本
文
摘
要
10月，杭州市场最大的特点就是推盘量大增，可选项目的增加，购房需求不足以消化的前提下直接导致中签率走高、红盘虹吸效应减弱、拼社保现象消失。但高位供应下成交不增反降，10月成交量环比跌幅高达24.5%，成交表现不及预期；政策方面，自9月起各区松绑频繁，本月再迎二手房“带押过户”新政，利好置换需求。但目前来看，政策组合拳尚未成型，对市场 *** 有限，工具箱仍有较大释放空间。在此环境下，各大品牌房企的销售业绩表现如何，下面随榜单一起来进行详细了解。
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特别声明：杭州房地产企业销售数据统计是以2022年1月1日-10月31日期间销售的全口径商品房为统计口径，主要依据中指数据CREIS在杭州的销售监测数据，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的项目，由企业提供相关证明文件，经课题组对数据进行严格审核，也纳入统计范围；因系统原因，万科、杭州地铁个别项目重复计算，本月进行修正。本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
2022年1-10月，杭州房地产销售额TOP20企业的合计销售额为3570.8亿元，合计销售面积929.7万方。本土房企滨江占据销售业绩排行榜的TOP1，保持领先优势，1-10月累计销售额969.3亿元、销售面积175.3万方，分别领先第二名424.3亿元、5.3万方；绿城以销售额545亿元、销售面积170万方位居销售业绩排行榜的TOP2，销售面积与TOP1差距在缩小；历经3个月的角逐，华润置地最终以201.7亿元、58.4万方，超越万科跻身榜单TOP3。
特别声明：项目销售业绩数据统计是以2022年1月1日-10月31日期间销售的商品住宅为统计口径，包括商品住宅、别墅。主要依据中指数据CREIS在杭州的销售监测数据，并参考企业提供的相关数据，经课题组严格审核纳入统计。本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
2022年1-10月杭州市商品住宅销售金额TOP10项目合计销售676.4亿元。排行榜前3位的项目销售金额均突破80亿元，其中杭珹未来中心以99亿元稳居榜首，观翠揽月轩以87.4亿元位居第二，杭与城超越中海河映云集，以87.2亿元荣登第三。
2022年1-10月，杭州市商品住宅销售面积TOP10项目合计销售161.8万方。杭珹未来中心以销售面积27.4万方固守龙头，杭与城以24.2万方位居第二，中骏鼎湖未来云城以18.9万方稳居第三。
▍政策出台
10月27日，临平区官宣首笔个人“带押过户”成功办理。目前，“带押过户”杭州模式已在部分银行启动推广，接下去将在线上、线下流程进一步优化完善后在全市各银行间扩面推广。杭州目前试行的二手房“带押过户”，包括同银行转贷及跨银行转贷业务，不仅线上可以办，也可在线下办理。杭州还引入交易资金公证提存机制，保障跨行“带押过户”的资金安全。
“带押过户”是指：根据《民法典》第406条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。简单说，“带押过户”就是在卖方无需结清二手房原有的按揭（抵押）贷款的情况下办理不动产过户登记，并同步完成买家按揭贷款的抵押登记。而在以往，卖家必须自行筹集资金结清贷款后方可进行不动产转移过户。
图：执行“带押过户”的二手房交易流程变化
数据来源：中指数据CREIS
点评：
今年以来全国已经有20多个城市已经执行“带押过户”的政策，从政策效果上看，“带押过户”可以有效缩短二手房交易流程，降低二手房交易成本，加快存量房的市场流通，对当前杭州低迷的二手房市场，有一定推动作用，利好置换需求。但预计政策效果偏中性，政策目的以优化交易流程为主。
