本
文
摘
要
CBD（中央商务区），往往是一座城市最醒目的物质空间，同时也是一座城市最荣耀的精神空间。
无论是纽约的曼哈顿、伦敦的金融城，还是上海的陆家嘴、香港的中环、广州的珠江新城、深圳的福田CBD，无不是一座城市的荣耀和象征。
从2017年开始，我们每年都关注各大城市CBD的排名，希望能给城市研究带来一些新视角。
近日，中国社科院发布《商务中心区蓝皮书：中国商务中心区发展报告No.7（2021）》（以下简称“蓝皮书”），我们从中找到生产总值、总部经济、纳税额、开放水平、租金等五个维度来盘点一下各大城市CBD的排名。
01
CBD产值排名：陆家嘴5300亿，一骑绝尘
以下是我们从蓝皮书中找到的各大CBD的生产总值，相关排名如下↓
注：部分CBD未提供相关数据，暂未纳入本年度评价
据此，中国城市的CBD可以划为五个梯队:
第一梯队，上海陆家嘴金融城，中国内地唯一的5000亿级别的CBD。
陆家嘴位于上海浦东新区滨临黄浦江畔，与浦西外滩隔江相望，总面积为31.78平方公里，贡献了上海44%的金融业产值。
2020年度，上海陆家嘴金融城的GDP超过5300亿元，以“一骑绝尘”之势领航中国CBD。
其中，陆家嘴金融业增加值超过3000亿元，占上海全市的44%，是中国金融要素市场体系最为完备、集中程度最高的区域之一，包含上海证券交易所、上海期货交易所、中国金融期货交易所。
陆家嘴持牌金融机构超过900家，包含了约占全国1/2的外资法人银行、基金管理公司、保险资产管理公司。
第二梯队，广州天河CBD、深圳福田CBD、北京CBD，地区生产总值都1500+亿元。
不过，广州天河CBD、深圳福田CBD没有披露最新数据，蓝皮书引用的是2019年数据。
综合历史数据，2020年全国CBD的GDP排名预测值应该是，上海陆家嘴第一，广州天河CBD第二，深圳福田CBD第三、北京CBD第四。
北京CBD，2020年的地区生产总值为1795亿元，同比微增0.84%。 而在2018年，北京CBD生产总值超过2000亿元，而最近两年均跌出了2000亿阵营。有分析认为最近两年，不少外企因为租金压力搬出北京CBD，取而代之的是各种民营企业。
第三梯队，武汉CBD、上海虹桥CBD、杭州武林CBD，地区生产总值都1000+亿元。
第四梯队，重庆解放碑CBD、大连人民路CBD、广州琶洲CBD，地区生产总值都500+亿元。
第五梯队，郑东新区CBD、重庆江北嘴CBD、银川阅海湾CBD、南京河西CBD，地区生产总值都不超过500亿元。
从地均GDP来看，重庆解放碑路CBD位居全国首位，达到445亿元/平方公里。
深圳福田CBD以395亿元/平方公里位列第2，北京CBD、广州天河CBD分别位列第3、4，它们都是地均GDP200亿+的优等生。
我们再来比较下，2019年与2020年，已更新数据的CBD发生了哪些变化？
上海虹桥CBD，以地区生产总值1196亿元、地均GDP8亿元每平方公里，空降榜单，GDP位列全国第五，成为全国CBD的一匹黑马。
另外，广州琶洲CBD也挤进全国前10，生产总值超过500亿元，是大湾区上升最快的CBD。这还只是一个开始，因为琶洲绝大多数商务楼宇还在建设中。等到这些楼宇全部交付之后，琶洲CBD的产值有望突破2000亿元。
杭州武林CBD退居第六，但相比2019年，地区生产总值增加83亿元，地均GDP增加3亿元每平方公里。
进步的还有重庆江北嘴CBD，相比2018年，2020年的GDP增加了46.4%，地均GDP增加了38.6%，榜单排名前进一位。
