本
文
摘
要
上海是中国房地产开发商必争之地，也是中国百强开发商进驻最多的城市之一，群雄逐鹿，随着越来越多的开发商将总部搬到上海，上海市场的竞争格局如何？过去10年综合下来，在住宅开发领域，哪些开发商销售金额最多？哪些开发商开发项目最多？哪些开发商一直保持领先，哪些开发商后来居上，哪些开发商已经掉队？哪些开发商在上海市场拿地投入最多？下文将对过去10年的上海销售金额和拿地金额排名进行逐一盘点分析。
01
十年间，哪些开发商在上海住宅市场的销售金额最多？
万科、绿地以1370亿元并驾齐驱排名第一，销售金额遥遥领先于其他企业。
2007-2016十年上海住宅市场销售金额Top10
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
上海住宅市场开发商TOP10十年的销售额均值是710亿元。综合十年下来，万科和绿地以1370亿左右的销售额几乎并列排名第一，各自的销售量相当于近年来上海住宅市场一年全年的销售量，遥遥领先于其他企业。而上海本地一支以城中村改造起家的上海大华企业则以750亿左右的销售额保持在上海市场的前三甲，实属不易。排名在第二阵营的（销售额介于500-700亿元）的房企有保利，融创，仁恒和金地。其中保利在上海市场已经深耕多年，而融创则是后来居上的企业，仁恒作为外资房企进入上海超过20年，其开发的高端项目品质堪称一流。TOP10里排名靠后的有金地，中海，恒盛和长实，其中恒盛虽然过去10年综合排名靠前，但目前已经掉队，已经传出被收购的传闻。
从企业性质来看，进入TOP10的央企和国企为4家，民企和股份制公司的也为4家，外资则为2家。总体来说，各种性质的企业在上海都得到了较好的发展，平分秋色。
02
十年间，哪些住宅开发商在上海开发的项目最多？都分布在哪些区域？
绿地过去十年共开发了73个住宅项目，项目个数遥遥领先，而TOP10企业开发项目最青睐的区域是浦东（占22%），其次是青浦（13%）和松江（11%）。
图：2007-2016上海住宅市场Top10房企项目个数
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
过去10年，绿地在上海的住宅项目个数最多，为73个，而万科项目个数约只有绿地项目个数的一半，为38个。不过万科却实现了与他相同的销售额，说明万科的房子较绿地价格档次更高。其余企业则在20个以下。TOP10企业的项目均值为19个。
图：2007-2016上海住宅市场Top10房企项目区域分布
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
TOP10企业开发项目最青睐的区域是浦东（占22%），其次是青浦（13%）和松江（11%）以及宝山（10%）。而虹口则成为上海市唯一没有Top10企业投入的地区。
图：2007-2016TOP10房企项目区域分布情况
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
03
过去的黄金十年，上海住宅开发商的销售金额增长了多少？
过去十年，上海住宅TOP10开发商的销售金额大幅增长，复合增长率为17.6%，至2016年均值已攀升至151亿元。
图：2007-2016上海住宅市场Top10房企销售金额均值
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
由上图可以看出，2009年以前，销售金额TOP10企业的销售均值维持在35亿左右的一个较低水平，到2009年TOP10企业的销售额均值升到70亿左右，随着之后的调控，TOP10企业的销售额均值开始有所下降，但到了2013年以后，开始上涨，特别是2015和2016年，上海TOP10企业的销售额均值达到了151亿。
04
过去的黄金十年，上海住宅开发商的销售面积增长了多少？
相对于销售金额的大幅增长，上海住宅TOP10开发商的销售面积均值则较为稳定，维持在30-35万方的水平。
图：2007-2016上海住宅市场Top10房企销售面积均值变化
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
由上图可以看出，2008年随着金融危机的爆发，TOP10房企的销售面积均值创下历史低谷，至21万方，2009年至36万方，之后两年随着国家调控又开始下降，2012年以后开始又逐年上升。总体来看，销售面积近十年维持在30-35万方左右的水平，变化不大。
05
近年来随着大量开发商涌入上海市场，上海住宅开发商TOP10企业的市场份额是否被稀释？
上海住宅TOP10开发商在调控之年尽显中流砥柱本色，市场份额有所增加，但随着2015年以后来自全国各地的开发商大量涌入上海，TOP10企业的市场份额已有所稀释，市场份额从2014年的高点跳水约8个百分点，至28.5%。
