本
文
摘
要
村即是画,画即是村。
如果花11.98万就可以在这样一个世外桃源般的休闲之地拥有一套物业产权，每年来这里度假，你会愿意买吗？
2013年，金佛山画家村就是被包装成这样一个理想乡推向市场的。
然而，2016年，画家村项目就因为建设单位被破产清算而烂尾。
重庆地产大佬在这时选择追加投资达到了2亿，雄心勃勃的想要通过这个项目实现经营模式的转型。但仅过去了几年，画家村最终迎来的还是被1.08亿强制拍卖的结局。
这背后的故事，值得所有人深思。
01.
看他起高楼
公开资料显示，重庆瑞茂置业的“金佛山画家村”位于世界自然遗产——南川金佛山西北角，距南川城区15公里，距金佛山西坡约8公里，为金佛山西坡入口必经之地，植被丰茂,空气质量较好，属重庆1小时经济圈黄金旅游带上，当时被称为发展旅游地产的黄金地段。
按照规划，“中国(重庆)金佛山画家村”，占地面积117亩，计划建筑面积52000平方米，总投资约3亿元，号称为全国第七大画家村。
重庆瑞茂置业雄拟以旅游、文化、养心、养老为发展方向,追求品格、品质、品味和生产、生活、生态的发展理念，致力于“精品度假酒店、文化创意酒店、奇特个性酒店及老年养生社区、禅佛静心社区、品牌活动社区”建设。
2013年起金佛山画家村一期陆续开工，更是爆出销售火爆。这让重庆瑞茂置业背后的合作方——美尔地产对项目前景充满信心。
因此，虽然重庆瑞茂置业与重庆市荣升建筑安装工程公司的合同纠纷导致重庆瑞茂置业被破产清算，美尔地产依旧决定加大对画家村项目的投资力度。
因为这也是美尔地产运营模式转型的关键。
02.
看他宴宾客
美尔地产前身为“钢运地产中国”，是钢运集团旗下八大子公司之一。而钢运置业当时最重要的一个发展方向便是旅游地产。在笔者看来，它是很优秀的企业，早在10几年前重庆住宅市场一路高歌时期就率先转型，寻找房地产行业的增长新曲线，同时探索新模式。
当时美尔地产主要就是经营旅游地产投资，在重庆、四川、云南、海南等地都有投资项目。该地产公司将每个旅游地产房产权分成10份,按地区不同,每份从49800元到119800元不等。投资客按份认购，每年享有积分收益，积分可以全球换住，也可以兑现提款。
这种轻资产的运营模式虽然现金流周转较快，但运营时间长、利润率和当时如火如荼的住宅地产市场相比有明显落差。
由于画家村一期的市场反响较好，美尔地产决定“赌一把”，加大投资力度，从二期开始由房产中介转型开发商的寄托。
在美尔地产的二期规划中，画家村会根据人文养生与自然相接合的理念，分为四大功能区：艺术生活配套区;艺术创作居住区;景观休闲区;公共商业区。
在建设过程中，美尔地产甚至邀请不少业主亲自来体验打糍粑、尝腊肉、篝火晚会等美好乡村生活体验。
但一派热闹的背后，却是画家村的销售情况开始出现下滑的迹象。
03.
英雄难造时势
原来，在重资产进场画家村项目的时候，公司内部就已经出现了激烈的争执。最初进入钢运公司的部分高管等都表示反对。但后期美尔的部分运营团队却认为，这是一个拐点，可以一试。
“实际上，集团最初的轻资产平台运营，只做平台，不做资产，是最好的效果，但没有平台的交换，也没有持续的收益，老大应该是一次对赌，但最后彻底地输了。”后期加入美尔高管团队的一位人士说，他曾建议老板只做轻资产，特别是有些项目已经出现销售不力的情况下，可以选择抛弃，而不是选择继续犯错。
在本身已经越陷越深的情况下，美尔地产决定再博一次。重资产入场的直接效果就是，画家村的产品单价必须抬高才能保证利润。但抬高价格立刻就引起了销售情况的不断下滑。
整个项目的市场吸引力下降，根本没有给调整中的轻资产高周转模式足够的反应时间。
后来多位人士证实，集团在该项目上的投资额超过2亿元，也几乎成为压垮美尔地产的最后一根稻草。
最终结果就是，资金链断了。
2020年6月，重庆市第三中级人民法院在淘宝网司法拍卖网络平台，对坐落于重庆市南川区“金佛山画家村”在建工程以及土地等整体项目进行拍卖，起拍价1.08亿元，至今仍为找到接盘者。
很显然，英雄很难造时势……
04.
重庆没有体验感
如果说钢运和美尔地产主要是因为决策失误。那么，画家村这个项目本身的失败，隐射的其实是重庆这么多年了开发的多个旅游地产项目背后，共同的困境：
重庆的旅游模式没有深度体验感。
“2020重庆文旅地产的现状与出路”的地产沙龙讨论会上，添基伟业智力产业集团董事长李宏伟提供了一个很准确的市场观察视角：“重庆每年有5、6亿的旅游人群，但是这些人群来了以后基本上是属于观光游、过境游，没有像国内做得比较好的文旅城市的深度游和体验游。”
主城的灯光秀，武隆的山险秀丽，可以作为过客去看，去听，去惊叹，却无法提供一个理想社会的深度参与者的视角，没有视角就谈不上体验。
没有体验，又谈何收藏？
而重庆旅游地产开发商们目前也缺乏主动创新的意识，思路大部分还是以度假房和避暑游和避寒这种状态为主，在配套和核心的文旅产品设计商比较传统。
在市场遇冷之后，开发商们更加失去了创新的兴趣。
然而，他们不敢想的阿那亚，真的就是重庆不配吗？
业内人士认为，旅游地产新模式应该从卖资源到贩卖一种全新的，有趣的生活方式。以自然资源为依托，在保护的基础上，发掘性开发生态旅游复合型小镇，合理利用好“城市微旅行”这一风口。
媒人观察：
拥有自然资源优势的重庆，为何文旅项目却屡屡遭遇困难？画家村是，天籁谷亦然。
他们都是令人眼前一亮的规划，要么规模气势磅礴，要么因地制宜，充分融入当地的文化元素，将旅游度假房做成了文旅项目。
在笔者看来，这主要是因为区域主流的消费人群决定。
比如，秦皇岛的阿那亚，它是中国四大神盘之一。
笔者作为访客，亲历后发现：购买阿那亚房子的客群，90%都是来自北京，新北京人。剩余10%是由天津、上海、少量的成都等客群构成。难怪，有人会直截了当的说，阿那亚是北京的海，北京人的第二居所。因此，当年火出圈的阿那亚“孤独的图书馆”，就是对话这群新北京人内心世界。
又比如，某大的海上 *** ，它当年的广告就更直接，“上海人的静海”。而它曾经也是一路热销。可以看到，往往出位的文旅项目，他们客群构成为：退休老人+当地居民+城市新居民+投资客。
而在西南城市，比如重庆，它的购买客群相对更单一：退休老人+当地居民，价格往往是他们最大的敏感点，10来万买一套凉快的度假房。
因此，我们看到，基于价格+气温优势，重庆的邻居贵州其实分流了不少重庆度假房购买客群。区域市场的消费力、主流消费客群、消费理念，就已经决定了它旅居产品的“模样”。
每一步探索，都需要活在当下。
或许，重庆文旅项目仍还在路上。
