#2月财经新势力#

这是熊猫贝贝的第1560篇原创文章

2023年的楼市，呈现出前所未有的一个扑朔迷离的即时状态：

一方面，是各方舆论造势，楼市复苏，房价回暖，在2023年2月份的躁动，声势浩大。

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“疫情三年，涨回来只用了一周。”不少上海房产中介2月份都在社交平台疯传这句话。

这个话题也成功冲上热搜，收割了一波热议和关注。

一线领头，复苏回暖势头的似乎又回来了，短暂地经历了过去两年的偃旗息鼓后，上海楼市再次站了出来。

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另一方面，延续至2023年的提前还房贷热潮尚未褪去，南宁某楼盘称“贷款年龄最长可达100岁”的消息又引起广泛关注。

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在此次传出100岁贷款年龄之前，南宁已宣布将房贷年龄延长到80岁，杭州、宁波等地也相继为房贷政策“松绑”。据新京报报道，杭州已有两家城商行延长贷款年龄至75周岁，宁波两家银行将房贷年龄期限提升至最高80周岁。2月16日，关于“北京房贷最高可贷到95岁”的话题又冲上热搜。

在不断飙涨的房贷年龄面前，网友不淡定了：“本该是颐养天年了，还有一身房贷在身上，真是贷贷相传。”

“延长房贷年限”的背后，传递出市场鼓励消费者购房的信号。

接力贷重出江湖，才是本质，这是典型增量不足，挖掘存量的做法。

从银行的角度来看，放宽限制的同时，也在通过多种手段控制风险，以最大限度地保障自身的利益。

2022年下半年以来，楼市 *** 政策就不断加码， *** 手段越来越广， *** 程度越来越大。

普遍市场和民众的判断和共识都是：“楼市起不来？那就一直 *** ，直到楼市起来为止。”

现在，楼市蠢蠢欲动，这个时刻终于到来了，很多人担心楼市又将回归熟悉的模式：

一方面是，经济发展，政策 *** ；

另一方面是，房价泡沫，囊中羞涩。

每次都是，市场犹犹豫豫，最后多头大获全胜，房价飙涨。

这一次，房价又将飙涨？

还是走出一个前所未有的全新剧本？

2023年2月份开始出现的楼市躁动表现之下，后续中国楼市应该怎么看？

这样的环境，这样的市场，这样的时候，国家的态度和官方的数据，尤其重要。

2月16日，国家统计局发布2023年1月70大中城市住宅销售价格变动情况。

这篇文章，就将基于对2023年首月国家公布的官方统计数据深入分析，结合现实，从尊重规律，敬畏常识，顺应时代的角度，挖掘发现当下中国楼市的真相，并理性研判后续中国楼市和房地产在2023年接下来时间里面的可能走势。

关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。头条独家文章，抄袭搬运必究！（有看到抄袭搬运的读者朋友也请帮忙举报一下，原创标签只有在头条平台。感激不尽！）

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜 *** ）

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

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数据说话：时隔一年 七十个大中城市新房价格首现止跌

2月16日，国家统计局发布2023年1月70大中城市住宅销售价格变动情况。根据统计局数据计算，1月全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为0.0%，同比涨幅为-2.3%，这是自2022年2月以来首次出现止跌迹象。

具体来看，上涨城市个数明显增多。1月，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有36个和13个，比上月分别增加21个和6个。

详细的数据用官方提供的可视化图片给大家做个分享：

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2023年1月份，70个大中城市中商品住宅销售价格环比上涨城市个数增加；一线城市商品住宅销售价格环比转涨、二三线城市环比降势趋缓，一线城市商品住宅销售价格同比上涨、二三线城市同比下降。

一、一线城市商品住宅销售价格环比转涨、二三线城市环比降势趋缓

1月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有36个和13个，比上月分别增加21个和6个。

二、一线城市商品住宅销售价格同比上涨、二三线城市同比下降

1月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格同比上涨城市有15个，比上月减少1个；二手住宅销售价格同比上涨城市有6个，个数与上月相同。

