本
文
摘
要
一个商圈的崛起和衰落，是城市街区兴衰的缩影。其中关系到人口和产业的聚集，关系到城市设计的细节，关系到政策的调整，关系到人们生活习惯的变迁。
有些板块长盛不衰，而有些只是昙花一现，起起伏伏看似玄奥，但都暗藏各自逻辑。而有逻辑便有迹可循。
就如阪急、万象城等新商圈，前者以品牌号召力、优质的区位、产品优势和独特的定位，冲开一片新天地。后者则依赖宁波屈指可数的体量，符合潮流的设计，中高端的定位，以及板块的空白，冲击宁波原有商圈格局。
这些成功都与城市发展方向，自身实力，时机的把握有着千丝万缕关系。
而在未来，出于同样的逻辑，还有多个潜力巨大的商圈正在酝酿。
它们相似的特征包括密集且具有消费实力的人口、区位及交通优势、符合潮流的设计、多商场集聚，集结成圈。并凭借后起优势，具备成为商圈大魔王的潜力。
文创港商圈
文创港从庆丰桥开始算起，一直到常洪隧道，都在进行大刀阔斧的更新，总面积约8平方公里。目前更新已推进至怡江新村。
随着宝龙综合体东侧宁波丰群食品有限公司地块拆迁的启动，总计约3公里左右的一线江岸，都已准备就绪，静候更新。
这3公里的江岸中，已经启动的包括文创港启动区、文创港核心区、宝龙超级综合体、万科光明世纪滨江、德信文辰里、滨涛府等几大地块。建筑面积已超百万方。
其中宝龙文创港综合体的商服面积，就约有22万方。
核心区启动地块总建约48万方，住宅只占少部分，目前其中的文创港客厅已建成，招商成果喜人。
再加上万科、德信在建的商业商务空间，整体商业商务空间就约达60万方！
除此之外还有两个待启动地块。
其一是启动区以东和宝龙综合体之间商住综合体地块，总建约36万方，其中商服面积约17万方。
其二是原宁波丰群食品有限公司地块，总建约27万方，将包含品质社区、金融中心、文化艺术展览馆等。
因此，文创港目前可实现的商业商务体量高达85~90万方左右！其中还包括多栋超百米的摩天大楼，将成为目前三江六岸中，天际线最连贯，界面最接近国际水准的一段气象恢弘的江岸！
文创港更大的机遇来自高净值人群的聚集。
虽然板块本身当前人口导入一般，层级也一般。但临近的甬江实验室、即将启动的东方理工大学、中官路科创走廊等等，都在孵化新一代的城市精英。
再因其超大规模的商业体量，有实力问鼎宁波一流商圈！
高新区江南路以南商圈
文创港商圈属于标准的未来之星，而高新区皇冠南侧商圈的故事则有点复杂。
该商圈西侧以院士路为界，北侧是江南路，东侧以研发园为界，南侧是凌云路。
这个面积大约为2平方公里的板块开发多年，原先一直以商务为主，商业开发滞后。但因为板块内人群消费力出众，高新区又一直缺乏大型商业，实际早已具备了建成超级商圈的条件。
遗憾在于，板块内诸地块一直所托非人，远大地块、高新区印象城、原智慧城北侧地块都是一言难尽。或者几易其主，或者命运多舛。
但时间终能治愈一切。我们来看下这个商圈当前的家底。
三大商务园区：研发园、软件园、高新科技广场；
三座居住社区：皇冠花园、藏珑+80墅、荣盛住宅板块；
三处已建和在建广场：杨帆广场、高新区印象城、高新宝龙广场；
一座公园、一家五星级酒店、一处集团总部，超千套的公寓，以及若干写字楼、类住宅。
高新宝龙广场已于近期开业。这座宝龙广场由多栋建筑组成，自成街区，室外空间与扬帆广场、高新印象城连成一片，合体成更庞大的商业组团。
目前广场招商尚可，只是购物中心的动线一般，只相当于江北万达的水准，这锅需要远大来背。
杨帆路中间有绿化隔离，这一设计对杨帆路南北商业组团的打通造成较大影响，往有关部门可以考虑取消绿化隔离，多设计步行通道，如天桥或地下通道。
