本
文
摘
要
时间过得真快，如今9月份已经悄悄来临了。回头看看今年一季度，楼市曾经一度出现了小阳春现象，不少专家当时还认为楼市有了回暖的苗头。但是，从二季度开始，随着调控政策继续深入，特别是央行、银保监会不断加大对金融的监管，以及国家明确定调不再把房地产作为短期 *** 经济的手段之后，楼市开始呈现凉凉态势，市场预期进一步下滑。
根据近期市场的变现来看，不仅龙头房企密集表态下半年“暂停拿地”，而且“金九银十”虽然还未正式来到，打折促销潮的大幕已经早早拉开了。对此，人民日报发表评论称，房地产市场已经到了釜底抽薪的时候，别幻想靠房地产 *** 经济。在笔者看来，目前楼市和房价走向已经基本明确，高歌猛进的时代早已过去了。但是，值得注意的是，随着调控进入到“深水区”，楼市也不可避免地出现了一些“怪现象”。
调控进入“深水区”，楼市出现三大“怪象”
怪象一：买不起和卖不掉
买房和卖房是房地产市场当中最主体的交易活动，试想，如果没有交易流动性，除了居住价值以外，任何房产可能都不具备其他价值了，愿意买房的人也会大大减少。过去十多年时间里，由于房价水平相对较高，买不起的问题一直存在，这是众所周知的事实，所以本身没有老调重弹的必要性了。但是，如果买不起碰上了卖不掉或许就值得好好分析一下了。
一般来看，如果房子卖不掉，自然就会选择让利促销，从而把房子卖出去。所以，按照这个逻辑分析，卖不掉的最主要原因就是卖方不愿意让利。当前，随着市场降温，虽然议价空间已经比较灵活了，但开发商和业主往往并不甘心以较大折扣出手，所以双方时常处于“拉锯战”之中，面对依然高位盘整的房价，自然就没有人愿意接盘。此外，如果从外部因素来看，许多囤房客都被限售政策套牢了，交易流动性受限，自然也不是你想卖就能卖得掉。
怪象二：穷人买房和富人卖房
买不起不是不愿买，虽然人均住房面积已经达到了四十平方米左右，房地产市场整体也不缺房子了，但是具体到个人来说，很多人依然有比较强烈的买房需求。其一，一部分人占据了多套房子，而且往往处于空置状态，这就浪费了住房资源。其二，随着城镇化继续推进，越来越多的迁移性住房需求正在出现。因此，笔者认为，通过房地产税、空置税等措施盘活存量房以实现供给平衡或是未来房地产政策的着力点。
当普通购房者都在努力买房的时候，楼市却出现了富人卖房的现象。早在几年前，李嘉诚、潘石屹等地产大佬就已经开始抛售地产项目，而且最近两年，王健林也开始将不少房产项目打包变卖，走向轻资产的道路。那么，大佬们一系列的动作透露了哪些信号呢？笔者认为，一方面，表明国家调控楼市的态度十分坚决，而且楼市调控短期内很难放松；另一方面，推动脱虚向实和稳步去杠杆是目前的大环境，所以高负债的开发模式已经慢慢行不通了，这也使得房企开始面对转型的现实问题，更加理性思考未来。
怪象三：市场预期下滑和专业机构看涨
楼市调控这三年，房地产调控持续升级和不断加码告诉我们一个事实，楼市哪里火热就会打哪里，而且主管部门频繁加强预警提示，也意味着绝不会允许调控半途而废。如今，虽然房价依然处于高位水平，但随着市场不断降温，从购房者的观望态度来看，不仅对未来的房价预期出现了下滑，而且买房的意愿更是大大降低。在笔者来看，这就很容易理解了，随着行情转变，越来越多的人怕因为冲动买房而吃了亏。
但是，与市场预期明显下滑不同，社科院却看涨今年房价。今年5月份，中国社会科学院发布了2019年《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告》。报告称，2018年中国商品住宅平均销售价格增长了12.2%，高于预期。针对2019年的楼市，报告预期全国商品住宅销售平均价格为9206元/平方米，价格会增长7.6％，甚至热点城市的房价涨幅会大幅超过预期水平。近日，社科院又发布了2019年8月份《中国住房市场发展月度分析报告》，报告认为，房价上涨预期并未有根本性改变，住房投资投机冲动仍然普遍存在。在笔者看来，能否达到7.6%我们不得而知，但从目前的政策趋势来看，房住不炒的定位不会改变，下半年调控政策之严厉可能远超想象，稳字当头的大局基本已定，所以真的奉劝炒房客要清醒一点了。
未来楼市三大“怪象”如何破局？
第一，从短期来看，继续坚持“房住不炒”的定位，落实稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。虽然楼市和房价整体稳定了，但对于不少热点城市来说，一旦松绑了调控，房价依然存在反弹的可能。因此，就现阶段而言，房住不炒依然是楼市发展的定海神针，稳地价、稳房价、稳预期的调控目标依然是楼市实现企稳的重要举措。在笔者看来，地价稳定是根本，房价稳定是基础，预期稳定则是保障。随着房住不炒进一步深入人心，“三稳”目标进一步成为社会共识，利好刚需的楼市氛围也会慢慢形成。当然了，随着买方市场的到来，为了打破买卖双方的“拉锯战”，开发商和囤房客也应该抛弃暴利思维，适当让利，见好就收。
第二，从长期来看，综合运用税收、法律、监管等措施，加快推动房地产长效机制建立。在笔者看来，房地产长效机制是绿色楼市三大“怪象”，实现房价长期稳定的根本。比如，大家呼声较高的房地产税、空置税一旦出台，不仅会起到平抑房价的作用，还可以让多套房拥有者适当减持房产，减少住房资源浪费的情况。而且，《城镇住房保障条例》、《住房租赁条例》已经列入2019年立法计划，会进一步从法律层面保障租购权益。除此之外，各种调控组合拳也正在路上。总而言之，如果房价长期稳定，购房者就不用着急买房，甚至可以慢慢攒够首付再考虑。反之，如果房价确实超出经济能力，那么共有产权、住房租赁等住房方式也会给购房者提供更多的选择，所以未来住房问题的解决也不再是难事。
