本
文
摘
要
为提高东北区域物业企业在区域内及全国的品牌影响力、行业和市场地位；促进东北区域物业企业发挥自身优势，进一步做强做大；把握行业发展的黄金期，实现规模化扩张，由中指研究院发起并指导，中指研究院沈阳分院执行的“2022中国东北区域物业服务企业综合实力50强”、“2022中国东北区域国有物业服务企业综合实力20强”正式发布，此次研究旨在发掘一批规模大、实力强、服务品质高的物业企业，发挥示范带头作用，促进东北区域物业行业高质量发展。
指标体系
借助中指研究院15年物业服务行业及企业研究经验，以“中国物业服务百强企业研究”方法体系为核心，并结合东北区域物业企业特点，中指研究院从经营规模、服务质量、发展能力、发展质量、社会责任、专项能力6个维度15个指标评价东北区域物业企业综合实力。
研究成果
东北区域50强企业分析
▌1、经营规模
2022年，50强企业营业收入为52.7亿元，同比增长9.7%，10强企业营业收入为25.1亿元，同比增长16.2%，从营业收入对比情况来看，10强企业营业收入增长率高于50强企业6.5个百分点。
作为东北区域第一梯队企业，10强企业深耕区域市场多年，随着企业规模的快速壮大，资源汇聚能力和品牌影响力得到进一步提升，并促进业绩实现快速增长。另外，面对激烈的行业竞争和“大鱼吃小鱼”行业态势，10强企业深刻认识到快速发展的必要性，加大市场拓展力度，并积极开展多元化经营，有效带动业绩增长。
辽宁黎明发展集团有限公司延续“强市拓”策略，接连中标优质项目推动业绩大幅增长。豪之英不动产管理集团有限公司调整战略重心，不动产运营管理和传统物业服务双赛道并进，业绩增长迅猛。辽宁美宸物业有限公司积极拓展异地市场，成效显著，规模提升拉动业绩跨越式增长。
图：东北区域10强与50强营收增长率对比
数据来源：中指数据CREIS物业版
2022年，50强企业平均在管面积为572.4万㎡，10强企业平均在管面积为1072.2万㎡，是50强企业的1.9倍。10强企业总体在管面积占50强企业总体在管面积的比例为37.5%。
值得关注的是，无论是50强企业还是10强企业，在管面积增长率均大幅低于营业收入增长率，造成以上现象主要有以下两方面原因：1、东北物业市场拓展主要以公建项目为主，金额大、面积小是此类项目的普遍特点；2、部分东北物业企业积极开展多元化业务，虽成效不及全国性企业，但确实在一定程度上推动了营收的增长。
▌2、服务质量
结合中指研究院满意度普查及企业数据，2022年，50强企业业主满意度得分为92.1分，10强企业与50强企业业主满意度得分高度接近，非住物业得分大幅高于住宅物业。
沈阳万维物业服务集团有限公司狠抓服务标准化和质量提升；长春国信物业管理有限公司以“至诚服务，专业管家，使业主生活得更美好”为服务宗旨；沈阳格林豪森物业管理有限公司致力于服务升级，为业主提供高质量服务，以上企业业主满意度连续处于较高水平，得到业主广泛认可。
分省份来看，辽宁省企业业主满意度最高，为94.2分，黑龙江省企业业主满意度为92.6分，吉林省企业业主满意度为90.1分。
图：东北三省业主满意度得分情况
数据来源：中指数据CREIS物业版
根据企业反馈，疫情在很大程度上影响了2022年业主满意度得分，尽管企业应对突 *** 况的预案已相对完善，但较低的员工在岗率成为制约企业服务质量的核心问题，进而导致服务及时性和反馈及时性成为业主投诉的“重灾区”，同时秩序维护也成为业主抱怨和投诉较多的部分。
受疫情影响的不仅是业主满意度得分，还有物业费收缴率。2022年，50强企业物业费收缴率为92.3%，为近年来较低水平。特别是住宅类项目，在多重外部因素的影响下，物业费收缴进度迟缓，甚至高端项目也出现收缴率降低的情况。而原本优质的非住项目也出现了前所未有的回款难度加大、回款超期等现象。
项目续约率方面，50强企业整体项目续约率为91.4%，其中10强企业项目续约率最高，为97.3%。
图：分企业群体项目续约率比较
数据来源：中指数据CREIS物业版
通过对比以往数据可以发现，东北区域物业企业整体项目续约率逐年小幅下降，预计未来该项指标有加速下降可能。导致此种现象出现主要有以下几方面原因：1、东北区域物业市场化进程加快，项目招投标比例大幅提升，导致项目流动率提高；2、巨大的业绩增长压力使得全国性企业市场下沉提速。与此同时，为了保持竞争优势，区域性龙头企业从战略上向市场拓展部门注入更多资源，市场资源加速汇聚；3、中小型物业企业在品牌影响力、服务质量、标准化程度和项目承接能力方面均难与全国性企业和区域性龙头企业抗衡。
进一步的分析发现，在中小型物业企业丢失的项目中，合约额500万元以上项目丢失率超过5成，值得警觉。
▌3、发展能力
2022年，50强企业新增合约金额为4.9亿元，非住物业合约金额占比为87.3%；10强企业新增合约金额为3.2亿元，非住物业合约金额占比为89.1%。
