本
文
摘
要
导读:虽然自身没有上市,但京基集团在深圳房地产市场的影响力,以及其近年来在A股市场的长袖善舞,都无法不让外界关注。创立28年,京基创始人陈华的发家史,恰好踩中了深圳这座城市的成长脉搏。然而,随着深圳旧改步入“中场战事”,多位专家向财熵表示,类似京基这样将城市更新作为主要业务的中小房企,将面临较大的转型挑战和资金压力。财熵统计发现,京基手上约26%已立项的旧改项目,拉锯长达十年。
京基创始人陈华 图源网络
作者|林乐诗
3月14日-20日,全深圳陷入一场久违的“寂静”。昔日车水马龙的红岭路被迫封闭,这是一条分割罗湖区和福田区的“黄金中轴”,在疫情封控期间,两区民众停止往来。罗湖和福田的边界,从未如此清晰。
红岭路东侧归罗湖区管辖,附近有一个偌大的施工工地,这是蔡屋围旧改项目。坐标深圳、熟悉深圳城市更新的人士对财熵说,“疫情之下,项目已经停摆。” *** 的地基和钢筋,令工地徒增几分萧瑟。
按照蓝图,不久后,4栋超300米的摩天大楼将拔地而起。在1公里范围内,还矗立着夺得“深圳第一高楼”荣誉的地王大厦和京基100大厦。有人点评,“未来这个片区的‘天际线’级别,起码是媲美广州珠江新城的”。
蔡屋围片区将诞生6栋超300米的大楼,图源微博@天际深圳
当然,和16年前的设想相比,这幅蓝图似乎过于保守。最早在2006年,深圳人对蔡屋围CBD的构想是:对标美国纽约曼哈顿。这个美梦背后的策划人,昔日风光无限的“第一高楼”缔造者——京基集团创始人陈华,原本计划在这片土地上盖两座超600米的大楼。如果建成,将刷新深圳乃至于全球摩天大楼的现状。
无奈计划赶不上变化——疫情只是其中一个阻碍因素。更早之前,陈华的摩天大楼梦被“限高令”粉碎。城市更新政策出台,曾在深圳旧改市场呼风唤雨的京基,体会到资金紧张的痛苦。昔日在A股市场长袖善舞、饰演“野蛮人”的陈氏父子,后来却频频“踩坑”。
旧改发家:陈华的“摩天楼情结”
2021年12月,《南方都市报》智库课题组发布《2021深圳城市更新影响力榜单》,榜单上未见碧桂园(02007.HK)、保利(600048.HK)、金地(600383.SH)等房地产巨头的身影,反倒是类似京基、卓越这类深圳本土房企,跻身排行榜前五。
来源:南方都市报
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对财熵说:“京基、卓越都是在深圳已经深耕几十年的(房企)了,一直将城市更新作为主要业务,其实规模不小。”据合一城市更新统计数据,截至2021年8月,京基在深圳已批规划旧改项目的总量达658.88万平方米,带来住宅230.08万平方米,在深圳一众开发商中排名第三。
发家于深圳,陈华的创业历程恰好踩中了这座改革开放前沿城市的成长脉搏,其孵化的京基集团,见证并参与了深圳的发展壮大。
1985年,52层的深圳国贸大厦顺利竣工,被封名“中华第一高楼”。这一盛况深深触动了工地上一位19岁的青年——陈华。这是他和弟弟陈辉刚到深圳打拼的第一年。彼时,和很多湛江吴川的老乡一样,陈华每天在建筑施工队干着体力活。
1985年的深圳国贸大厦曾是“中国第一高楼”,图源网络
万丈高楼平地起。尽管扛水泥很累,但深圳这座城市突破了陈华对“高度”的想象,也 *** 着不少像陈华一样赤手空拳来此创业的年青人的野望。数年后,当陈华从一个名不见经传的建筑小工,变身为坐拥数百亿资产的地产大亨时,有人到访京基100大厦高层的董事长办公室,发现“天道酬勤”这四字高悬于墙上——这是陈华抬眼即见的位置。