用大白话给大家解释一下，便于理解：

看整体情况

相比于去年12月房价，今年1月有36个城市新房价格上涨，13个城市二手房价格上涨。

而去12月，有只有15个城市新房价格上涨，7个城市二手房价格上涨。

说明，1月份有很多城市房价开始逆转，止跌上涨了，但总体来说，二手房涨价速度远不及新房。

我们看1月新房价格

一线城市，新房涨0.2%（12月涨幅为0）；

二线城市，新房涨0.1%（12月跌0.3%）；

三线城市，新房跌0.1%（12月跌0.3%）。

可以看见，无论是几线城市，新房价格都在好转，要么是止跌上涨，要么是跌幅缩小，总之都在变好。

然后看二手房价格

一线城市，二手房涨0.4%（12月跌0.5%）；

二线城市，二手房跌0.3%（12月跌0.4%）；

三线城市，二手房跌0.4%（12月跌0.4%）。

我们依然可以看见，情况在好转，但没有新房那么炸裂，一线城市二手房涨的比较厉害，而三线城市还很凉。

总体来说，越是大城市房价回暖越快，新房表现好于二手房。

其中值得关注的，以二手房市场为准：1月房价环比12月，上涨城市增加到了13个。比去年底增加了6个。

依次是这些城市。

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数据情况，一目了然，但是并不值得浮躁去看待：

一个月的数据可能片面。连着三个月上涨的话，才会形成一个趋势。

此外，更多的二三线城市房价，环比涨幅依然是下降的。

接下来的两三个月是关键时间窗口。

头部回暖，一线复苏，数据说话，没有争议，但是这个势头，并不是说翻转，而是一个相对弱的表现。

不过复苏就是复苏，抛开强弱表现，这是2022年下半年以来首次的市场反转表现。

值得注意的是，据其他口径调研统计的情况来看，2023年首月中国楼市和房价的开局，呈现出明显量升但是价微跌的表现：整体均价，并没有出现反弹，考虑到楼市复苏，成交回暖的现实情况，实际上，除了看得见的回暖的主要城市，更多看不见的中小城市，非热门城市的房价，依然处于一个下行承压的情况。

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舆论和市场躁动表现，该如何理性看待和分析房地产市场的现实情况？

