本
文
摘
要
撰文：东哥探盘 美编：若菡 校对：紫藤
——1——
希望越大，失望越大
时间，转眼之间快到2023年了。
郑州楼市长时间的横盘+阴跌让很多购房者损失惨重。
如果说过去几年中，买房是用来自住的话，短期内的涨跌相对没有那么重要。
如果购房者是因为其他因素糊里糊涂强行上车，如今可谓是损失惨重。
种种迹象表明，房住不炒将长期坚持，而当初没有擦亮自己眼睛，因为一时冲动就买房，妄图通过买房发家致富，未来几年可能承受更大的损失。
因为，在过去几年中，一些所谓的利好及规划，不但仅今年无法兑现，可能未来也会长期无法兑现。
有的规划，是用来指导发展建设的，但有的规划，可能从最开始，就是忽悠人的。
这些规划，有的是官方文件的模糊表述，有的是坊间的臆想，有些是KOL的单方面解读，总之来源五花八门，但是民间之所以相信并呼声甚高，背后的逻辑只有两个字：贪欲。
即便有些购房者买房时心里已经知道是骗局或者这些规划根本不靠谱，但依然会抱着侥幸心理选择性失明，或者自我安慰，以达到心理止损的目的。
今天，咱们就来聊聊这些年把购房者忽悠瘸的“规划”。
——2——
这些规划（小道消息）把购房者坑惨了！
1.国际大忽悠：领事馆
郑州最早出现领事馆区概念的地方是滨河国际新城。
在滨河国际新城规划之初就打出了响亮的口号：“产城融合、宜业、宜居、宜乐，三位一体”的CLD中央休闲区。
其最大的亮点就是直戳郑州缺乏国际化的短处。
落在实处就是几点，领事馆区、国际医院、国际学校、国际高端服务业等。
总之一句话：International！
随后，我们也听到了大量关于国际化的内容，比如所谓德国领事馆、匈牙利领事馆的概念；比如海嘉国际学校；比如国际医院等等。
2015-2016年，滨河国际新城借市场大势，滨河自身规划的小势，成就了数块地王。
随后，海马、康桥、亚新、绿城、电建等，不论是省内品质开发商，还是外来的国央企开发商，都在滨河杀红了眼。
那个时候的购房者，也很单纯。你说什么，我就信什么。
盛极而衰，滨河楼市的行情伴随着几个楼盘的低开，逐渐被拉下了马。
更重要的是，在2018年的时候，滨河领事馆区最大的黑天鹅出现了。
航空港区发布《领事馆片区城市设计规划批前公示》可以看到，领事馆区的概念第一次以官方形式出现在航空港区的规划当中。
▲航空港区领事馆区效果示意图
领事馆区所在的区域也正式被列为郑州32个核心板块之一，算是正式写入郑州发展规划当中。
而滨河，丢了领事馆区的规划，却新增了“康桥领仕馆”，也不算输。
但问题就在于，如今多年过去，港区白纸黑字的领事馆规划，也没见任何动静！
2.郑州跨河发展
当下，郑州楼市难，郑州楼市外围组团更是难上加难，其中平原新区、南龙湖、荥阳东、绿博被称为环郑四小王子。
南龙湖、荥阳东、绿博虽然市场差但好歹也有市场，而地处新乡的平原新区，近几年楼市可谓站在冰点。
而此前在此买房的购房者，如果不在当地上班，当下可谓被牢牢套住，而当初促使他们在那里买房的一个重要因素，很有可能就是所谓的郑新一体化，跨河发展！
河南省十四五规划正式发布，其中明确提出加快郑新一体化发展，探索设立平原示范区特别合作区。
在《黄河流域生态保护和高质量发展规划纲要》中明确提出“要积极推进黄河干流适宜河段旅游通航和分段通航”。
据了解，黄河通航已写入“黄河流域的生态保护和高质量发展”的顶层规划中，相关部门对此高度重视，已组织相关部门进行深入研究。
此外郑新黄河大桥针对豫A/豫V车辆使用ETC设备可免费通行，助推郑新一体化发展，加速构建郑州半小时通勤圈。
同时当时坊间还流传地铁跨河建设的规划，然而多年过去了，郑新不但没有融合，一场疫情更是让黄河这个天堑告诉购房者，郑州是郑州，新乡是新乡，隔得再近也不行。
3.二七区总部经济希望的破灭
2012年11月，绿地集团拿下了第一块34亩土地，价格仅为每亩230.7万元，绿地滨湖国际城项目正式启动，该项目总用地668亩，总建筑面积180万平方米，包括两座70层的新二七双塔、甲级办公楼、酒店、住宅等，项目总投资约130亿元，如今状况令人唏嘘。
众所周知，屹立于高铁东广场的绿地双塔是郑州的门户之一，而二七新区在规划之初，也曾想复制东区的神话，在大学路沿线建设商业商务区，彼时的绿地可谓风头正盛，只可惜后来形势急转直下，在绿地住宅都难以保证交付的情况下，其在二七新区规划的超高层双塔更是成为镜花水月。
而随着“搭配”住宅地块的出让，二七绿地双塔，大概率停留在了规划层面。
