本
文
摘
要
购买商业房的时候，业主最担心的事情就是，无法判断一个商铺的真正价格和价值之间的差距有多大，买了以后租不出去怎么办，买了以后价格高了怎么办，那么商铺的价值，究竟是哪些因素决定的，它的价格是否和价值相互等值，如何判断？
购买一处商业房，不论是商铺还是其他，其价格决定因素，往往有很多个方面，一旦感觉不值得投资购买，那就要放弃了；
在我这里，商铺的价格决定因素，往往只是几个简单的方面，便于理解，就简单聊一聊；
首先，商铺的价格，取决于年限；
年限越高的商铺，价格可能就会打折扣，可能是一个老商铺，特别是二手商铺，价格往往很高，但是仔细一算，可能产权只有十几年了，都知道商铺的产权和住宅是有区别的，只有缴纳了出让金才会再次拥有使用权，销售权，否则拆迁不理陪，不能交易等等，而且土地出让金价格会在房价的20%以上，是一笔不小的费用支出，年限越高的商铺，使用时间越短，理论上价格会更低一些；
开发商盖房，从规划到投入使用就需要3年以上，减去3年的产权，有的楼盘更奇葩，土地都是十几年前拿到的，一算产权只有20几年了，这样的商铺或者商业房的价格，自然要清楚，国内很多业主，并不关心这个，也不去计算，买商铺必须去计算房龄的大小，总共才40年产权，缺一年就少一年，自然要计算价格；
其次，租售比收益率，到底是多少呢？
很多业主买商铺，会考虑到商圈，考虑到人流量，考虑到各方各面，其实你只需关注实际的租金价格，这些全部都就出来了，往往很多商铺的价格高的很，而租金却少的可怜，租售比不成比例，一算需要25年才回本，有什么意思？
商业房的收益率，低于5%的，也就是说20年收不回投资，那就等于是一个鸡肋，因为购买商铺的成本也很高，贷款利息算过没？
收益率越高的房子，价值越高，但是要预防收益率的陷进，为什么呢？
现在有很多的产权商铺，答应你的收益率都在8%左右，意思是12年回本，真的能做到这么高的收益率，真的是值得投资，可是事实是什么，会买的不如会卖的吆喝，往往实际收益率，是没有这么高的，例如前三年的抵扣房价了，这一看就是一个营销手段，价格暗地拉高，做了一个促销而已，这个账早在销售之前就算好了，这样的假收益率，是不能作为投资标的，或者参考的；
还有，就是商铺本身的运营人是谁，这个很重要；
商铺水来运营，做什么生意，租给谁，商场的产权商铺，谁来经营，这个细节，会决定商铺的租金价值，也就决定商铺的投资价值，更会决定商铺未来的增值价值，一个没有生意的商铺，最终都会是一个鸡肋；
这需要最开始就先计划好，打听好，商铺的格局适合做什么，要提前知晓，照这个目前去执行，即可；
现在的商铺，经营的项目，多数是体验类项目的比较多，主要集中在餐饮，影视，K歌，儿童乐园，娱乐项目等等，亲自参与进来的项目，凡是脱离这个目标，基本上不成气候，还有就是民生类的社区商铺，也是可以投资的；
选对经营项目，选对经营者，就基本上成功了一半，有的开发商自己经营，一听就不靠谱，没经验，那不是瞎胡闹吗？
最后，才是商圈，专业市场可能大有前途；
未来商业格局，不知道会发展成什么样子，但是，集中化，专业化的经营，报团取暖是一个趋势，越来越多的专业会场会崛起，商圈的建设非常重要，经营最好的商圈，就是河北的香河，白沟，这里是以产业集中化经营，每一个展厅都是有商业价值的；
未来会有更多这样的产业街区，汽车产业，配件产业，装修产业，户外产业，还有很多的细分产业；
商圈的选择，氛围的选择，虽然竞争激烈，但是会形成规模效应，每个商铺都会分得一杯羹，至少租金会逐渐增长趋势，当然了，还要配合上合格的经营者，才会更上一层楼；
商铺价格的背后，是人流量，是精准人流量，更是来钱的速度，还有经营者的智慧组成；
本期关键词「商铺价格」
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