标准化厂房建设可行性研究报告

项目名称：***科技产业园标准化厂房建设项目

项目承办单位：***科技产业园

项目拟建地点：***科技产业园

研究的依据与范围

1.3.1园区建设的背景及必要性

随着陕西省经济的飞速发展和对外经济技术交流与合作的进一 步加强，作为陕西省项目投资依托和新的经济增长点的白水县苹果科 技产业园也取得了长足发展和显著成就。白水县苹果科技产业园创建 于2009年，经过3年来的开发建设，现已发展成为一个具有现代化 气息的综合园区。园区不仅成为了白水县最具活力的地区之一，而且 也成了促进白水县区域经济发展的强有力的推动器。

随着白水县苹果科技产业园的发展，工业园的环境，服务得到社会广泛认可，更多新的高新技术企业有入驻意向，而原有工业用地已 基本用尽，可供使用工业用地日趋紧张，这种矛盾不仅大大弱化了园 区的功能，而且经济发展势头受到遏制，其窗口作用，示范作用和带动作用难以发挥，对推动白水县经济结构的优化升级、加快区域经济 发展和提高城市化水平也难以难以发挥应有的带动作用。

为充分发挥 工业园区的集聚效应和允头带动作用，走新型工业化道路，白水县苹果科技产业园管委会办公室在大量调研和反复研究讨论的基础上，因地制宜，合理利用一切可利用资源，决定在本工业园区建立中标准化 厂房，建立标准化厂房是经济社会发展的客观要求，有利于拉动白水 县苹果科技产业园以及附近区域的经济增长，有效推进白水县城市化 进程和白水县经济结构的调整、优化和升级，大力促进白水县“科教 兴市”。“开放带动”、“可持续发展”和“城市化”战略的实施，对促 进白水县经济的持续、健康、快速发展具有重要意义。因此，项目的 建设不仅是必要的，而且迫在眉睫。

总之，随着我国改革开放的深入，国民经济的不断发展壮大，整个 随着工业化水平的逐步提高，生产规模扩大化、技术及装备水平的提高， 建设一批现代化标准化厂房是十分必要和可行的。

2园区开发规模和园区性质

白水县苹果科技产业园标准化厂房规划总用地为1000亩。本次 规划拟把该区定位为一个以引进食品加工，科技皮、重点发展电子、 信息、包装材料、白酒制造等技术含量较高的高新技术园区，依托现 有资源，建设白水县苹果科技产业园内的“高科技创业园”。

园区建设规划设计方案概述

白水县苹果科技产业园标准化厂房规划总用地1000亩。其中建 筑面积2万平方米，标准化厂房面积30万平方米，公建面积1万平 方米。厂房采用多层框架结构厂房，标准化建设，配套标准化生产设 施，设备。厂区规划作到三通一平。

园区机构设置与运作

标准化厂房内的工作仍由白水县苹果科技产业园管委会统一领导导和管理。园区运作一要理顺各种关系，除明确由当地 *** 实行属 地管理的工作外，园区在规划区域内实行区域化管理，业务上接受白水县白水县苹果科技产业园和当地 *** 有关职能部门的领导；区直各个部门必须设立的派出机构，应按受白水县苹果科技产业园管委会的 统一协调和监督管理。

二是要营造宽松的环境，设立企业联合办公中心， 对进区企业实行一个窗口对外，一站式办公，完善落实园区优惠政策； 对企业在办证、管理、享有的优惠待遇等方面应做出具体规定，严格 依法行政，切实保障区内企业的经营自 *** ；设立招商中心，建立一支精干、高效的招商队伍；对园区实行相对独立的管理，设立园区综 合执法机构：三是高标准规划建设，制定切实可行的园区发展建设规 划；高标准建设各种基础设施，引入城市设计理念，突出新区特色。