1994年,深圳的房地产市场已经比较成熟,万科(000002.SZ)、金地等最早的一批房地产公司,甚至已经完成了全国市场的第一次 *** 圈地。因承包工程实现原始资本积累的陈华,这一年成立了京基地产。
彼时的深圳,被一道长达84.6公里的铁丝网割裂成关内、关外两个世界。关内是受惠于经济特区政策、“野蛮发展”的富庶之地,万科起初在深圳的布局重点就在此处。京基最开始也将关内的福田区作为首个落棋点,不久便接手了福田梅林的旧改工程,接连开发三个“碧”字系列住宅楼盘。
2002年,一名网名叫“我为伊狂”的28岁年轻人,在人民网上贴出题为“深圳,你被谁抛弃”的万字长文,引发轰动。文章总结出一个结论:深圳这座年轻的城市正在不可避免地走向衰老,逐渐失去作为经济特区的优势。
不过,对于陈华等很多地产商来说,深圳的房地产“黄金时代”才刚刚开始。这一年,陈华邀请美国前总统克林顿出席“京基WTO经济论坛”并发表演讲,这场新奇的“克林顿秀”让京基名声大噪,还成就了另外一家房企——花样年(01777.HK)——策划这场总统营销活动的,正是花样年旗下的深圳市星彦地产顾问有限公司。
随后几年,进入城市更新发展轨道的深圳,见证了一场场“暴富”神话——最大的城中村冲口村,由华润(01109.HK)接手旧改,最终在大冲村拆迁户里,诞生了10个亿元富翁和400个千万富翁。
发迹于深圳的京基,成为这场狂欢的重要推动者。2004年,京基拿下蔡屋围旧改项目,这是深圳市内地方唯一最大的一条自然村。
彼时,深圳旧改政策还未出台,混沌之中,房地产市场诞生了一批参与旧改的专业玩家:京基、佳兆业(01638.HK)、卓越……他们大多以深圳本土民营企业为主。易居研究院智库中心研究总监严跃进对财熵提到,“深圳本土企业对当地实际情况更了解,在城市更新这一块,自然有更大优势。”
只不过,和同样靠旧改打响名堂的佳兆业创始人郭英成相比,陈华对质量的追求优于数量。“烂尾楼之王”一名对陈华似乎并没有太大吸引力,他的梦想是:建造深圳最高地标。
2011年4月23日,陈华终于盼来梦想实现的时刻。这一天,在蔡屋围这片土地上,高达441.8米的京基100大厦正式封顶,成为当时深圳最高建筑。入伙仪式上,知名主持人杨澜主持,体坛巨星刘翔、刘国梁、李宁,以及中国平安(601318.SH)董事长马明哲等光临。这些大咖被邀请对10年后的自己和深圳写下一句梦想感言,而这些感言,被封存在京基100大厦的100层。
2011年4月23日京基100大厦正式封顶 图源网络
陈华当日很激动,并高调晒出自己的梦想:“未来30年里,京基能够在中国大地上兴建10个京基100”,对抢走当时绿城集团(03900.HK)“摩天大楼专业户”的头衔似乎志在必得。
但5年后,风头被马明哲抢去——2016年,高达555米的平安金融中心在深圳福田拔地而起,“深圳第一高楼”易主。城市天际线的高度竞赛持续。同年,京基迅即向深圳市 *** 提交一份提案——在蔡屋围片区上兴建高达739米的深圳塔。颇有誓要夺回深圳高楼“一哥”宝座的意味。
然而,又过了5年,人们始终没有看到第二座京基100大厦或者深圳塔的踪影,反倒迎来了一份红头文件——发改委规定:不得新建500米以上超高层建筑。
这份“限高令”,彻底击碎了陈华的“摩天大楼梦”。大概也是这个时候,陈华才明白:梦想,光凭努力是不够的。
利润受限,城市更新故事“改写”
京基在过往的土地储备中,主要以旧改为主。然而,城市更新的周期很长,前期的准备工作费时费力,对资金的前期占用很大。在旧改的基础上建摩天大楼,更是烧钱。
