小伙伴关心的问题:郑州的车位有没有产权(郑州车位都是使用权吗),本文通过数据整理汇集了郑州的车位有没有产权(郑州车位都是使用权吗)相关信息,下面一起看看。

郑州的车位有没有产权(郑州车位都是使用权吗)

最近,郑州路边的临时停车位越来越正规了,甚至不少车位都实现了“无感停车”。

但是,这仅仅实现了市民停车缴费的便利性,真正停车难的问题却没有得到有效改善。

究其原因,主要还是郑州的汽车保有量和停车位数量差距太大。

据郑州市公安局交警支队通报,截止目前,全市机动车保有量已达450万辆,并且已经启用豫V牌照。

在2019年全国汽车保有量十强城市中,郑州汽车保有量已经排在第6名,位列上海之后。

一方面是汽车保有量的疯狂上升,另一方面,车位的增速却非常缓慢,这无疑进一步加剧了车位的紧缺性。

走在郑州的马路上,你会发现路两侧都是车,甚至有些路段一侧能停2-3层的汽车,最里面的车压根就开不出来。

谁都不想违章停在路边被贴条,可是你总要提供足够的停车空间,对不对?

01.

仔细观察就会发现,道路两侧违章停车最严重的往往是一些老旧小区。

因为,在5-10年前,很多楼盘的小区规划里,车位的配比常常是1:0.5左右,甚至有的小区更低。

当时没有人会想到10年后的今天,全国汽车保有量会高达3.6亿辆,平均每4个人里就有一辆机动车。

但是,现在翻翻土拍信息就会发现,开发商每拍一块地,基本都有一系列的规划指标,其中就有个叫做“车位配比”的东西在很多年前就已经存在。

就拿郑州来说,根据2019版《郑州市城市规划管理技术规定》中,关于机动车停车位配建标准做出了详细要求。

我们可以根据建设房屋的类型,对应配建停车位的系数,从而推算出应当配建多少停车位。

如果规划停车位的数量不满足规划条件,就无法通过房屋建成后的规划核实,规划核实无法通过,后续的产权手续的办理更无法进行。

02.

但是对于开发商而言,地下停车位的建设成本很高。从事过建筑施工的人应该知道,地下空间向下挖的成本是越深越高。

于是有的开发商就开始想歪点子,利用一层的地下空间,建设两层机械车位。

这样既可以降低成本,同时还能满足规划标准要求。

但在实际使用的过程中,开发商不能仅仅考虑降低成本符合规划要求,还需要考虑地下空间条件是否满足或者适合建设机械车位。

包括后期是否有利于管理维护,是否有利于业主车辆的便捷停放等问题。

不然的话,个别开发商会为了节约成本,同时为了满足配比要求,在地下空间不满足大规模建设机械车位的情况下,配建了使用极其不便的机械车位。

这样做不仅导致后期停车困难或根本无法使用,甚至有的开发商还会在通过验收之后拆除掉,导致小区车位配比严重不足。

比如广州招商雍华府为了缩减地下工程成本,采用了“缩水版”的两层机械车位。

这种车位因为上下独立一组,左右机械车位没有连接,所以上面要想停车只能先把下层的车辆挪走。

更BUG的是,因为层高限制,上下层空间最高只有1.55米,如果上层碰到管道,那么高度甚至不足1.3米。

这样就导致,下层停不下大型车辆,上面连正常轿车都无法停放。

很明显,开发商纯粹是为了过审,凑车位配比。

开发商更神奇的操作是,最后有业主投诉机械车位停车不方便,要求开发商拆除。

等开发商拆除之后,业主发现车位配比不够,开发商反而甩锅给业主,说是业主申请拆除的。

在郑州,还有粉丝爆料说他们小区在刚交房的时候,开发商直接拉了一些临时机械车位来应付验收,等验收通过之后直接就拉走,导致小区车位配比严重不足。

所以,在我们买房的时候,看好规划图,里面标注的地下车位里面是否注明有机械车位。

03.

