本
文
摘
要
@10月财经新势力
这是一个真实的案例。
在湖南省会城市长沙境内，有一座特殊的县级城市--浏阳市。浏阳毗邻长沙，经济活跃，在2022年全国百强县中排名第18位。
浏阳是世界闻名的花炮之乡，因此花炮及其周边产业在很大程度上带动了浏阳经济的繁荣。鼎盛时期，浏阳市区就不用说了，哪怕是在浏阳乡镇的大瑶镇上，全球品牌肯德基和湖南品牌通程、华天纷纷进驻。浏阳的繁荣程度可见一斑。
正是在这种情况下，出现了一个商铺的极端高溢价的真实案例。
这是在2014年的时候，某客户申请贷款450万，相应的抵押物为浏阳市中心一栋临街两层商用楼，专业评估公司给出的评估价为750万元。主要理由是该房产位于浏阳市主干道“建材一条街”的中心位置，且为临街独栋商用楼房，1楼2楼均为商用，整体出租给一家瓷砖店经营。
按照流程，银行人员在实地勘查后又调取了抵押物的原始购买凭证。经核实，该栋房产为2009年购买，加上中间费用，到手价是300万左右。但经过5年时间的升值，评估公司的750万价格，直接高了450万，高得有些过分了。因此银行审批在原估值基础上，调低了250万，评估值调整为500万，对应贷款金额300万。
时间来到2019年，客户由于投资失败还不起贷款，想变卖处置抵押物。由于该抵押物位于城市中心，毗邻城区主干道，所以有意向购买的人比较多。但在处置过程中有个最大的障碍，就是交易税费高达17.5%，哪怕就是该房产以300万成交，交易税也要50多万。经过多轮的筛选，最终本地一家牙科诊所愿意以305万购买。
但抵押人突然又反悔了。当他了解到该房产在浏阳市房产局交易平台的估价高达500多万时，觉得自己500多万的房产，300万卖了太可惜，找了个借口拒绝了。
但人算不如天算，随着经济持续低迷，商业的房价也一直走低，有价无市。时间又过了三年，来到2022年，等到银行起诉，进行司法拍卖流程的时候，最终便宜了市场上捡漏的人。走完司法拍卖流程，最终的成交价格是165万。抵押人回头一看，肠子都悔青了，一个念头损失了一百多万。
该房产总体来看，从最高的750万评估值，到最低的165万成交价，中间差价高达585万元。房子还是同一套房子，但随着年份的不同，价格却天差地别。如何看待房地产市场经济大手调节的威力，相关从业人员一定要慎重啊！