2023年春节以后，中国楼市全新一轮的政策，预期，还有市场的综合博弈，就迅速的拉开了序幕。

既然是综合博弈，必然迷雾充斥，结合现实来看：

一方面，是在一些头部城市，复苏势头明显。以北京为代表，这没问题，没争议吧？

春节过后，北京房价就开始回暖了，周末成交量和看房客流量明显增加。

北京楼市的成交数据也一直在攀升：

2月4日和2月5日，链家实时成交为400套、477套。

2月11日和2月12日，链家实时成交538套、652套，合计突破1000套大关。

这些数据意味着什么呢？

2021年和2022年，北京全年二手房日均成交套数，分别为529套和390套。

当下北京楼市温度，已经远超2022年，直逼2021年火爆时期。

据乐居买房统计，截止2月5日当周，北京市二手住宅成交2814套，环比上涨520%。

同期，北京新建商品住宅成交745套，相比上一周上涨868%。

深圳、重庆、佛山等等，春节后首周，楼市就开始热了起来。

重庆中心城区新房环比节前一周上涨25%，带看量上涨30%；2月5日单日，二手房成交255套，是以往的4倍。

深圳市房地产中介协会的数据显示，节后首周深圳市二手房成交560套，环比增长214.6%。

佛山一手住宅成交867套，环比上涨674.11%，全市二手住宅成交842套，环比上涨552.71%。

另一方面，有的城市，楼市回暖言过其实。甚至是投机炒作和媒体的美化包装而已。

它们的套路就是，抓住某个楼盘、某个区域，以点带面讲故事，讲案例，拼命宣传。

比较集中在一些弱二线，或者挂着新一线头衔的省会和经济强市，这种情况就非常明显。

信息交织之下，就造成了很多人对当前楼市的认知混乱。

从理性出发：

在多项政策利好叠加下，从各地房地产市场表现来看，部分城市的二手房市场出现回暖迹象。

要看到的是，目前的回暖是政策暖风带来的积极变化，不同城市之间，同一城市的不同区域，回暖趋势不尽相同。

可以说，房地产市场的复苏仍在路上，还有待继续升温，居民对住房消费的信心有所恢复，也有待进一步增强。

房地产市场回暖当然令人高兴，也不妨理性客观看待。

真实的情况，一句话一步到位概括：

分化行情出现，预期跑在市场前面，强预期，弱现实，局部复苏不代表整体势头。

那么，这一轮复苏，是否会重演过去同样的戏码呢？

一个关键的市场规律和统计经验：自涨价库存之后，全国范围内房价大涨的情况就再也没出现过，只有一线城市房价韧性十足。

无论是杭州，还是西安等网红城市、传奇城市，也无论房价连涨多少年，这几年房价也都涨不动了。比较典型的，就是武汉，南昌。

而因为地方和炒作群体在过去几年利益出发的炒作上去的绝大多数城市，当下的关键不是什么房价回升，而是抓住机会提升成交，实现当地房价企稳止跌，才是人间真实。

结论明确：

房地产的市场拐点早就出现了，即房地产下行是大势所趋。

从政策层面看，房住不炒仍然是调控总基调，这是政策拐点。

无论当下 *** 政策多么离谱，其政策前面总离不开一个思路：房住不炒。

因此，无论从市场，还是从政策层面看，房地产市场都出现了拐点，“下行”都是大势所趋。

未来中国的楼市行情，还会出现个别城市和局部地区的上行表现，这不奇怪，而这样的情况，在经济学里面，叫做“结构性行情”。

和过去高度依赖房地产的货币现象，是完全不同的两回事。

这恐怕就是当下楼市最真实靠谱的情况解读。不骄不躁，理性客观。

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趋势研判：2023年，中国将孕育一场不由房地产主导的复苏和牛市？

房地产拉动经济的玩法和经验，实际上在中国前面，早有很多成熟的经验了。

美国在2007年次贷危机后，房地产就熄火了。不过以FAANG为代表的科技企业则崛起了。

FAANG是美国市场上五大最受欢迎和表现最佳的科技股的首字母缩写，即社交网络巨头Facebook（NASDAQ:FB）、苹果（NASDAQ:AAPL）、在线零售巨头亚马逊（NASDAQ:AMZN）、流媒体视频服务巨头奈飞（Netflix，NASDAQ:NFLX）和谷歌母公司Alphabet（NASDAQ:GOOG，NASDAQ:GOOGL）。

同样的事情在90年代也发生过。

其中的道理也很好理解，一个产业想要发展，必然离不开资本的滋润，通常资本流向哪里，哪里就会出现春天。

当然最终资本也会从扶持产业转变为泡沫，然后一地鸡毛！

2000年的科网泡沫就是最典型的代表。

相反，当资本被科技伤透了心，可能又会去拥抱房地产。

所以我们能发现美国总是房地产和科技相互轮换着繁荣。

这一点，咱们从贷款的流向就能看出端倪，见下图。

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当房地产贷款增加时，商业和工业贷款就受到抑制。当房地产贷款减少时，工商业的贷款就会增加。

图中还看到一个诡异的现象，那就是工商业贷款在持续走低。

这也很正常，科技企业的融资主要得靠股权融资。所以科技越是发达，股市也就越是繁荣。

结合中国当下的经济现实和未来发展的必然需求来看，当然还要考虑到美国在科技领域和贸易环境中对中国的围追堵截和 *** 裸的敌意现实。

2023年，中国新一轮的经济复苏和后续的持续发展，房地产经济还能被当做发动机吗？中国的楼市还会成为国家资本信用放大的渠道吗？房产还能吸引社会资本的青睐吗？

这是三个很好的问题，当然不是说要去说服房地产利益关联的群体和资金，去打压楼市多头的情绪，国家和宏观需要的东西，所做的取舍，实际上这些微观小卡拉米的得失完全不是考虑范畴。