商业组团往东，还有荣盛城市综合体，往南，还有三幅待出让的商服地块。整体阵容十分强大。商服体量远约达200万方，其中纯商业体量超40万方！
如高新区印象城明年5月能顺利运营、与杨帆广场、高新高龙广场组成商业体集群，这个商圈就有望平地而起，雄霸一方！
南塘商圈
南塘商圈以南塘老街为主轴，同时包含阿里中心、工业互联网中心、南门三市云谷、中湾广场、鄞奉综合体（待出让）。其南侧以环城南路为界，北侧以南站南广场和尹江岸路为界，西侧以现有住宅区为界。
这同样是一个面向未来的板块。
产业上有阿里、工业互联网和南站枢纽为托底，再辅以规划中的三市云谷，当前和规划中的产业包括工业互联网、大数据、云计算、人工智能、新零售等数字经济，并计划引进律所、会计所、审计、人力资源等高端专业服务业。
南塘商圈的大量商业配套尚处于规划状态，但因为紧挨着老城区，周围社区庞大，人口众多。
商务的崛起和交通便利度关系极大，而这正是南唐商圈的最核心优势。
南站的存在一定会不断为商圈导入新鲜的流量，就如阿里为何选址于此，一小时无障碍通勤杭州，自然对阿里有无穷吸引力。
随着三市云谷的启动，交通所带来的产业集聚效应会继续发酵，互联网企业将在宁波找到新的码头和产业圈，并继续发展成全新的产业生态。
而这种发展势必为板块导入大批具备消费实力的人口，并由此衍生出更丰盛的业态和城市景象。
三市概念设计图
同时，板块与鄞州区长风商圈仅一江之隔，板块之间多座桥梁已建或在建，由此形成顺畅的人气洄游，进一步赋能板块的城市价值。
这个片区的官方定位是宁波现代都市生产生活的智慧活力门户区，想象空间巨大，更胜于丁家湾。操作得当，前景不可 *** 。
长丰商圈
该商圈坐拥得天独厚的位置。北联三江口，南通鄞州中心区，西可去南塘商圈和南站，属于老城区的黄金交汇点。
密集频繁的客流，为商圈做了强势托底，一大批新老广场也接连开业。
老一代有舟宿夜江、聚亿广场、金家漕市场、滨江商业广场，新一代有江万雅戈尔沿江商业、环宇城、长丰之嘴商业体。
但商圈的正式爆发，还有看环宇城。
从设计上，景观面上，以及地段，还有运作方强大的背景，都在预示这个比鄞州印象城规模更大的购物中心，很可能成为宁波新一代网红广场。
并且，环宇城和滨江商业广场、舟宿夜江，均仅有一路之隔，可彼此联手，营造24小时的不间断人气。
新典桥开通后，长丰、南塘两大商圈互为作用，也将引爆更大商业价值。甚至可能合二为一，爆发更强大的化学反应。
此外，长丰商圈多少保留了宁波老城区的街道肌理，故一到晚间，街头人气攒动，拥有老城区屈指可数的人间烟火气，以及浓郁的生活氛围尤其在江东南路沿线。
江东南路以西，受刻板的城市设计思路影响，就弱了很多。有待江万+雅戈尔等沿江商业的启动，为板块的街头输入一些新鲜的人气。
除上述几大较有希望的商圈，接下来还有若干可期待一下的广场。
如K11，含着金钥匙出生的广场；复星的星悦城，坐拥南站-妇儿医院商圈；明楼和段塘的龙湖天街，毕竟是当下的当红购物中心；宝龙一城，有数百万方的写字楼和超十万白领加持；开市客地段选的不错，广场荒芜之地，能吸引下应、东钱湖、横溪、云龙、潘火的庞大客群。
商业广场的起势是一场剧烈的迭代，有新的崛起，必有老的消亡。
金光、新华联、南苑鞋城、新江厦、长发、彩虹服饰广场，以及那些正处于风雨飘摇中的其他的广场，都将被时间悄无声息的淘汰。
就如它们曾经淘汰的那些更早的商场一样。无需悲观，仅需怀念。
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