本
文
摘
要
最近参加了小区业委会成立的筹备工作。真是不体验不知道，体验了还是有了很多感悟。在此写下来，一则让更多的人觉醒，思考这个问题，二来也希望有关方看到，对有益之处吸收采纳，如能对小区管理有完善之益，也是功德一件，三来也接受批评，对思考片面之处加以提点，以完善自己客观思考问题的能力。
为什么型小区，我认为，超过1000户以上就是大型，3000户以上就是超大型，10000户以上就是特大型了。
因作为志愿者参加了小区业委会筹备工作，在社区的主持下，参加了一些交流和工作。我个人认为目前针对大型小区的管理上面，面临一些管理问题，真的还是需要进一步完善。
大家可能感受到，疫情期间，楼上楼下的声音，楼道乱停，乱极，电梯不爱护，物业素质低，服务低，群里面往往都是各种骂声，怨声一片，语言暴力满天飞？而据说欧洲有些国家，晚上都不准冲马桶。
一、成立业委会，就是要满足民法规定，三分之二人参与，三分之二的专有面积参与等等条件。这些都要由小区自发组织成立，但是客观事实是，一方面小区越大，其实对管理需求越强。另一方面小区越大，自发组织成立业委的难度和工作量都是10倍级放大。（没有体验真不知道，500户可能你敲门，打电话，7天就完成了。5000户也就意味着70天），但法律对小区大小并没有分而视之，法律给的时间都一样长。社区和 *** 给的精力也都一样多。你可能觉得小区越大，人越多。力量越大。其实是反的，人越多，人的参与感越弱，单单筹备组，人多了，又都是志愿工作，没有约束力，说不干就不干了，各种状况：成员要加班啦，父母身体不好啦，子女啦，要出差啦。很难往一处使劲。筹备工作内部协调工作都大得多。此为对大型小区不合理之一。
二、目前对小区没有业委的时候的管控，需要完善。小区没有业委会的时候（大型小区常常因为成立流产导致长期没有业委会）因为这一阶段全靠物业这么一个商业公司去完成管理，社区对上面，下面的任务都忙得喘不过气来，所以也很难有太多精力介入小区内部。换个角度：农村一个村，可能也就1000人左右，甚至不到1000人的村很多，但是现在一小区，轻松越过10000人的很多，甚至5万，10万人的小区也有。但一个村，就有村长，书记，生产组长等一大堆干部，都是有酬劳的工作。但这1万人，5万人，10万人的社区，如果没有业委会，更换物业公司，掌管公共收入都无从谈起。我觉得，小区是否也应该有类似的职权机构存在。如果按2000人一个村长，一个村长一个月3000块。5万人的小区起码也应该有25个村长的预算。
三、物业公司可以管一部分，但有一部分物业也管不下去：如小区电瓶车乱停乱放，楼道充电等，物业一方面拿着业主的物管费，也就是有点手软的意思。物业公司先天就是收物业费很强势，执行管理很弱势。因为业主是上帝。还有物业重点是管物，而不是管人。
四、小区没有业委会的时候，没有人有权发起物业投票，那么理论上开发商初期入驻的物管可以坐一百年不许变。现实状况也是，小规模的小区很快就成立业委会了，然后就换了物业。大小区一般都是开发商的物业，因为很难更换。
五、大型小区，人多嘴杂，意见不统一，有时就需要强有力的管理才能维护大多数人的利益。物业干不了这个活，业委会也干不下去。但恰好小区人越多越需要管理。
六、业委会是不能拿工资的。多拿一点补贴，1万人的唾沫星子可以淹死你。但即使你不拿工资，也没人相信你真的有那么高尚。但反过来，大型小区的临时停车收入，广告费等公共收入确实也比较大。业委会成员的人性也非常难经得起考验。但小区大，事儿杂，一面受人骂，一面不能拿工资，这种受气活儿，不是灵魂极度高上的人也不会干，也导致业委会里，进去的恰好就是那种特别想拿钱的（因为只有想整钱的人才更有动力花那么多精力混挤进业委会。），反过来，众多业主其实也没白骂业委会。就骂到实处了。于是大家对业委会的信任形成恶性循环。这是制度上和机制上问题。
七、现在城市化进程达到了一个新阶段，从农村一个村来看，一个村的GDP比一个小区的所有业主创造的GDP不知道要弱多少（别给我犟华西村，还是城中村），按GDP来说，这么大的小区也不应该交给不能领工资的业委会和完全商业化的物业。而社区也下又是很多个小区。按GDP来说，小区应该按人数，像村一样（管理的人数可以适当的比村多一点。），给予官方的机构和职位，还有经费，还有权力。才是更合理的。别犟 *** 问题，其他职位和权力下一样有这些问题。给予监督就对了。
八、大型小区，物业公司收入大，物业公司也就比较大，普通业主，在小小区是500分之一，在大小区是万分之一，也就是普通业主大型小区的话语权更弱。与物管抗衡的能力更差。所以业主和物业的矛盾形式往往更极端，轻则吵一架，骂一回，重则起诉，甚至打斗事件。也与文明社会的需求不符，我们应该多思考改进机制的问题。
九、大型小区，目前普遍房价不太保值，物业一般很难好起也有很大的关系。
十、应该对深入管理，尤其是安全问题，高空抛物，宠物失管，充电起火等，不能全交给物业（物业有先天性弱），也不能全交给业委会（业委又不拿工资，也没那么大权力，更因有不清白嫌疑导致管理功能退化），社区居委会，片区民警,他们哪里忙得过来。
一句话，应该按小区人数多少，投入管理资源和预算。才是更合理的方式。
一句话，现在的状态的：大型小区是最需要管理的，但恰恰是业委会最难成立起来的，但恰恰是最没有人管理或者管理最薄弱的。所以我认为大型小区的管理模式真的需要认真思考。
所以现在的症结明显就是：
居委会忙不过来，也不会管这么具体。
物业是吃着业主的饭，挨着业主的骂，管理职能低下，也没那么大权力，也不想揽那么多事
业委会是很难成立起来，纯洁的不想进，进了的大多可能不纯洁。既不能吃业主的饭，也吃不了皇粮，看似有点权力，但因为又需要业主的选票，某种程度上也很难执行管理职能。
所以，小区，尤其是大型小区内部的秩序管理，一定程度上，都是靠骂，靠横，靠语言暴力来解决。所以我认为有待完善。
以上仅是个人思考，绝对有不正确的地方，只是为了激起更多人的思考，激起更多人思考或重视一下里面的具体逻辑和客观事实。
