本
文
摘
要
宁波现在许多区域的新房销售都比较困难，项目不断变样的推出优惠。现房市场行情也是在以价换量，甚至一些流量低的小区，还出现砸盘卖房的情况。这里面的主要原因还是18到20年，房价上涨过快，超出大部分家庭经济承受能力和生活预期，市场进行回调。
一个城市的房产价值是和它的经济生态环境相对应的。外来人口流入，他们觉得工作环境、薪酬、生活、教育等资源能满足自己的期望值，那他们就愿意在经济条件可承受范围内买房安家。如果他们家庭的经济条件达不到买房之后的消费支出和预期，那就只能选择等待，或者离开。所以不是所有的外来工作的人都有条件留在他们工作的城市，不然中国只有四个城市，北上广深。如果一个城市的经济生态环境不断改善，经济活力强，提供的薪酬不断增加，那流入和改善升级的人口就不断增加，房价自然就会上涨。
所以，我们可以看到对于打造城市经济生态环境的房企品质力和商业项目能力、 *** 对经济产业和商业的等级定位、吸引投资和人才、项目的能力，对房产价值会起到密切的关键性的作用。宁波的经济以制造业外向型出口加工为主，企业规模较小，利润比较薄弱，很难进行升级改造。地理条件决定经济发展最佳方案就是向东发展海洋经济，西拓连接金义、温州、杭州等城市经济圈，增加与内陆城市的经济互动。
怎样做板块规划和PPT 的具体分析?经济产业等级对经济生态环境的影响?这些都将影响房产的价值走向，不论是新房项目，还是现房。我们分析一下宁波的几个板块和重大工程项目。
宁波西枢纽空铁一体化，这是宁波往后几年的最重点工程，担负着宁波连接内地金义、温州、杭州等城市经济圈经济的重任，让宁波中低端出口加工型经济更多的与腹地城市互联，公正的说这是一个具有前瞻性的重大工程。项目有国际会议中心、国际智造中心、水利、交通等工程配套。现阶段新房项目只能以地域性刚需和改善型为主，如果以后经济形成一定规模，薪酬提供能力加强，那还会出现高端改善型住宅项目。关于这个路线，可以参考雅戈尔在东部新城的产品路线，锦绣东城-水乡邻里-新明州-海宴府。但要注意西枢纽的定位是远比不了东部新城的。商业版图、等级，学区质量等现在都不好说，但大基建型配套工程会建设比较得力。
东部新城核心区和以东明湖片区，随着阪急百货的经营超预期成功，宁波绿城负责营销的宁波中心也气场全开。我们知道阪急百货都是推迟很久才开始试营业，这是一环扣一环，看见现实盛景就都有了底气，也更加夯实了东部新城作为宁波政治、经济、文化中心的地位。东部新城核心区已经基本无地可供，就是有地也得限价不能做成顶级住宅项目，明湖板块就承担了稀释东部新城房价，打造高端国际滨湖住宅区的重任。
我们从前殷、福明、新明等地项目的卖点看，主要宣传都是和东部新城的距离。但是这些板块的位置和可塑性，是比不了本身就是东部新城一部分，又是全拆全建，崭新基建的明湖的。所以我们看到不断有顶级品质房企进入，打造高端、顶级品质项目。这就是预期和现实规划，房企远比普通人更了解具体情况，“春江水暖鸭先知”。前殷、福明等地互相之间也分等级，从板块之间商业、学校定位，我们也能看得出。
“甬江科创大走廊”是省级重点工程，不过我们也看到国家级高新区也比较亲民。 *** 看中了宝龙的商业能力，把重点配套商业和优质地块给了宝龙，结果宝龙集团运营遇到了困难。本身区域的主要宣传点是离三江口的距离，项目也是一个区域性工程，这点和姚江新城类似。但是我们看到三江口的现状，主要是以社交、餐饮、娱乐、零售等轻型经济为主，新世界k11项目的定位就能说明问题。
段塘板块大规模拆迁全新界面，离天一、和义大道、鄞州万达、以后的丁家湾等商业项目都不远。区域内地铁2号线、8号线，龙湖天街商业，都符合城市中端项目年轻化标准。但是板块建设还没有一半，一些房企热情投入，把地价拍到了和长丰看齐，在以前限房价的时段内，可能有些项目只能从别的地方集思广益了。
综上，我们从房企在宁波的品质等级，开发商业的能力和等级，房产项目的品质定位，引进的企业等级和规模等因素，综合判断板块发展前景对房产价值未来的影响。但首先你要理解上面每一个细分项之间的定位，那些成真，那些还停留在规划，甚至半途而废。我不喜欢有人拿中国房产市场比日本，我们的金融、教育、风俗习惯都是独有的，只能根据自身情况做分析。有些人总拿杭州、上海房产市场和宁波比较，这更是片面的，宁波有它自己的经济特色和风俗习惯。杭州在第三产业的互联网经济、金融、零售业、文化产业等，发展都比较均衡，2021年GDP 中占比最低的文化产业经济规模都超过了海曙，而且毛利润更是无法比较。所以杭州可以在楼市打造多个热点，宁波的地段等级却是呈现金字塔状。有人拿图活着数据说事儿，但是却说不出本质上的东西，这种小聪明更是不可取。也不是只有一线城市房产价值才稳健，每个城市都有它的可取之处，只是以你的能力很难看到。
城建快速扩张时期，大型商业项目往往是先建设的，比如鄞州万达，也让周边房价在短时期内上涨。还有后期建设的商业等配套不温不火，宁波这类现在太多了，这就影响房价长期价值。有一个特殊类型，杭州湾符合许多设想的条件，引进许多国际大公司，但是这些公司大多数都是制造业，薪酬等级分明，高薪酬只属于少数管理层。上班轮岗工时也决定很多人很难进行日常休闲生活，打造完善经济产业链。有一个细节，那里部分银行在温暖的季节都是16点下班。这说明金融服务业配套不被重视，经济产业比例失调严重，要想建设完善经济模式，还要努力才行。见微知著，细节决定成败。
宁波楼市有一个很有意思的现象，本地品质房企江山万里置业，会在不同等级地段打造不同品质等级的房子，这也符合上述分析结果。我们根据一些要素条件，分析城市的经济生态环境和城市发展路线。如果你基本条件都不能理解，后面的结果可能都很难正确，宁波城市文明和先天的地理条件发展出强劲的经济环境，但我们也要能理解这些模式的优缺点。
如果你不能理解宁波，就不要妄言宁波的城市价值！也不要歪解那些板块的价值前景！