图：2007-2016上海住宅市场Top10房企市场份额变化
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
2007年TOP10企业的市场份额较低，仅16.5%，但到了2008年，随着金融危机的爆发，实力雄厚TOP10企业则在危机中成为中流砥柱，市场份额猛然翻倍至29.6%，到了2009年，房地产市场出现回升，其他中小房企择机入市，TOP10企业的市场份额又有所下降。随之而来的2010和2011年，受到政策调控影响，TOP10企业的市场份额有所增长，到了2014年，TOP10企业的市场份额达到历史最大，为36.2%，但随着2015年开始，来自全国各地的开发商纷纷想在上海拿地或把总部至上海，上海市场的竞争格局越来越激烈，TOP10开发企业的市场份额已经开始稀释，下降至28%左右。
06
过去十年，有哪些开发商一直保持在TOP10里，哪些开发商后来居上，哪些已掉队？
近十年来，一直保持在上海销售金额TOP10的企业是绿地，万科和大华。后来居上的企业有新城、融创和上海地产集团，掉队的有恒盛，复地等企业。
表：2007-2016上海住宅市场年度销售排名历年变化（单位：亿元）
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
从上表可以看出，近十年来，一直保持在上海住宅销售金额TOP10的企业是绿地，万科和大华。万科和绿地各自五年居于第一，平分秋色。仁恒除2014年不在榜单里以外，其余年份均有上榜，保利地产有7次在榜上。保持五年在榜单里的有瑞安。后来居上的企业有新城、融创，上海地产集团和旭辉。而掉出TOP10的企业有恒盛，合生创展，复地，星河湾和三湘等企业。
07
近十年综合下来哪些住宅开发商肯舍得在上海花重金拿地？
绿地在上海市场拿地投入最多，央企和国企、中高端开发商以及闽系企业在上海土地市场砸下重金。
2007-2016上海住宅市场拿地Top10
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
数据说明：住宅用地数据来源于CREIS中指数据；统计范围为企业通过公开招拍挂方式获取的土地，不包括二级市场收并购等其他渠道获取的土地；对于联合拿地的权益未进行划分。下同
过去十年住宅TOP10开发商的拿地金额均值为270亿元。绿地作为上海本地最大的国企，在上海拿地投入最多，大致在470亿左右，而保利和万科则紧随其后介于320-340亿之间。拿地金额介于200-300亿左右的是华润，融创，金地和保利。近两年拿地迅猛的珠海企业华发和闽系企业融信也榜上有名，后来居上。值得注意的是，拿地TOP10企业中有5家是央企和国企，同时4家是中高端住宅的开发商。
表：2007-2016上海住宅市场拿地排名
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
从过去十年拿地TOP10企业的演变来看，2007-2011年中高端开发商拿地最肯舍得花钱，而到了最近3年，央企（信达，招商，华侨城，中粮地产，金融街，华润）和闽系企业（正荣，大名城，泰禾和建发）在上海拿地突出。
08
近年来，上海市场开发商拿地门槛提升有多少，如何保持较高的市场地位？
十年间拿地金额均值翻了十倍，2015年以后，TOP10企业的拿地金额均值达到80-100亿元，大企业需要花上动辄上百亿的资金才能保持一个较好的市场地位。
图：2007-2016上海住宅市场Top10房企平均拿地金额均值变化
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
2009年以前，由于土地价格较低，TOP10房企的拿地金额均值较小，在20亿以下，但到了2009年市场高歌猛进，则阶段性的达到高点为47亿左右，随着市场的调整，2010-2014年，拿地金额较为稳定，到了2015年，拿地金额均值大幅增长至80-100亿左右，十年间拿地金额均值翻了十倍。开发商的拿地门槛已大幅提高，上海市场拿地越来越困难。
结 语
从上海市场过去十年住宅开发商的演变可以看出，各路开发商过去十年在上海都得到了较好的发展，销售金额过去十年逐年增长，可以说上海市场是中国开发商必需抢占的一个市场。随着近年来各地开发商纷纷涌入上海，或将总部搬到上海，上海住宅市场 TOP10企业的市场份额已开始稀释，拿地金额动辄上百亿才能保持较好的市场地位，随着上海土地市场拿地越来越困难，目前许多开发商已纷纷设立环上海区域的开发公司，走出上海，可以说机遇与危机同时存在。上海市场的竞争格局将越来越激烈，我们拭目以待哪些企业还会继续保持不败的市场地位，继续沉淀下来。
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