实施进度安排

项目承办单位为白水县白水县苹果科技产业园管委会，由管 委会下属各住管机构具体负责项目的建设实施，确保按实施进度高质 量、高标准完成项目。项目一期建设周期为24个月。

投资估算与资金筹措

本次园区投资估算内容包，政务大楼、企业联合办公大楼、职工 公寓楼、标准化厂房、道路和公用工程。工程总投资为5亿元，其中 固定资产总投资3.5亿元。工程投资主要以 *** 引导招商引资，吸收 社会资金为主、银行贷款为辅，综合利用多方经济来源。

效益评价

建立白水县白水县苹果科技产业园标准化厂房，能取得良好的经济效益，以园区形式发展工业能有力推进“四个结合”：一是与推进 城镇化结合，优化布局结构：二是与推进工业化结合，优化产业结构： 三是与推进专业化结合，优化区域结构；四是与推进集约化结合，形 成规模效益。建立白水县白水县苹果科技产业园标准化厂房，将为企 业创造良好的发展环境，能有力地推动 *** 更新观念，转交作风，强 化服务；将形成白水县又一个技术创新和管理创新的策源地；将大幅 度增加社会就业：将成为精神文明建设的重要基地，社会效益显著。 建立白水县白水县苹果科技产业园标准化厂房对如强生态环境建设。

防治工业污染，保护和改善区域环境质量，具有显著的生态效益，是 实现经济建设和环境建设的协调发展，走可持续发展道路的有效途 径。标准化厂房的建设，有利于生态环境建设和经济发展结合起来， 处理好长远与眼前、全局与局部的关系，促进生态效益、经济效益和 社会效益的协调。由于实行多层厂房的建设，有利于充分利用土地资 源，缓解解决园区的土地紧张问题，更进一步实现其经济和社会效益。

1.4结论及建议

结论

建立白水县白水县苹果科技产业园标准化厂房符合全省对外开 放的整体布局，确利于优化生产力结构，对地区经济发展、改革开放、 科技进步具有较强的带动、辐射和示范作用。基而是适时的、可行的。 建立莱白水县白水县苹果科技产业园标准化厂房符合有关规定，基础 设施条件良好，建设条件具备，建设方案切实可行。园区内部硬件建 设有可靠由资金来源和具体的落实办法，因此，从工程技术上、经济 上分析，该项目是必要的、可行的。

建立白水县白水县苹果科技产业园标准化厂房，是白水县经济社 会发展的客观要求，符合工业布局规率，有助于科学技术的进步和劳 动者素质的提高，对加速白水县工业化、城市化进程，实现经济结构 约调整、优化和升级具有特别重要的意义。标准化厂房将必成为白水 县苹果科技产业园至白水县经济发展新的增长点，其产生的社会效 益、经济效益、科技效益是不可估量的。

建议

1、白水县白水县苹果科技产业园标准化厂房的战略定位。结合 白水实际白水县白水县苹果科技产业园标准化厂房战略定位应为：具 有白水县特色的外向型经济的窗口、基地试验田。

2、园区的招商引资。招商引资坚持内外并举，在加大引进外资 力度，大力引进外资的同时，要转变观念，拓宽思路，面向全国全方 位、多层次、宽领域对内开放，招商引资。

3、园区建设及未来运作中需要处理的几种关系。要处理好全面 规划与分期建设之阿的关系；要处理好经济发展和环境保护的关系。

最后，建议建设单位加快项目的前期工作进程，积极落实建设资 金，落实设计及施工单位，尽早开工，保质保量按时完成工程建设， 及时投入使用，尽快发挥项目应有的社会及经济效益。

2园区建设的背景及必要性

2.1项目建设背景

随着白水县经济社会的不断发展和对外经济技术交流与合作的 进一步加强，作为白水县项目投资依托和新的经济增长点的白水县苹 果科技产业园也取得长足发展和显著成就。白水县工业园区始建于 2009年2月，2009年5月经白水县人民 *** 批准为白水县白水县苹 果科技产业园，白水县苹果科技产业园地处我县杜康镇和北井头乡， 距县城2公里，距省道渭清线4公里、距305线10公里，是一个 以杜康酒、浓缩果蔬汁、苹果深加工和苹果仓储业为主的绿色生态工 业经济园区。