最近这几年，我们也亲眼看到了中国在新能源产业上抢占了先机，在半导体上不断的进行国产替代，在高端制造上面不断转型和突破，在消费上更新和升级。

这些都可能是未来的新增长点！而科技，制造，关键技术，才是国家真正需要，也是必然想要的经济动力。

从复苏到突围，从突围到发展，很明显，房地产经济不可能完全不参与，只不过没有资格和机会去扮演主角了。

人生如戏，当主角和配角，待遇和想象力，能一样吗？这就是简单粗暴，一步到位。

看懂这个本质和必然趋势，那么对理解和研判接下来中国的楼市和房价走势，非常重要。

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写在最后：

房价大跌，不利经济，变则通，通则达，达则兼济天下

没有什么资产能涨到天上去，这是资本市场的铁律，房子也不例外。

回想过去十几年，居民都放大杠杆去买房，买的人多，房价自然就涨起来了。

于是大家都觉得自己富有了！（请注意“觉得”两个字）

在股市里经历过牛熊的人就知道，资产价格的涨跌跟你是否真的赚钱并没有必然关系。

说个扎心的事实，过去十几年买房的人，其实绝大多数不是因为自己多能干，仅仅是踩上了时代的红利而已。

当年只要绝大多数人无脑买，就能享受房价上涨带来的增值。

如果是凭实力买房的，那么应该也有实力在2022年之前把它给卖掉，或者进行资产性优化调整，把投资目的，保值需求的房子，置换到更好的城市，更好的地段，而不是抱着“期待新一轮行情暴击”这种幼稚的想法。

如果房子不行了，对居民财富来说就没有这种好运气了。

但是短期来看，没有科技的突破，没有大国博弈的优势确定性，那么中国经济环境里面势必缺乏同时具备安全保障，赚钱效应，以及价值共识的投资渠道，金融工具，以及资产标的。

所以，这种状态之下，房价如果暴跌，实际上对于居民和社会已经沉淀在房子和楼市里面的财富，就是一种毁灭。

中国的经济盘子太大，这种波动承受不起，所以稳房价，稳预期，实际上就是国家在一边摆脱对房地产经济的依赖的同时，需要时间和过程孕育和准备新的经济动能，一种平衡策略。

这一点很重要，如果不是这个逻辑，那么别说什么人口结构变化，别说什么疫情冲击，一放就乱，一管就死的前车之鉴还少么？

2022年的经济压力以及风险，不比当下要大么？这么一路都挺过来了，稳住了，一江水都喝了，还差这么一口？

不可否认的是，复苏需要打火，需要预期支撑，需要信心推动，所以2023年楼市复苏，题中之义，但也仅限于这个意义和作用。

在理解数据和现实背后经济逻辑之后，其实就可以理智地做出判一下几点判断：

第一，复苏伴随炒作和情绪躁动，非常正常，但是这种氛围，实际上还是人性陷阱。

只有对房价还有幻想的投机分子，才会被忽悠和引导，这样的群体，不值得同情，现实和结果教做人，比说多少大道理都有用。

第二，从投资角度来看，未来中国的房子结构性分化趋势之下，注定楼市投资行为将趋于“少数人的游戏”。

有保值增值能力的房子，和刚需之间的关系，会越来越淡，这是必然。

别忽略了“房住不炒”的下一句，就是租售并举。

第三，时代不一样了，刚需，改善无可厚非，但是那种还想着压着全家几代人财富在楼市搏一把，掏空6个钱包也要上车的群体，需要理性。

无论从哪个角度来看，接下来中国的楼市下行是大势所趋，房价挤泡沫阶段，时间换空间，有利于等等党。

每一个法拍房背后，都是一个悲催的故事，一个原本可以避免的悲剧。

当然，也是人性贪婪和欲望失控的现实教育。

拿着旧船票，就不要想着还能顺利登上新时代的船，2023，看清现实，尊重规律，敬畏常识，才是正途。

以上，就是基于2023年首月官方楼市统计数据和结合现实楼市动向，进行的专题解读和分析讨论内容，和各位头条的读者朋友们，进行一个友好的交流和分享。

图片来源：头条图库

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以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

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