以蔡屋围片区为例,京基最早在2004年和蔡屋围集团公司签约改造。但此前京基仅拿下了面积非常小的京基100大厦及其紧挨着的购物中心KK mall,一直到2013年8月,蔡屋围城市更新统筹片区才被正式立项并纳入深圳市年度更新计划。
京基100大厦 图源网络
2004年至2013年这9年间,深圳地价已大幅上涨,蔡屋围片区四周紧挨着深圳著名的地王大厦、万象城、中国人民银行及其他商业银行深圳总部,可谓“寸土寸金”。
“地段好,成本高,京基从最早获得开发到现在,数年下来,拆迁成本至少翻了几倍。而且,对于一座摩天大厦,从建成到租售之间,至少存在5-7年的资金净投入,资金压力可谓不小。”一位深圳房地产从业人士如是说。
此前就传闻,蔡屋围旧改项目陷入僵局,除了由于和村民的拉锯式谈判未妥(至今拆迁签约率只有90%),还可能因为京基资金链不堪重负而被迫搁置。一位熟悉深圳旧改领域的人士也向财熵表达了同样观点。
一座京基100大厦十多年前的建筑造价为50亿元,更烧钱的是后续的管理维护费用。高度约420米的上海金茂大厦,日常的管理维护费用每天就需100万元,一年可以达到数亿元。如果以65年的大厦使用寿命计算,管理费用大约是建设投资的3倍。
摆到今天,建筑成本的数字恐怕远不止如此。很多大房企都耗不起,更别说京基——根据克而瑞2021年房企销售榜单,京基仅排行159,销售金额90.5亿元。
财熵从房天下中介处了解到,京基近两年推出的是高端商办和住宅,例如南山项目京基御景峯、龙岗京基御景半山等,去化情况一般。
疫情叠加地产寒潮,和很多同行一样,京基旗下的商业业务和住宅业务都受到重挫,“回血”受阻。据赢商网统计的2020年深圳代表性商场年度业绩显示,京基旗下位于深圳中心商圈的KK MALL和KK ONE,分别以20亿和12亿的销售量上榜;来到2021年,这两家购物中心双双跌出TOP 50榜单。
此外,随着深圳旧改新规不断完善,旧有一套城市更新开发模式恐被慢慢淘汰。今年2月,京基主导的上梅林祠堂村旧改项目,因毁坏文物被罚款15万元。
李宇嘉向财熵特别提到,未来城市更新将会回归到民生主导。这意味着,国企、央企、地方城投平台,将会成为城市更新领域一股新的力量。
李宇嘉进一步指出,目前,拒绝大拆大建、控制房价、降低拆迁补偿成本成为城市更新的新趋势。对于像京基一类中小民营房企来说,开拓旧改项目难度变大,这可能意味着利润进一步被挤压。“城市更新现在告别了大拆大建以后,也就转向公共服务,现在以‘改’和‘留’为主,‘拆’很少了,只占20%。在这种情况下,传统的民企算不过账来,旧一套模式已经搞不下去了,现在融资成本也比较高,所以也不支持搞这种存量的盘活。”
曾有报道提到,陈华之所以对摩天大楼情有独钟,主要是为了提高容积率来抵消补偿原住民所消耗的成本。他对项目的挑剔主要来自于利润,至少利润达到50%-60%。如今,这样的利润率变得可望不可及。
财熵梳理了京基旗下的旧改项目,如果以项目最早列入城市更新计划作为立项标志,项目竣工作为完成标志,京基手上共15个项目已立项,只有1个彻底完成(南山区长源村);多个项目进展缓慢,约26%的项目甚至长达或超过10年。
京基未完成的14个旧改项目中,7个是2013年(含)之前就立项,4个是2015-2016年立项的,2017-2018年没有任何新项目立项。最近3年里,京基只立项了3个旧改项目。
财熵整理
在严跃进看来,随着深圳城市更新办法、实施细则等出台,对于京基这类中小企业来说,开发旧改项目的门槛确实提高了:“城市更新要求增多,修改之后的规范更加严谨,小型企业可能较难拿到项目了。”