近几年来，园区管委会在县委、县 *** 的直接领导下，凭借园区 优越的地理位置、丰富的苹果资源和良好的投资环境，依托西北农林 科技大学白水苹果科技实验站、陕西昌盛公司、安得利公司等重点企 事业的技术、产业优势和工业基础，相继吸引了一批企业前来入驻， 园区投资聚集效应逐渐形成，白水苹果科技产业园区已逐渐成为渭北 大地上的一颗璀璨的明珠。

为了更好贯彻“ *** ”精神，紧紧抓住二十一世纪头二十年这 一个可以大有作为的重要战略机遇期，充分发挥工业园区的集聚效应和 带动作用，走新型工业化道路，强化对白水县老工业基地的改造，强化 力推进城镇化进程，重振白水老工业基地的雄风，白水县苹果科技产业 业园管委会在大量调研和反复研究讨论的基础上，决定建立白水县苹 果科技产业园标准化厂房。

2.2项目建设的意义及必要性

1、建立标准化厂房，符合工业的布局规律，是实现资源配置的 有效途径：美国经济学家巴顿分析工业企业在城镇聚集的原因，将之 归结为十个方面的效应：

（1）可以充分利用城镇的销售市场：

（2）可以 促进企业的专业化分工和扩大企业的生产规模；

（3）可以充分利用城 镇便利的交通运输条件；

（4）有利于相关辅助性工业的成长；

（5）有利于形成高素质的劳动力市场：

（6）有利于形成职业经理人和各专业技术人员的市场：

（7）有利于获得金融机构在融资和管理方面的帮助：

（8） 有利于企业经理阶层的相互交流和彼此沟通；

（9）有利于 *** 企业之 间的竞争和改革：

（10）可以为企业取工提供较好的休息娱乐条件。

美国著名学者伯特也认为，产业在地理上的集群，能够对产业的发展产 生广泛而积极的影响，并进而形成整个地区的竞争优势。联合国贸易 与发展大会2005年《国际投资报告中指出，跨国公司的投资已经从 低成本地区转向产业集群的区位，那些没有新的产业组织而仅有廉价 生产要素的城市正面临新的危机。只有把全球化和本地化结合起来， 发展新的产业组织的城市才会取得成功。因此，建立标准化厂房，集 中安排工业项目，符合工业布局规律和工业企业在城镇聚集的规律， 同时也符合当前产业发展和转移的趋势。

建立标准化厂房，走的是集中开发的规模经营之路，从供水、供 电、供热、供气，提供社会大生产的服务，到科技开发的协调，职工 培训的组织、企业污染的综合治理与环境美化、企业与企业之间开展 协作联合等，都可以在园区内得到较好的解决，充分实现资源共享， 走集约化经营之路，方便了企业运作，降低了企业的创业成本，使社 会资源得到优化配置，大大提高了资源的产出效率。

2、建立标准化厂房，将大大强化开发区的功能和作用，拉动白 水经济增长，富民强县；就当前白水县苹果科技产业园发展现状而 言，有限的发展空间遏制了工业园的纵深发展，使工业园的政策优势、 体制优势、对外开放优势无从施展。标准化厂房建成后，将极大拓展 了工业园的发展空间，进一步强化工业园的功能和作用，强力推进白 水县苹果科技产业园的发展。将会使企业在园区内集聚成群，形成群 体优势，产生集聚效应和辐射带动效应，通过产业链条的拉长、地方 税收的增加，土地的增值、创造就业机会等，有效拉动白水县经济的 增长。同时，在园区内降低门槛，放宽限制，完善政策，强化服务， 激发各类主体投资建厂的积极性，通过优化环境催生一批，扩大招商 引资引进一批，加速膨胀经济总量，从而拉动全县经济快速培长，达 到富民强市的发展目的。

