本
文
摘
要
本号今年5月5日写的一篇重要文章《卫星图上看福州，滨海新城两年来的沧桑巨变》。其中提到：滨海新城的建设节奏与福州此前任何一片新区都不同。这片新城有着高起点、高要求，产业先行，基础设施、公共配套建设优先，房地产开发排在最后，甚至如今房地产项目也看不到几个。在住宅建设方面更是安置房、保障房、人才房先建，商品房开发靠后。
那么，根据《福州滨海新城启动区住房专项规划》，滨海新城住房体系主要由租赁房、商品房、安置房组成。其中：租赁房在建总建筑面积8.9万方，商品房在建总建筑面积51万方，安置房在建总建筑面积84.8万方。
除了上述住房外，为了进一步吸引人才聚集，福州市在东南大数据产业园共享区试点建设人才住房。这就是今年长乐区出让的两幅人才房地块，2019拍-7号和2019滨拍-2号。
2019拍-7号地块于4月19日长乐区第二场土拍会上出让，位于滨海新城万新路以南、金滨二路以东、七站路以北、金滨三路以西，占地面积25309㎡（约38亩），容积率2.62，由福建恒荣置业以2.18亿竞得，溢价率36.25%，成交楼面价3288元/㎡。该项目备案名称为恒荣广场。
2019滨拍-2号地块4月19日因报名人数不足而流拍，此后于5月17日在滨海新城第二场土拍会上出让，位于滨海新城七站路以南、金滨二路以东、湖文路以北、金滨三路以西，占地面积29061㎡（约43.6亩），容积率1.6-1.8，由福州新区开发投资集团以底价1.27亿竞得，成交楼面价2573元/㎡。该项目备案名称为新投汇贤雅居。
恒荣广场和新投汇贤雅居两个项目将为来到滨海新城工作的人才提供大量价格低廉的人才住房，土拍时规定平均销售价格为8400元/㎡，由于这个价格远远低于滨海新城的商品房售价，使得这两个项目备受关注。那么，当人才房项目动工之后，此时大家最想知道的问题就是：这些人才房的申请条件是什么？哪些人可以提出申请呢？
根据近期福州新区长乐功能区管委会公布的《福州东南大数据产业园共享区域人才住房试行方案》，滨海新城这些人才住房的供应范围是：滨海新城启动区范围内，2017年2月13日滨海新城启动后新成立的医院、学校等机关事业单位，以及年纳税额在50万元以上的创新型园区企业。
人才房供应对象包括：
1、在滨海新城启动区范围内工作且符合《福建省引进高层次人才评价认定办法（试行）》的A、B、C类人才；符合《福州市创业创新人才住房保障办法（试行）》的三个层次人才。
2、人才房重点支持大数据、互联网、人工智能、物联网、健康医疗等战略性新兴产业，以及其他符合滨海新城产业发展方向、战略升级和创业创新型重点企业、科研院所、重大项目等机构的人才。
3、对福州滨海新城经济贡献较大或对滨海新城长远发展有较大影响的机构，可以对其人才住房实行“一事一议”。
解读：上述“A、B、C类和三个层次”的具体标准大家可以上网搜索，此处不再赘述。总体来说，以上认定标准中大多是让人看了自叹不如、望尘莫及的高级人才，比如：诺贝尔奖获得者、享誉国内外的经济学家、世界500强企业董事会成员等等。这些就不再一一列举了，对于绝大多数人来说，有希望达到的是第三层次的骨干人才认定标准，具体包括：
1.市级优秀人才；
2.市级科技进步奖一等奖第一完成人；
3.被授予福州市首席高级技师、福州市优秀高技能人才称号的；
4.经人事部门认定的属我市经济社会发展紧缺急需专业的硕士学历研究生；
5.副高以上专业技术任职资格的人员；
6.企业有突出贡献的中层以上管理人员；
7.经市委人才工作领导小组认定为我市社会经济发展作出比较突出贡献的其他骨干人才。
此外，最关键的是第三点提到的“一事一议”，根据企业的经济贡献等，届时可以具体讨论。
滨海新城人才住房户型分为60㎡、75㎡、90㎡、105㎡四种，涵盖了大中小户型，适应不同人才家庭的需要。销售价格按 *** 指导价执行，即土地出让时点市场评估价的7折。那么，既然上述两个人才房项目的售价定位8400元/㎡，照此测算，滨海新城核心区的房屋当前市场评估价在12000元/㎡。
人才房申请条件为：
1、申请人必须是上述供应对象，由福州新区长乐功能区管委会会同相关部门确认。
2、申请人应与所在企业签定劳动合同，缴纳社保满1年，且该企业在滨海新城纳税满1年，个人在滨海新城缴交工薪个税满1年。