失去商业、商务这一翻盘的希望，二七新区处境更加艰难。
4.马头岗机场搬迁、杨金划归东区
金水科教园区作为金水区的“开发区”，横跨在郑东新区北部，经常是郑东新区置业者“退而求其次”的选择。
在过去的几年间，金水科教园区的房价呈现出稳中略降的走向，尽管与北龙湖、龙子湖一路之隔，房价一度冲到2W+但是，这几年利好都没有兑现，套住了一大批人。
地铁规划利空、机场搬迁无望、城市界面一般、安置房/团购房杂乱分布都是片区存在的问题。
而当初买在这里的购房者，都幻想着将金水科教园区划归郑东新区，毕竟这里地处中州大道以东，与郑州价值最高地北龙湖仅一路之隔，早已是待嫁的闺女。
然后多年过去了，别说划归东区，别说一体化发展，仅龙源路区区几十米的距离多年都没有打通，实在坑死当初买杨金的购房者。
5.中牟、新郑、荥阳撤县划区
关于郑州撤县划区，可谓如同中秋的月饼，时间一到，总能引起热议，但最后都是不了了之。
而当初买在中牟、新郑、荥阳的购房者，无时无刻不盼望撤县划区，当初在买房时，总觉得撤县划区是早晚的事，然而多年过去，郑州离撤县划区可能越来越远。
国家发改委印发《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，要求慎重从严把握撤县（市）改区，严控省会城市规模扩张，确需调整的要严格程序、充分论证，稳慎优化城市市辖区规模结构。
此前，很多城市积极推动下辖县撤县设市或者撤县设区。
这其中也包括郑州。
在民间，为什么有很多人很热衷于撤县划区？
是为了郑州发展更好，是拥有更高的视野？恐怕都不是！而是 *** 决定脑袋，因为自身利益，比如希望自己的房价大涨，配套也能更快、更好落地一些。
这些都无可厚非。
但是，全国有这样想法的何止中牟、新郑、荥阳人民及购房者？
而且，假如上述地区被并入，那么更外围一些的地区是不是也会要求并入？何时是个头？
所以，我们想问题，千万不要 *** 决定脑袋。
——3——
当下买房一定要寻找确定性
我们的出身决定了我们所在的环境，而环境影响了我们可以接收到的信息，这些信息又影响了我们的认知和对社会的理解，最终决定了我们的行为。
当下，面临买房等重要抉择的时候，在各种问题都充满不确定性的时候，我们要积极拥抱确定性，放弃幻想。
所有炒概念的区域，未来都要谨慎，未来，请为确定性买单。
一朝被蛇咬，十年怕井绳。
从2015年末一线和强二线城市率先领涨，到当下的2022年末，其实所有人对房地产的发展都有了最基本的概念。
这几年之间，购房者也见识了太多“货不对板”的交付和夸下海口却迟迟无法兑现的区域。
郑州及郑州周边，哪里的房价掉的最多？
概念玩得多，落地少的区域。
你看金水区、你看三环内、你看老东区，哪个区域卖房子是靠概念卖的？
这些区域都是靠现成的资源卖的。
越是没有什么，越是喜欢向外人展示什么。
地段差，没有城市资源，然后就喜欢云里雾里说一堆所谓高大上的内容，能忽悠一个算一个。
反正这个项目卖完，销售拍拍 *** 就走了。
但是对于小白和普通购房者而言，一旦相信了红唇白齿的承诺，无疑就是加大了掉进陷阱当中的风险。
开发商最后如果玩脱了，对于员工和高管影响其实都不大，无非是换一份工作，换一个售楼部而已。
对于自己而言，开发商玩脱了之后，风险全部都转移到了自己身上。
主城区三环内的楼盘，即便就是一两栋楼，即便是没有中央景观和社区环境，价格都不会跳水。
而概念的区域，概念一旦长期无法落地，只能剩下一地鸡毛。
——4——
买房首先看自己需求
文章最后，不再啰嗦，给当下购房者几个建议：
1.隔山的金不如到手的铜。
我们买房，任销售吹得天花烂坠，绝对不要相信，一些配套，一天没有建好，就当没有，如果能接受再买，千万不要为预期买单。
2.不要相信任何人，要保持独立思考分析的能力。
做规划的人，可能都不相信自己设计的规划。就好像每个人大学毕业，都会被要求写一个职业规划一样。规划是规划，现实是现实。房子是大宗商品，买房人赌不起。
3.有错就要认，挨打要立正
人的一生，成功只是暂时，失败才是常态。生活就像一场科学实验，需要在不断试错中调整方向，买房也一样，一旦产生交易，有人赚钱，就一定有人赔钱，失败了，承认就好，不要自欺欺人。
4.放弃幻想，及时止损
最后这点没什么可说的，买错了，请尽早割肉离场，然后痛定思痛，及早走入正确赛道可能是减少损失的最佳方法。
本文完。
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