▍商品住宅市场解读
数据来源：中指数据CREIS
供应维持高位，成交不济大跌24.5%。2022年10月，杭州十区（包含临安、富阳）的商品住宅供应110.6万方，环比微降2.4%，成交76.8万方，环比跌幅高达24.5%，10月供应冲量意图明显，但市场需求乏力，销售承压，四季度开局略显不利。
推盘量涨至年内新高，受之影响，中签率、流摇项目数量均达高位水平。2022年10月杭州十区（包含临安、富阳）新房市场推盘11095套，企业推盘加速，推盘量涨至全年新高；登记人数维稳，但因推盘量大增，导致整体中签率上升12个百分点至47.7%；项目流摇率39.1%依旧维稳，若从绝对值来看，本月流摇项目25个，已达全年最高。
红盘虹吸影响减弱。除北部新城、未来科技城等热点板块持续推货外，江湾新城、艮北新城、申花等核心改善区域纷纷推盘入市，选择增加导致客户分流，北部新城、未来科技城登记人数占比（占全城登记人数比值），由7月的70%大降至39%；另一方面，铁路北、星桥、临平新城等板块在流摇边缘挣扎，目前板块内部分化现象明显，说明市场认可存在分歧，若市场进一步下滑，流摇或将成为普遍现象。
▍典型样本项目点评
滨江坤和·揽云锦绣里
滨江坤和·揽云锦绣里坐落于申花板块，10月16日加推153套房源，主力户型183-263平方米，高层精装均价55000元/㎡，装修标准为4500元/㎡，登记入围客户1347组，中签率11.36%。申花目前4盘在售，其中不乏像伟星、华润等以46200元/㎡拥有价格优势的竞品，本案能脱颖而出，原因如下：
1）城西优质改善板块，坐拥成熟配套。申花板块作为城西优质改善区域，拥有出色的教育、商业、交通配套。城西银泰、大悦城、华润规划万象城等多个商业综合体辐射，5号线、10号线双轨交环绕。尤其是教育配套方面，优质学院锦绣幼儿园、育才登云小学、锦绣中学与本案仅一路之隔。
2）滨江品牌、产品力出众，堪称民企之光。滨江集团自2005年以精装修一鸣惊人，多年来一直在杭州高端精装领域口碑出色。在当下低迷行情中，滨江销售金额、销售面积位居杭州榜单TOP1，足以说明企业实力。本案周边的滨江锦绣之城作为板块标杆，二手挂牌价高达9万+，滨江小区保值、增值能力强劲。
3）产品定位差异化，与区域形成互补，避免直接竞争。本案户型面积段183-263㎡，全部为大面积改善户型，周边华润绿城·杭樾润府面积段115-173㎡、伟星·星瓒颂锦府108-177㎡，差异化路线有效避免直接竞争，形成产品互补。
滨江坤和·揽云锦绣里以出改善产品与周边竞品形成互补，避免直接竞争，定位精准，品牌及产品实力出众，最终实现开盘日光。
▍土地市场解读
图：杭州历次集中供地供应情况
数据来源：中指数据CREIS
四批次迎来8宗宅地供应，规模历次最少。10月28日，杭州第四批集中供地上市，本次共推出宅地8宗，土地面积约28.7万方，总规划建筑面积49.7万方，总起拍价91.2亿元，供应规模为历次集中供地最少。
土拍规则调整，取消一次性报价。本次土拍规则略有调整：取消溢价10%封顶后的“一次报价”，改为溢价12%封顶后，上限有效报价企业数量超过1家即可直接摇号。
供应地块主要集中在萧山、富阳。8宗地块中萧山占4宗，其中3宗地段较好，位于钱江世纪城板块；3宗位于富阳；上城的热度板块江湾新城本次也有1宗宅地上市。
表：杭州2022第四批次集中供地明细
数据来源：中指数据CREIS
▍后市预判
“银十”企业推盘意愿强烈，供应量维持高位，但市场成交表现不及预期，降幅高达24.5%，同时中签率、流摇率、流摇范围有走高、扩大趋势。当前距离年末仅余2个月，预计11月仍有冲量入市的可能性，但目前需求乏力，在市场预期仍未转变条件下，成交有进一步下探可能，四季度销售压力巨大。