南京河西CBD，2020年的GDP同比增加了40.9%，地均GDP增加了44.4%，榜单排名前进一位。
还有表现欠佳的，郑东新区CBD的GDP同比下降32.84%，地均GDP同比下降33.33%。
02
CBD总部经济排名：天河CBD为何留不住大企业？
要了解CBD的真实含金量，仅看GDP排名是不够，还得看总部经济的情况，下面是各大CBD的总部企业以及世界500强分支机构的情况
从总部企业数量来看，第一梯队，陆家嘴金融城、北京CBD、深圳福田CBD。
上海陆家嘴金融城在2019年，便以600家总部、340家世界500强企业的成绩空降榜单第一。
北京CBD、深圳福田CBD位列TOP3，总部数量都在400+，远远拉开与其他小伙伴的差距。
从已更新的CBD成绩来看，表现最好的是，北京CBD，2020年一年实现总部企业增加27家、世界五百强增加68家的好成绩。
至此，北京CBD拥有的总部企业达到455家，世界五百强达到170家。
从世界500强企业进驻的情况来看，陆家嘴达到340家，排名全国第一，其次是北京CBD与广州天河CBD，分别为238家、204家。
从数据来看，天河CBD的总部企业不算太多，但世界500强企业非常青睐它，这与广州的门户城市属性有很大关系。因为广州有白云国际机场，国际航班非常密集，还有60多家外国总领事馆，方便给外资企业提供服务，这是珠江新城吸引外资企业最大的筹码。
至于吸引总部企业，珠江新城在政策支持上并不占据优势，很多企业一旦做大了，更愿意到海珠、黄埔修建总部大楼。
想知道原因，大家可以点击这篇文章：《刚刚，又一个总部逃离珠江新城！CBD为什么留不住大企业？》
03
亿元楼宇排名：上海有栋楼可创税100亿
近年来，楼宇经济已经成为引领CBD经济高质量发展的重要形态。
下面，我们再来看看各大CBD的楼宇经济排名↓
论纳税过亿元楼宇数量，上海陆家嘴金融城以110栋的数量遥遥领先，数量与2019年一致。
至此，2020年全国内地CBD排名中，上海陆家嘴已拿下五个全国内地第一：GDP总量、总部企业数量、世界500强企业数量、纳税过亿楼宇数量、纳税过十亿楼宇数量，堪称全国CBD的冠军收割机。
更让人惊喜的是，“浦东发布”称：2020年，陆家嘴金融城税收亿元楼110幢，超10亿元楼32幢，超20亿元楼20幢，超60亿元楼4幢，其中1幢（即上海国金中心）2021年有望突破百亿元税收，成为我国最新的“纳税楼王”！
100亿元是什么概念？超过很多地级市一年的财政收入，真正是一栋楼打败一座城。
另外，广州天河CBD、深圳福田CBD、杭州武林CBD的纳税过亿元楼宇数量也超过50栋。
至于10亿元楼宇，陆家嘴有30栋，天河CBD有17栋，北京CBD有10栋，它们是中国10亿元楼宇最集中的区域。
如果说上海陆家嘴金融城赢在了数量，那么广深CBD则赢在了高效性上。
广州天河CBD和深圳福田CBD的纳税过亿楼宇占比分别居全国第一、第二，都超过了50%，是全国唯二的两家。
我们再来看看，那些进步较大的CBD。
相比2019年，纳税过亿楼宇增加的有：
大连人民路CBD，新增10栋纳税过亿楼宇，以总楼宇150、纳税过亿楼宇22栋，排名全国第六，比2019年提升了四个名次，是全榜单进步最大的CBD；
上海陆家嘴金融城，新增了8栋纳税过亿楼宇，达到110栋，纳税过10亿元的楼宇不变，为30座，楼宇经济效益稳居全国CBD之首。