辽宁龙源高校后勤管理有限公司专注从事高校后勤服务，服务规模、业界认可度和品牌影响力持续提升。哈尔滨菱建物业管理有限公司、和信行物业服务集团有限公司、朝阳安平集团物业管理有限公司积极进行市场拓展，在公建物业领域实现了不俗的业绩。
图：10强、50强企业新增合约金额对比
数据来源：中指数据CREIS物业版
通过进一步分析新增合约项目发现，10强企业新增项目平均合约金额412.6万元，而50强企业新增项目平均合约金额仅为132.4万元，前者是后者的3.1倍。
在市场竞争日趋激烈的背景下，优质项目从中小型物业企业向区域龙头企业流动，并进而向全国性企业流动，已经成为一个不可阻挡的趋势。中小型物业企业对此应该有清醒的认识，并从市场拓展、服务能力、品牌影响力等方面补齐短板，保证企业项目基本盘的稳定，尤其是尽力阻止或延缓企业核心项目的流失。
东北区域国有20强企业分析
▌1、经营规模
2022年，国有20强企业实现营收收入超过19亿元，其中国有10强企业实现营业收入超过13亿元，头部效应明显。一爱城市建设服务有限公司、辽宁省辽勤集团物业管理有限公司、哈尔滨物业集团有限责任公司注重规模、质量和效率的同步提升，实现了国有企业的高质量发展。
从总资产增长率和周转率来看，国有资产利用效率持续稳定提升。长春城开物业管理有限责任公司积极优化国有资产配置，提高国有资产使用效益，很好地实现了国有资产的保值增值。
在此前中指研究院与国内主要机构投资者举办的闭门交流会议中，各方一致认为，全国性物业企业登陆资本市场已经告一段落，地方国有物业企业将成为下一阶段上市的主力。
东北区域国有物业企业中，不乏规模大、资源优、质地好的企业，相信经过资源整合及一段时间的积累，必将有企业能够登陆资本市场，成为东北区域的领军企业。
▌2、服务质量
结合中指研究院满意度普查及企业数据，2022年，国有20强企业业主满意度为95.7分，国有10强企业业主满意度为97.8分，高于20强企业2.1分。一爱城市建设服务有限公司高度关注服务质量，重视团队服务能力的持续提升，服务质量连续稳定提升。
图：国有10强、20强企业业主满意度得分比较
数据来源：中指数据CREIS物业版
项目续约率方面，国有20强企业续约率超过97%，其中国有10强企业续约率超过98%。在物业费收缴率方面，国有20强企业也整体保持了较高水平，但住宅类物业特别是老旧小区物业费收缴率仍有待提高。
▌3、发展能力
2022年，国有20强企业新增合约金额水平较低，其中国有10强企业贡献了大部分新增合约金额。
相比南方重点区域国有物业企业，东北区域国有物业企业市场意识仍有待提高，部分国有物业仍以承接体系内项目为主，市拓项目较少或无市拓项目。但在与企业的交流中，也有部分企业充分意识到市场拓展对于企业发展的重要性，加大市拓力度，希望通过市场磨练团队，提高竞争力，为今后的全面市场化运营做准备。
东北区域物业企业价值分析
企业价值分析包含以经营数据为基础的综合实力定量分析和以战略、管理、模式等为基础的定性评价，遵循以上分析思路，并结合与企业高层的交流、对企业的跟踪调研，以及对大量企业对外发布资料的分析，我们认为以下企业具有较高的企业价值：
哈尔滨物业集团有限责任公司：企业具备较强的战略定力，管理层视野开阔，运营管理能力突出；积极整合并引入行业优质资源，持续进行经营模式创新，企业活力十足；未来有望成为地方 *** 推动国企上市的受益者。
豪之英不动产管理集团有限公司：企业将战略重心调整至不动产运营管理，产品线的宽度和深度大幅提升，企业价值实现重塑和升级；管理层洞悉市场变化趋势，对行业价值点把握精准；在不动产运营管理领域具有先发优势和深厚积累，差异化核心竞争力明显；全国布局态势已成，未来发展空间或超预期。
辽宁黎明发展集团有限公司：企业现任管理者思路清晰，趋势把握准确，战略准备充分，新生代管理者锐意进取、能力出众；市场拓展坚决，连续斩获大单，项目结构和配比不断优化；区域及业务布局加速业绩增长，行业地位有望持续提升。
辽宁美宸物业有限公司：企业管理层务实、冷静，发展之心坚定；将市场拓展提升至战略高度，多渠道开拓市场；实施核心多元化策略，以强化核心竞争力为前提，积极布局新的增长点；中短期内有望实现加速发展。
辽宁省辽勤集团物业管理有限公司：企业资源优质且集中度高，具备排他性核心优势；管理层战略眼光超前，管理风格成熟、稳健；致力于机关后勤服务，在后勤综合一体化服务方面已形成领先性标准；服务模式可复制性强，如能借力资本市场，有望成为专项赛道领跑者。
一爱城市建设服务有限公司：企业战略目标明确，战略定位清晰；管理层具备极强的创新意识、市场研判力和运营能力；致力于成为“城市美好生活综合服务运营商”，高度符合行业发展趋势；在优质市场资源加速聚集的背景下，未来有望得到资本市场的青睐。
结合中指研究院15年物业行业和企业研究经验，近80%在港上市企业市场地位认证经验以及大量央企、地方国企和非国有企业战略顾问咨询经验，经过分析师团队的综合研判认为，以上企业质地良好，发展战略等与行业趋势较为贴合，基本符合资本市场对于物业企业价值的考量，我们总体看好以上企业未来发展空间。