3、申请人应在福州六区无房产，且未享受过房改房、集资建房、解困房、经济适用房、限价房（不含与征迁安置对接的限价房）、公房征迁放弃产权补偿安置等住房优惠政策，未租住公有住房。
解读：从上述供应对象可以看出，除了人才自身满足“A、B、C类和三个层次”可以获得申请资格外，只要企业被认定为经济贡献较大或有较大影响，那么该企业的人才也可以获得申请资格，并且届时由企业对申请人进行初审，简单说来就是只要你的企业被选中，那么该企业的中层以上管理人员、副高以上技术人员就有望获得购房资格。显然在滨海新城落户的各大企业工作人员都有很大的希望可以申请到人才房。
而值得注意的是，对于申请人无房产以及未享受住房优惠的范围是“六区”而不是“五区”，在这一点上的认定标准已经提前进入了“六区”时代。
申请人才房以家庭为单位（夫妻和未成年子女），一个家庭只能申购一套，夫妻双方均符合条件的不得重复享受。购房人对于所购人才住房享有100%限制物权，在获得完整产权前限制交易、收益、抵押等，不得转租，可以继承。
人才房上市交易限制条款为：
1、购房人办理房产证不满5年的限制交易；
2、房产证满5年不满10年的， *** 和购房人各享有50%房产增值收益（交易时点评估价减去购买价），购房人可以选择补交50%房产增值收益，将人才房变更为普通商品房，获得完整产权，但如上市交易， *** 享有优先回购权；
3、房产证满10年且购房人在滨海新城缴纳社保并缴交个税满10年后，可以直接变更为普通商品房，之后可自主上市交易，收益全额归购房人才所有。
解读：这项规定十分独特，此前福州市区的人才房一般限制为取得房产证5年内不能出售，而本次将其细化为三项条款，满10年后才能拥有完全产权。可以说是“滨海特色”，一项创新。
为了方便执行上述条款，避免交易时遗漏，《试行方案》中还特别规定：滨海新城人才住房办理产权登记时，房屋权属性质注明为“人才住房”，并登记产权人姓名、购买价格、购买时间、上市交易条件、增值收益分成方式、转为普通商品房的条件、抵押权、转让权等内容。
人才住房购房人应缴交住宅专项维修资金，物业费由购房人全额承担，人才房可以落户，购房人子女可以就近入学。
人才房分配方案由福州新区长乐功能区管委会制定，报市 *** 确定后执行。符合购房条件的人才向所在企业（单位）提出申请，由企业初审，相关部门确定购房名单后组织摇号和公示等程序，并向人才出具《购房资格证》（有效期一年）。购买人才房可以申请使用住房公积金贷款或商业银行购房贷款。
人才房退出机制：
1、购房人自取得房产证5年内主动退出的，由 *** 以原价回购人才房。
2、房产证满5年不满10年的，购房人补交50%房产增值收益后上市交易。届时，人才可以其在滨海新城缴交个税总额，向 *** 申请总额不超过房产增值收益50%的专项奖励。
3、房产证满10年且购房人在滨海新城缴纳社保并缴交个税满10年后，可以自主上市交易。
解读：购房后5年内打算离开的， *** 会原价回购，让你可以顺利收回成本。满5年即可出售， *** 也有优先回购权，只要缴交增值收益。这项增值收益是评估价减去购买价的一半，实际上评估价很可能低于市场成交价，这项金额不会很高。而满10年后这房子就完全是你的，连增值收益也不需要交了。
虽然近两年来随着长乐撤市设区和滨海新城的快速建设，如今长乐区房价已有了不小的涨幅，在长乐补涨的带动下，滨海新城房价也不断上扬，普遍突破万元大关，甚至有某楼盘逼近2万。但是，即使滨海新城房价不可避免地上涨，通过构建完善的住房保障体系，可以为有意在滨海新城长期工作、定居的外来人员提供另一个选择。
今年9月，福州滨海新城366套人才公寓正式投用。这些人才公寓设备先进、智能，带有精装修，为在滨海新城工作的外地人才提供了很好的生活条件。滨海新城人才公寓一期总建筑面积约12.6万方，将建9栋楼1132套住宅，意味着接下来还将有大量人才公寓建成投用。
除了租赁房和人才房外，对于不符合人才条件，但是同样希望在滨海新城定居的购房人，今后很有可能还将推出共有产权房，或者如果你们对价格逼近2万的商品房望而却步，也可以选择向拆迁户购买二手安置房。而这些崭新的安置房小区，经过了统一规划，统一建设，在位置、配套、学区、户型、居住环境等方面比之商品房毫不逊色。
这正是：滨海新城不炒房，住房保障先做好。