3、建立标准化厂房，使白水县加快新型工业化进程，强化老工 业基地改选，实现经济结构优化升级的客观要求：党的十六大报告 指出：“实现工业化仍然是我国现代化进程中艰巨的历史任务。信息化是我国加快实现工业化和现代化的必然选择。

坚持以信息化带动工 业化，以工业化促进信息化，走出一条科技含量高、经济效益好、资 源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发挥的新型工业化路 子。”但从白水县实际看，作为国家的老工业基地，其产业结构不合 理，第三产业发展相对滞后；工业基础较好，但技术装备落后陈旧， 工业化进程缓慢：传统产业所占比重过大，新兴产业及高新技术产业 所占的比重较小。运用电子信息等高新技术和先进实用技术改造提升 传统产业，以产品结构调整带动产业结构和企业组织结构调整，发展壮大新兴产业，使重振白水县老工业基地雄风的关键所在。

而根据市 场经济规律和我国经济发展的趋势，靠国家投资竞争性领域实现经济 发展基本上是不可能的，更多的要依靠社会力量，大力发展外向型经 济，走以信息化带动工业化、以工业化促进信息化的新型工业化道路， 实现经济的可持续发展。

因此，拓展白水县苹果科技产业园的发展空 间，建立标准化厂房，将为社会资本搭起一个发展的平台，创造一个 宽松的投资环境，提供诸多良好的生产经营条件，有利于吸引省内外、 国内外市场主体来白水投资创办高新企业，使白水县加快新型工业化 进程，实现产业结构调整、优化、升级的有效途径。

4、建立标准化厂房，对推进白水县的城市化发展具有战略意义， 是白水县加快城市化进程的必然要求，在经济全球化的新形势下，国 际问的竞争越来越来表现为城市为核心、以城市为载体、以城市为平 台的综合实力的竞争。一个国家也好，一个地区也好，只要全力打造 好城市推介平台，优化城市产业结构，发展壮大城市经济，加速提高 城市化水平，才能增强创新的发展优势，提高参与国际竞争的能力， 进而在未来发展和竞争中赢得主动。另一方面，近年来，白水县经济 保持了强劲的发展势头，城市建设日新月异，现城内已无可供成片开发 发展的土地，企业新建，扩建缺乏场地，制约了白水县的发展，急需寻 找新的发展空间。

总之，白水县城市框架相对较小，综合功能也不够 完善，城市化水平不高等因素已制约白水县的发展。要实现市委、市 *** 提出的城市化目标，任务非常艰巨，建立标准化厂房工业园标准 化工厂房，一方面园区引进外资实施基础设施和配套设施建设，通过软 硬环境的优化，引进国内外高科技企业进驻，使之成为市区的一个功能区，构成市区的有机组成部分，不仅拉大了城市框架，而且完善了 城市的功能。另一方面，园区企业的进驻将吸引农村劳动力向城市转 移动，同时，被征用土地的另外一部分农村人口将利用转让土地的收益 成本，从事第二，三产业的生产与经营，从而提高城市化水平，加快 白水县的城市化进程。

5、建立标准化厂房，构筑平台，能增强招商引资的竞争力，强 力推进项目引进工作，促进经济发展：白水县“十二五”及今后一个 时期经济社会发展的重点和思路是：把加快发展作为主题，以经济结 构的战略性调整为主线，积极实施科教兴县，开放劳动、城市化和可 持续发展战略，大力调整产业结构，主攻工业，强化农业，突出抓好 旅游业和非公有制经济的发展，加强基础设施建设，积极推进“东 引西进”和对外开放，加速观惫创新、体制创新、科技创新和管理创 新，努力提高经济的竞争力和经济增长的质量私效益。争取5 -10年 的时间把白水县基本建设成为科技、教育比较发达的现代化工业城市 和以历史文化名城为依托的国际性旅游城市。

