本
文
摘
要
为培育发展住房租赁市场，促进房地产市场平稳健康发展，建立健全住房租赁金融支持体系，2月24日，人民银行、银保监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，围绕住房租赁供给侧结构性改革，涉及租赁住房的投资、开发、运营和管理等方面，共17条内容。意见反馈截止时间为3月26日。
对央行发布的征求意见稿加以梳理，可将其主要内容归纳为三个方面。
加强住房租赁信贷产品和服务模式创新意见稿提出，要加大对租赁住房开发建设的信贷支持力度。主要包括以下内容：
1.支持商业银行向各类主体新建、改建长期租赁住房发放开发建设贷款，期限一般3年，最长不超过5年。
2.鼓励商业银行向符合条件的主体发放租赁住房团体购房贷款，期限最长不超过30年。
3.支持向自有产权的住房租赁企业发放住房租赁经营性贷款，允许经营性贷款置换开发贷款，期限最长不超过20年。
4.对向非自有产权的住房租赁企业发放的经营性贷款，期限最长不超过5年。
5.租赁住房建设的项目资本金比例应不低于开发项目总投资的20%，贷款期限一般3年，最长不超过5年。
“这是为了让住房租赁市场能够更好、更平稳的发展，尤其是解决好民生基本的生活住房保障问题。”川财证券首席经济学家、研究所所长陈雳表示，加强信贷精准投放，对一些企业的现金流可以起到较大改善作用。此外，租赁改造型投资也将发挥类似作用。
拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道《意见》提出，支持商业银行发行用于住房租赁的金融债券，增强住房租赁贷款投放能力；拓宽住房租赁企业债券融资渠道，创新住房租赁担保债券(Covered Bond)，稳步发展房地产投资信托基金(REITs)，引导各类社会资金有序投资住房租赁领域。
其中，在房地产投资信托基金（REITs）方面，《意见》要求稳步推进房地产投资信托基金试点工作。在把控风险前提下，募集资金用于住房租赁企业持有并经营长期租赁住房。支持REITs份额交易流通，促进长期稳定经营，防范短期炒作。
优先支持雄安新区、海南自由贸易港、深圳中国特色社会主义先行示范区等国家政策重点支持区域以及人口净流入的大城市开展REITs试点，为利用各类建设用地（含集体建设用地、企事业单位自有空闲土地等）依法依规建设和持有运营长期租赁住房的企业提供资金支持。
加强和完善住房租赁金融管理在完善住房租赁市场发展金融服务的同时，《意见》也提出了要加强住房租赁金融管理，主要涉及三个方面内容：
1.严格住房租赁金融业务边界，严禁以支持住房租赁的名义为非租赁住房融资。
2.加强住房租赁信贷资金管理，规范住房租赁直接融资产品创新。
3.建立住房租赁金融监测评估体系，防范住房租赁金融风险。
总体来看，此次《意见稿》加强和完善住房租赁金融管理与市场融资渠道，是完善住房租赁基本公共服务政策、逐步实现“租购同权”的社会保障机制的重要举措。
“租购同权”是指租房与买房享受同样的权利，旨在建立承租人居住证权利清单，不断扩大承租人权利，逐步实现持有居住证的承租人可以按照相关规定享有医疗卫生、社会保险、养老服务、社会救助等国家规定的基本公共服务。这对于新市民、青年人、低收入群体等住房困难群体来说是一项极为重要的有利政策。
近年来，中央和地方围绕住房租赁市场的发展出台了一系列支持性政策，“租购同权”多次被提及。2022年7月12日，国家发改委就曾重磅公布住房政策，提出“租购并举”的重要举措，要求“逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利”，即“租购同权”。此次央行和银保监会的“金融17条”意味着住房租赁市场政策的利好趋势，将有利于加强和改善针对住房租赁市场的金融支持与服务，促进住房租赁市场快速发展。
有关业内人士指出，拟出台的“金融17条”让金融机构在支持住房租赁方面有更多的选择和创新的空间，对于建立健全住房租赁金融支持体系有积极意义。建立购租并举的住房制度是我国住房制度建设的重要目标之一。近年来围绕支持住房租赁市场发展，相关部门出台了一系列支持性政策。
此次《意见稿》中租购并举、金融支持租赁住房发展等政策，让租赁企业得到政策红利与支持发展的同时，也增加了租赁住房的供给。这既有利于从需求端解决住房难、住房贵的问题，给租房一族带来实实在在的实惠，也有利于从供给端有效抑制房价过快上涨、促进房地产市场平稳健康发展。
仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部主管庞溟表示，“就房地产发展方向而言，相较其金融属性、资产属性，未来相关政策更为关注、呵护、培育住房的居住属性、民生属性。”他认为，应大力发展长租房市场，推进保障性住房建设，加快构建高端有市场、低端有保障的住房制度。
有业内人士指出，抛开落户、子女教育、长期定居等因素，仅从投入产出比看，租房变得相对更加经济划算。在未来，租房或许可以成为一线城市新市民、青年群体等人群的上选。随着房价不断上涨，相比于工资水平，买房成本不断升高，如果租房和买房更划算，你还会买房吗？
