计超50亿元。

曾花2亿元拍《豆福传》的京基动画原地解散。2021年12月13日，京基退出深圳小龙眼动画设计有限公司的股份，彻底挥别动画产业。

在退出深圳小龙眼的5天前，2021年12月7日，京基100大厦举行了一场颇为低调的十周年庆典仪式活动。这次庆典，陈华没有出席。有人看到他上一次露面，是在此前11月深圳大梅沙村城市更新前期准备工作会议上。彼时的陈华，身材发福明显，头发已经发白。

渐渐退居幕后的陈华，近年来越来越多地将两个儿子推向台前。年近花甲的他，也只能将“兴建10个京基100”的梦想埋在心底了。