为实现这一目标，招商 引资和项目建设是重中之重。建立标准化厂房，将为企业提供良好的 生产和工作环境，通过强化服务，增强吸引力，进一步扩大对外开放， 强力拓展城内外市场，吸引市内外、省内外，国内外的资本，人才、 技术以及先进的管理方法、经验集聚园区，从而使标准化厂房工业园 成为白水县招商引资和项目引进工作的平台，对外开放交流的窗口， 大力推进招商引资工作。

6、建立标准化厂房，是实现白水县白水县苹果科技产业园和白 水县跨越式发展的支撑点和切入点：所谓跨越式发展，是一个地区的 经济总量的快速扩张与经济质量的大幅度提高，实现速度与效益的最 佳结合，达到一种可持续性的连环式跨越发展，对不同的地域、不同 的经济基础，不同的人文背景，不同的产业布局，其基点，方式，幅 度、效果也不尽相同。对于经济欠发达地区来讲，缩小与先进经济发 达地区的差距，走上经济发展的快车道，走跨越式发展之路是必然的选择。

白水县苹果科技产业园建园至今这么多年，但实际区域发展空前 间却一直受限制，己远远落后于省内外先进开发区。近年来，在县委， 县 *** 以及地方 *** 的关心支持下，经过全县上下的共同努力，工业园的经济状况有了明显好转，产值，收入、利税翻番，但与兄弟开发 与之相比，差距还是很大的，经济总量明显偏小。显而易见，拓展发展空间 空间，实现跨越式发展对白水县苹果科技产业园来说，具有更为特殊 的意义。白水县苹果科技产业园紧临城区，但经济结构仍处二元经济 状态，城镇化进程缓慢，农民增收趋缓，发展后劲不足，因而建立目标 准化厂房工业园对实现跨越式发展也是显而易见的。

建立标准化厂房 是白水县苹果科技产业园和白水县实现跨越式发展的支撑点切入点。 因为园区的兴建有利于发挥资源的集约化经营优势，在给定的有限时 空间条件下实行特殊的优惠政策，集中人力、物力、财力，以达到规模 和效益迅速提高的目的，园区内实行资金和要素的集中投入，连片开发 发现，这种集聚经济所产生的外部经济性使得它对于经济发展的效果明 显然优于以往“村村点火”。“遍地开花”的乡镇企业发展模式。同时， 率先进入园区企业的示范效应会带动相关企业的进入和聚集，进而使 园区滚动发展，实现白水县苹果科技产业园和白水跨越式发展的目的 的。

7、建设标准化厂房，符合发展循环经济，构件资源节约型经济 社会的精神：“十二五”是我县实现金面小康社会宏伟目标、加快推 进现代化进程的关键时期，也是白水县经济社会发展的重要战略机遇 期，加快经济社会发展具有许多有利条件：和平，发展、合作的时代 潮流，为我们提供了总体稳定的发展环境：科技进步和经济全球化， 产业结构调整和产业转移，有利于我县充分利用两个市场、两种资源， 拓展经济发展空间，十二五期间我县经济和社会发展的战略任务是继 续推进经济结构调整，加快经济增长方式转变。优化资源配置，转变 经济增长方式，发展循环经济，建设资源节约型和环境友好型社会， 坚持走新型工业化道路，不断提高企业自主创新能力，以信息化带动 工业化，继续推进工业结构战略性调整。

建设标准化厂房，实行多层标准化厂房设计，可以有效节约土地 资源，集约化使用土地。同时园区以高新技术企业为主，以资源高效 利用为核心，形成低投入，低消耗，低排放和高效率的节约型园区。

综上所述，建立标准化厂房工业园是白水县经济社会发展的客观 要求，有利于拉动园区和县域的经济增长，有效推进白水县城市化进 程和经济结构的调整、优化和升级，大力促进白水县“开放带动”、