此外，重庆江北嘴CBD，新增5栋纳税过亿楼宇；南京河西CBD，新增5栋纳税过亿楼宇；北京CBD，新增3栋纳税过亿楼宇；四川天府总部CBD新增1栋。
值得注意的是，位于中部地区的郑东新区CBD表现亮眼，坐拥纳税超亿元楼宇19栋、超5亿元楼宇10栋、超10亿元楼宇5栋、超20亿元楼宇1栋。
郑东新区CBD的纳税亿元楼宇数量占整个郑东新区的41%，全口径纳税额占整个郑东新区亿元楼纳税额的76%，每平方米税收产出约1500亿元，楼宇经济的集约型和高效性位居中部前列。
04
CBD开放水平排名 ：谁最受外资青睐？
改革开放以来，我国的国际化水平不断提高，外资、外商积极参与到我国城市的经济发展中。
最直接体现在，CBD利用外资情况。
由于金融业高度集中，各地CBD成为了我国金融业对外开放的前沿阵地，其利用外资的规模也可以看作是CBD金融开放水平、国际化水平的一个指标↓
报告显示，北京CBD对外开放水平最高，利用外资规模达到55亿美元，遥遥领先其他CBD。
广州天河CBD以11.99亿美元位列第2，是榜单中唯二的迈入10+亿美元的选手，深圳福田CBD、杭州武林CBD、郑东新区CBD位居其后，利用外资规模在5亿美元以上。
值得注意的是，郑东新区CBD外资利用规模大增，从2019年的1.28亿美元，增长至5.35亿美元，同比大增317.97%！
郑东新区为何会有如此好的表现？
据悉，郑东新区位于河南省郑州市区东部，规划面积7.1平方公里，是国务院批复的“中原经济区规划”中明确推进的金融集聚核心功能区。
05
各大CBD租金排名
写字楼租金、空置率反映的是一座城市的商务活力。
新版蓝皮书没有公布各大CBD最新的平均租金、空置率情况，以下是仲量联行发布的“2021年上半年主要城市甲级写字楼相关情况”，聊当参考↓
从甲级写字楼租金来看，内地主要城市的楼宇经济可以分为三档：
北京一骑绝尘，位列第一档，租金高达332元/m²/月，也是唯一一个租金超过300的城市，稳居中国商务第一城。
上海、深圳、广州为第二档，租金高达160+元/m²/月；
杭州、南京、青岛、武汉等城市处在第三档。
除了租金水平，还有空置率高低可以有力佐证，城市甲级写字楼的抢手程度到底如何？
广州的空置率仍是主要城市中最低的，为10%。北京仅次于广州，为14.2%。
深圳的空置率有所降低，大约从25%降到22%，但仍是一线城市中空置率最高的。不过，与二线城市动辄30%以上的空置率相比，深圳的空置率真的不算高。
从净吸纳量来看，上海遥遥领先，上半年净吸纳量达到73.8万平方米，远超其他城市。
其次是深圳47.2万平方米，北京33万平方米，广州28.1万平方米。
可见，论高档写字楼的需求，一线城市还是遥遥领先的。
06
CBD满足了企业的装逼功能
有人问，CBD又昂贵又拥挤，为何那么多企业都要往里面挤呢？
原因其实很简单，上班和居住不同，上班是需要仪式感的，是需要有装逼功能的。无论是曼哈顿的摩天大楼，还是硅谷的科技公司总部，都有这方面的强烈需求，只是表现形式不一样。
所以大家看到，写字楼的造型往往争奇斗艳，而住宅楼总是平庸无奇。因为二者追求不同，前者追求的是仪式感，后者追求的是实用价值。
而且，对大部分企业来说，还是在CBD办公，最划算。
为啥？虽然CBD的办公成本高，但品牌展示成本、招聘成本、社交成本低啊！
总而言之，CBD对城市来说，绝对不只是用来炫耀的形象工程，而是和水电煤一样的基础设施。它既是产业高度聚集的必然产物，也是一座城市不可或缺的精神空间。
一个优秀的城市，必须要有一个优秀的CBD，来承载城市的精气神，以及光荣与梦想。