开发商搞机械车位应付验收,之后再拆除,不仅导致小区车位配比不足,同时还导致小区车位价格暴涨。

目前,郑州车位价格的众数约在10-20万元,其中北龙湖以33-56万的标准车位价格领跑郑州。

其次是郑东新区、金水区,车位价格在18-25万之间,航空港区以及郑州周边区域价格最低,在6-8万之间。

我们团队统计了郑州各个区域共计130个小区,包括已经交房以及在售的项目。

以上表格数据大多数来源于网络以及朋友圈,在实际情况中,车位价格由于每个人了解的情况有出入,可能存在较 *** 动。

04.

为什么不同的区域,不同的小区车位价格相差这么大呢?

通常我们认为,车位的价格和房子的价格是呈正相关的关系,纯改善类的项目车位价格高于刚需项目。

而且改善盘的业主家庭对于车辆以及停车位的需求会更大一些,供需关系对车位的价格影响更大。

除此之外,还有建设成本、人防成本以及税费成本的影响。

首先是建设成本。前面我们有提到,就是你看起来开发商只是在地上花了个框,但是为了花这个框开发商是挖了整个地下空间的。

地下室的狭义建安成本比地上建筑部分要贵,因为你要挖开土方,做支护工程,要排水。

同时单位面积的钢筋含量、混凝土含量等指标都要远高于地上建筑部分。

最后地下室空间出来,还得做消防、通风、防霉防水、排污、照明等,这一波下来又是成本。

其次是人防成本。根据国家关于人防的相关法律法规,在国内凡是盖房子的,都得盖点防空设施,区别仅仅是盖什么规格。

按照《郑州应建人防工程面积计算规则》,新建10层(含)以上或者基础(含桩基)埋置深度超过3米(含)以上的民用建筑,应建6级以上防空地下室面积按首层建筑面积计算。

这些人防地下空间除了增加结构配置,比如钢筋什么的,还需要增加人防设施设备,比如大钢门、战时通风系统等。

最终,这些增加的成本都分摊到了房价和车位价格里面。

然后是税费成本。各地征收的标准不一样,比如《郑州市城市基础设施配套费征收管理办法》:

城市配套费的征收标准按建设项目的建筑面积计征收,每平方米170元(地上地下都要交)。

还有其他小项就不一一罗列,反正只要有税费成本,开发商都会分摊至可以销售的每一平米,然后出售给购房者。

这些还都是直接成本,还有一些销售费用、贷款利息、行政开支和各项税金的成本,这些最后分摊进入每一平米可出售的面积当中,包括车位。

以上这么多琐碎的成本加起来,你会发现,车位真不是个便宜货。

那么,如何来判断自家小区的停车位究竟贵不贵呢?

可以参考一下这个计算车位价格的公式:

车位的价格占总房款的5%-12%,如果车位价格/总房款=5%,那就比较便宜;超过12%就比较贵了。

当然,具体情况还会根据小区车位配比以及小区档次不同,会有一定程度的浮动。

比如一些老小区,车位配比极低,好不容易空出来一个车位都要靠抢,那车位价格自然会更贵。

还有一些高端小区,买得起豪宅、开豪车的人,自然能承受更高价格的车位。

对于高净值人群来说,时间就是金钱。

所以,只要能节约时间,一百多万的车位又何妨?

05.

最后,还要回归到车位要不要买的问题上。

这里要给大家一个忠告:车位是用来停车的,不是用来炒的。

判断一个小区的车位是否值得购买,首先看车位配比。

现在大多新建小区的车位配比都在1:1以上,有些高端楼盘的车位配比会达到1:1.5甚至更高。

所以,未来小区车位数量足以满足住户的需求,那么车位售价大概率也会处于市场正常水平,指望投资升值很难。

除此之外,小区的用车需求量以及车位需求量,也是一个判断的重要标准。

比如,地铁口的楼盘,附近有停车场的楼盘,小区业主开车出行和在小区停车的需求就会小一些,车位也就没那么刚需。

综合来看,车位的潜在购买人群主要还是本小区的业主,投资的意义不大。

但车位又是一个很有实用价值的消费品,特别是下雪天,有一个地下车位会感到无比的幸福,还能提高生活的便利度。

个人认为,只要价格合理,又在自己的承受范围之内,那么入手一个车位还是值得的。

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