另外,财熵发现,在上述5个在2012年之前就立项的旧改项目中,有2个项目(南山区珠光村、龙岗区木棉湾入口)传出将引入华侨城(000069.SZ)、信义地产合作开发的消息。上述熟悉深圳旧改的人士认为,“合作开发,正常都是因为资金问题。”
资本扩张“踩坑”,一地鸡毛
创业以来,陈华似乎对“规模扩张”就没有太强烈的追求。《中国房地产报》曾报道称陈华在创业早期厌恶高负债,坚持自有资金开发。京基副总裁熊伟都在接受媒体采访时称,“这一方面保证了京基资金稳健,另一方面又制约了公司发展”。
但这样的模式并没有坚持很久。随着京基手上多个旧改项目同时推进,自有资金开发已经不足以支撑公司的正常现金流运转。
严跃进认为,对于深耕深圳旧改的本土房企来说,最大的挑战是:发展到一定阶段,要找到一条系统化的道路。“过去为什么一些小企业可以参与城市更新?那是因为它们可以一个个点、零散地去做,这种市场化的操作程度是不强的。但发展到一定程度,企业走向规模化的时候,也要找到一种可持续的路径,比如说研究融资、平衡开发成本。”
陈华为京基找到的出路是:涉猎资本市场。在2009年之前,京基与资本市场“擦边”的动作不过一起:2007年末,京基与肖建华的“明天系”一起参股了太平洋保险(601601.SH),后者在A股上市时,京基持有其1.3%的股份。
但2009年开始,京基开始大举进军资本市场:
2009年11月,买入港股中国贵金属(现“湾区黄金”,01194.HK);
2013年,以林志账户组围猎“农业第一股”康达尔,后成功入主,并改名“京基智农”(000048.SZ);
2014年,收购昂驰动画,后改名“京基动画”;
2015年,出手中国油气控股(00702.HK)、先传媒(后改名“京基智慧文化”,00550.HK);
2016年,杀入美图公司(01357.HK)、宏磊股份(现“汇东控股”,002647.SZ);
2017年,“埋伏”香港首只电竞概念股——雷蛇(01337.HK);
2018年,大举扫货兆邦基地产(01660.HK);
2020年,谋划受让阳光股份(000608.SZ),获得该公司控制权。
自2013年以来,京基几乎每一年都有“斩获”。
据不完全统计,2010年以来,陈华家族投资涉及的公司至少有15家,多元化并购、大手笔配股、业绩对赌……尽管主体京基集团仍未上市,但通过一系列的资本运作,目前京基旗下已孵化出四个上市平台:京基智农、京基国际金融(01468.HK)、阳光股份、京基智慧文化。
保守谨慎的陈华和京基,突然化身资本市场上频频出手的大鳄,转折时点值得玩味——2009年,深圳土地政策出现巨变。这一年,深圳陆续颁布《深圳市城市更新办法》、《实施细则》以及一系列配套制度。
旧改老玩家,开始学习“新玩法”。然而,在资本场上,陈华家族目前还没能拿出什么成绩——京基国际金融、京基智慧文化这两只港股沦为“仙股”(价格低于1元的股票);美图、兆邦基地产股价徘徊在上市以来的低位附近,账面浮亏合计超50亿元。
曾花2亿元拍《豆福传》的京基动画原地解散。2021年12月13日,京基退出深圳小龙眼动画设计有限公司的股份,彻底挥别动画产业。
在退出深圳小龙眼的5天前,2021年12月7日,京基100大厦举行了一场颇为低调的十周年庆典仪式活动。这次庆典,陈华没有出席。有人看到他上一次露面,是在此前11月深圳大梅沙村城市更新前期准备工作会议上。彼时的陈华,身材发福明显,头发已经发白。
渐渐退居幕后的陈华,近年来越来越多地将两个儿子推向台前。年近花甲的他,也只能将“兴建10个京基100”的梦想埋在心底了。