本
文
摘
要
前段时间，中介朋友圈一片欢腾，据说是因为深圳二手房参考价要上调3%-5%。
消息真敢传，深圳住建局也真敢回复。
啥时候调？没说。
调整多少？没说。
上调还是下调？还是没说。
一句话，等消息吧。
从去年2月8日，深圳发布二手房参考价政策后，2021年全年，深圳二手住宅成交套数同比下滑57.3%至4.07万套，跌至十年来新低（数据来源于深圳中原研究中心）。
▲图源：南方都市报
对于中介及放盘业主来说，渴望参考价上调的心情是可以理解的。
就像高考，多考一分，干掉千人；换到二手房市场，参考价上调1%，中介及业主就能多赚不少。
毕竟谁会嫌钱烫手呢？
而且当前政策见底和放贷加速，对于二手房回暖确实可以期待一下。
但深圳的朋友也就罢了，有东莞的朋友来咨询，问东莞会不会跟进上调二手房参考价。
嗯，咱们还是聊下俄乌战事吧。
深圳&东莞的二手房，相似又不相同
东莞与深圳的二手楼市之间，颇多相似之处。
譬如都出台了二手房参考价，二手房都经历过成交过热期，都出现了挂牌价飙升的情况。
甚至在参考价政策出台后，两座城市的反应都如出一致。
深圳二手成交跌至10年来新低，东莞二手房2月份网签405套，约4.49万㎡，同比去年同期分别下降了约73.1%及72.9%。
尽管如此，两座城市的二手房市场在底层逻辑上仍有着根本性的不同。
➧ 深圳二手房市场呈现的是结构性需求，根本原因是新房供应的极度稀缺，导致购房者大量分流至二手房市场，交易频繁及价格上涨的现象有着实际居住需求基础。
▲深圳 图源：深圳发布
➧ 东莞二手房市场呈现的是补充性需求，是购房者对新房交易之外的购房需求进行必要补充，是业主通过房产增值获利的交易渠道。
▲东莞 图源：莞香花开
因此，东莞二手房成交变化更多体现外部市场趋势及业主期待。
在市场过热，挂牌价普遍虚高的环境下，会带动一部分非理 *** 易，但本质上并非完全反映市场实际需求。
说白了，就是东莞的二手房市场水分较多。
数据也显示了这一点。
东莞今年2月份二手网签价18008元/㎡，仅比去年同期下降4%。
深圳2021年1月二手住房成交价格出现历史最高点，达72436元/㎡；到了6月份，其价格降为61500元/㎡，“缩水”15%（数据来源：凤凰网房产）。
同样经历了参考价政策调整，东莞的实际二手交易量较少，因此网签价变化不大；深圳的实际二手交易量较大，因此网签价变化明显。
因此，深圳二手房参考价上调是为了提高成交量，缓解市场庞大的购房需求。
相比之下，东莞对于这方面的需求并没有深圳那么迫切。
据中原地产研究院不完全统计，4月东莞楼市供应量明显大增，预计将有近20个项目推出新品，共3314套，比3月增长290%。
叠加房贷利率优惠增多的利好，购房“窗口期”正式开启，购房者选择较多。
这56个笋盘，二手置业优先看
那么，东莞的二手房就不该买？
当然不是，二手房市场本身就说明购房需求的确存在。
与新房相比，二手房通常具有较成熟的配套，房屋装修较为齐全，房屋存在问题也容易规避。
▲图源：微信朋友圈
购房者对二手房的疑虑，更多是对同区域内的二手小区缺乏全面了解，担心由于信息差导致出了冤枉钱。
楼探根据诸葛找房相关数据，整理了一下各片区60㎡以上热门二手房源挂牌价及涨跌情况。
据不完全统计，当前东莞较为热门的二手小区共422个，其中城区片区129个，松山湖片区87个，滨海片区55个，临深片区66个，水乡片区33个，东部产业园片区52个，合计共有21418套在售房源（数据截至2022年3月31日）。
二手小区最多的镇街是南城，共有58个。
▲图源：东莞南城发布
南城由于新房供应不足，二手房交易频繁，加上受到华润万象府、鹏瑞天玥等热点楼盘的销售带动，周边二手房挂牌价上升很快，受到瞩目。
如今该区域仍有6个小区的挂牌均价突破5万元/㎡，包括佳兆业帝景中央、万科金域华府一期、鼎峰源著、光大景湖时代城、君珆花园、世纪城玫瑰公馆等
二手小区最少的镇街是高埗，仅有2个，分别为光大江与城及新世纪颐龙湾。
▲光大江与城实景图 图源：安居客
▲新世纪颐龙湾实景图 图源：贝壳找房
从整体来看，挂牌价格环比上月上涨的二手小区有159个，持平的有68个，下降的二手小区有195个，说明东莞二手房业主比较倾向于降价出手。
以2月份二手房网签均价18008元/㎡为标准，低于这个价格的二手小区共有56个，占比约13.3%，在价格上比较实惠，有意向的购房朋友可以做下参考。
对于购房者而言，购买二手房时价格当然是重要的参考因素，但也不能忽视房屋本身质量、居住的舒适度、生活的便利度等问题，需要综合全盘考虑。
同时，房源涉及到学位/学区问题，购买前要了解清楚学位使用情况或学区归属情况，避免因信息了解不全而导致不必要的损失。
422个热门二手小区最新挂牌价一览
注意：
1、以下二手小区根据各镇街内部涨跌幅排名，数据仅供参考，具体以实际成交为准。
2、另外，原属东部产业园片区的黄江，因为地理位置，统计到临深片区。
