价格伤害极大，涉及到的小区有次渠北里、颐璟万和，泊林郡，将府家园，怡秀园，新起点嘉园，万科翡翠公园二期，泰禾拾景园，金茂府（大望路），西山御园，财富公馆。均出现了9折房源。到底是怎么回事呢？

北京二手房房源包含，中介外网（大家常看到的），法拍，业主急售，涨价较大的小区（外网限制），工抵房（外网不能显示），有房本但限售，债权房，其他急售房。

一些小区降价了，大家可能不知道！

先讲下刚需，刚改定位小区！

1）次渠北里

这个小区很有意思，周边还有待开发地块，商品房次新远离地铁口，这边上就这么几个安置房。

小区质量比起2018年后的真不怎么样？北京的安置房下房本慢，从建成交房到下房本，用了小10年。等不起的，可以看看特价房。过几年要是同样的小区，就不推荐了。已经过了调整期，没有价格优势了。

部分业主的房本下来了，三定三限房，不满五。一些业主急卖，所以卖的价格低。10年的次新，亦庄片，又是地铁房。

2）颐璟万和

价格330个，和次渠北里的价格一样，次新商品房，4号线近地铁房。论地块价值来说，4号线的通勤半径没次渠北里好，但是这个小区质量比次渠北里强，毕竟是商品房。

现在已经交房了，这个楼盘新房还有在卖，可以对比新房价格。

3）泊林郡

次新，新房还在售。开发商之前被整改了，延期交付了，现在新房还在买，现房也在买。以前的业主现在房本没下来。一些着急用钱的业主，就会很着急。房子被搁置，资金拿不出来。

所以个别业主时间上等不了了，就会低价卖，因为小区原因，新房610个的房子，报到了500个。

捡笋必看烂尾楼，绝对有惊喜！

4）将府家园

老破大，但是真便宜。148平，660个，4.4万的单价，距离望京2个地铁站。这种小区适合人多，预算有限，又想在核心片边上的用户。

单价是真便宜，老破大，适合那种想少贷款，大面积的用户。

5）低价学区房：怡秀园，新起点嘉园

低总价学区房。怡秀园，新起点，蜂鸟，海淀万柳片，上中关村三小，必看的三个小区。

还是看价格，这三个小区，每天看房的人都很多。

怡秀园、新起点也出现了9折房源。

6）万科翡翠公园二期

北京17号线支线择而未决！翡翠公园出房价杀器，其他小区请避其锋芒！

未来科学城，新房定价已经把地铁价值算进去了，

加上二手房次新猛出，导致短时间消耗乏力，出现间歇性横盘。

129平的小区房源中，

融尚未来的3居的洋房到800万以上，

未来城市的3居也在800万以上。

今天说的主角不是17号线，是17号线支线。

按照规划从天通苑东引出，到定泗路站（未定），北七家站（已定），北清路东边海鶄落（未定）。

北清路一直开车往西开，可以直接到海淀永丰。

这个片区目前的二手房有，万科翡翠公园，113平570万(非正常市场价，此价为特价房，问价私)...

单价5万，万科次新洋房！

17号线上一站，天通苑东，当前的6层板楼，带电梯的，天通东三区，106平的价格是489万，单价4.6万，还是二层。

个人觉得万科翡翠公园这个房子，很具有杀伤力！

再讲下改善和豪宅！

1）泰禾拾景园

烂尾重生的小区，特点是中叠和下叠都有附赠的地下2层，卧室比较多，使用房间多。二期的高层在西，周边还有一个小公园，但是较小，有个商场比较近。

去年到现在，受开发商工抵房影响，价格跟新房差不多。在中介外网看到的价格是业主加上几年利息的价格，得差200多个。实际上成交没那么高。

正常渠道，就不要入了，现在一些业主着急卖的，也只好以之前的工抵房为基准，不会显示在外网上。这个低价不会持续很长，未来肯定会跳涨。

2）金茂府（大望路）

这种带名气的小区，如果出现急售房。一般很抢手。390的户型，全南向。北侧有个卧室，可以做保姆间。

还是那句话，特别高或者特别低的价格，外网不显示。这种房子，不愁卖，一般超低价格的房子会压在手里吸客用，不着急出手。

北京市场上，不耐心沉淀下来，有些房子，根本发现不了。这个小区就是其一。

3）西山御园

门头沟当地改善盘，大平层，可以看到永定河景。小区定位虽然高端，外地人看的少。

本地人，海淀人，来看的多。

对于西边想自住+保值的客户来说，就比较值了。

这个小区，坐在自家房间里，每年都能看到彩虹。能看到永定河全景的本身房源就不多。

自住喜欢大平层的，观景的，可以关注下这个小区

4）财富公馆

中央别墅区里面的法式独栋，毛坯之前在6100-7500W左右。这种房子装修的价格会有价差。装修花上亿的也有。

外网显示的房源量很少，业主们担心供过于求，卖不上高价。但是在豪宅圈里，出的量不算小。现在各个卖房的业主，都在相互暗自较劲。

这就给我们买房人一定的话语权。现在特价房市场上，毛坯和豪装的都有。市场上，有个名人想尽快脱手，换现金，心理价位很低。

每隔一段时间，就会出现这类业主。买这类豪宅，要等这类人出现。