“可持续发展”和“城市化”战略的实施，对促进白水县经济的持续、 健康、快速发展具有重要意义。因此，项目的建设不仅是必要的，而 且迫在眉睫。

3园区建设的可行性

园区位于白水县白水县苹果科技产业园内，基础设施条件配套便 利。白水县苹果科技产业园位于陕西省白水县区与白水县交界部位， 紧临310国道，距渭蒲高速、西禹高速不到25公里。厂区紧临白水 县苹果科技产业园内道路，且已实现了 “三通一平”，周围有白水县 苹果科技产业园内完善的水，电、路、气等基础设施可以与之连通共 享。该场址具有明显的区位优势和资源优势，适宜兴建各类企业能够 满足经济技术开发区拓展的需要。同时园区用地性质与白水县的总体 规划相符合，属于土地利用总体规划确定的建设用地。

。。。。。略

10 2.3关于园区的产业发展模式

以工业为主，以利用外资为主，以生产出口产品为主，即“三为 主”的方针，是创办园区的重要指导思想。在这种指导思想的影响下， 大多数园区在产业结构上，坚持以工业为主，形成了相对单一的工业结 构体系。加入WTO后，在全球经济一体化和知识经济浪潮的冲击下， 这种单一的开发建谩模式不再适应园区的发展需要，我们认为，从白 水实际出发，其开发区的产业发展模式应为，以高新技术产业为主， 其他产业配套协调发展。确立“以高新技术产业为先导”的工业体系。 在招商引资中应以引进和建设高新技术项目为主，重点放在技术含量 高，加工链条长，产品竞争力强的工业项目上。

一是围绕白水县机电、 石化、冶金、建材、轻纺、食品等工业优势，进行技术改造升级和规 模式扩张相结合进行招商引资，以此确立园区发展的支柱产业，再围绕 龙头支柱产业引进上游产品和下游产品相关联产业。进行配套和完 善，形成产业链：二是项目引进要进行市场调研，避免重复的、无序 二是引进：三是选择项目的技术要求必须切合实际，坚持走技术引进一 一消化吸引一一创新发展的路子：四是改变招商引资中重生产、轻营 销，重引进、轻开发，重新建、轻管理的不良做法。五是有选择地发 高新技术产业，发展壮大新兴工业。

10.2.4关于标准化厂房建设及未来运作中需要处理的几种关系

1、要处理好园区建设与城区改造之间的关系。园区建设，在某 种程度上是城区的延伸，不可能与城区割裂开来单打独斗搞建设。因 此，园区建设必须从城市总体规划来全面考虑，比如，在布局上园区 与城区在城市景观，建筑风格和功能园区等方面应保持总体协调，各 项功能性设施应与现有城区紧密衔接，工程项目、水电、通信、交通、 环卫、绿化、养护、环保、防灾以及市政等等均需纳入整个园区建设 规划统筹安排。

2、要处理好全面规划与分期建设之间的关系。在符合整个市区 统一规划思想的前提下，园区要做到高起点统一全面规划：在建设资 金不十分充实的条件下，要做到高标准、分步骤开发建设，并儆到开 发一片，建成一片，收益一片。规划要高瞻远嘱，着眼于百年大计， 甚至千年大计，建设要优质高效，既要考虑消费者近期产业发展的需 要，又先分考虑长远的利用功效和发展需要，把眼前利益和长远利益 结合起来。

3、处理好经济发展和环境保护的关系。随着工业化的推进，越 要考虑严重的环境问题日益威胁着经济社会的可持续发展。为此，白 水县苹果科技产业园标准化厂房园区要适当提高门槛，对于入驻的项 目和企业要制定相应的环境标准、要拒绝和限制污浆超标项目和企业 的入驻，以实现园区经济效益，社会效益和生态效益的共同协调提高。