本
文
摘
要
滨海楼市好不容易熬过淡季8月，没想到9月表现一样糟。
期待的“回暖”没有如期而至，楼市春天还在路上。
9月，滨海新房共成交20.4万平米，环比下跌12%，成交共计1862套，均价15466元/平米，环比下跌3%。
虽然整体市场不理想，但也有“微涨”板块。
成交TOP10中，共有两个价格上涨板块，分别为滨海高新区和大港。
滨海高新区作为滨海“飞地”，位置本身就有优势，价格上涨理所应当。
而有着“低总价”标签的大港，微涨也能理解，毕竟是区域市场。
另外，相较8月几个热门板块名次变化并不大。
第一不用说了，依旧是“成交大户”——生态城，成交面积和套数优势明显。
改善盘集中的开发区，依旧是滨海的价格天花板，价格降幅也在几个板块中最小。
9月一片“绿”，直观表示了今年的“金九银十”有多冷。
生态城
生态城9月共成交70792平米，环比下跌9%，签约646套，均价15812元/平米，环比下降3%。
9月生态城量价齐跌，“家底”再厚终究还是抵不过大环境带来的影响。
虽成绩不理想，但也不是全军覆没。
其中中加生态示范区9月成交均价19578，环比上涨23%，临海新城的“前途”依旧光明。
万科生态之光加推33号楼81平米两室户型，中间楼层102-105万，顶底95-100万。
加推后的万科生态之光9月又抢到销冠宝座，“产品力”再次发威。
除了老盘加推，生态城还有三个新盘亮相。
生态城万达广场迎来初次亮相，9月19日，项目展示中心已经对外开放。
其中，住宅部分案名已经公布，为汇金华府。
另外一个新盘建业蓝海津誉目前城市展厅也已开放。
9月12日，宜禾南湾正式开盘，首开2#（9层到顶，4个单元，一梯两户，共72户），4#（8层到顶，2个单元，一梯两户，共32户），户型分为95和105平米三室，均价14000-15000元/平米。
中心商务区
中心商务区9月成交27702平米，环比上涨16%，签约233套，均价18234元/平米，环比下跌16%。
成为TOP10中价格下跌最多的板块。
别慌...中心商务区的下跌其实“有据可寻”。
如果对比8月排行，会发现在众多老面孔中杀出一个“程咬金”——八方观园。
有人可能会问“这不是18年就开盘的项目吗？怎么还在卖？”
据了解，八方观园目前还有些库存，为了抵债项目大幅降价，均价还不足万元。
要知道隔壁的合景誉峰目前均价17000元/平米，合景领峰16000元/平米。
现在能少花几十万买到同板块现房，这种“大漏”谁看了不心动。
基于此，八方观园突然“崛起”，也就“真相大白”了。
除此之外，目前中心商务区市场中新盘不多，多为老盘竞争。
预测十月市场基调与九月相差不大。
开发区
开发区9月总成交面积16628平米，环比下跌18%，售出117套新房，均价23615元/㎡。
与其他几个板块相比，开发区价格还是很坚挺的，下跌仅为1%。
但成交数量下跌较多，不难看出当下购房者的“观望趋势”正在加剧。
新盘入市速度缓慢的开发区，终于要迎来两个格调高端改善项目——瑰丽花园和宝珀花园。
从目前的关注度来看，“红盘”标签已经坐实。
两个项目开盘价格预计30000+元/平米。
汉沽
汉沽区9月共成交面积10839平米，环比上涨11%，为新房共成交93套，签约均价7609元/㎡，环比下跌10%。
受价格影响，汉沽以10839平米的成交面积越过同为“刚需代表”的胡家园，位列第4位。
量涨价跌，刚需板块特点在这个时候“一览无余”。
8月还垫底的盛世庭苑9月均价5801元/平米，环比下跌19%，共成交15套一跃升至第二。
另外，碧桂园华厦阅海也是降价换量的典型代表，9月均价7720元/平米，环比下跌16%。
目前，汉沽板块开发商多以降价割肉回款为主，要不然恐怕真的熬不过这个阶段。
海洋高新区
海洋高新区9月共成交10832平米，环比下跌34%，新房签约120套，均价12894元/㎡，环比下跌2%。
销量大幅下降的海洋高新区，没有了往日的荣光，下跌幅度为TOP10中之最。
跟汉沽不一样的是，面对市场下行海洋高新区开发商没有选择降价换量。
坚持“原则”继续观望成为各大开发商的统一手段。
除此之外，板块将有一个新盘入市，它就是中梁公馆。
据悉，中梁公馆定位刚需和刚改为主，预计10月开盘。
空港
9月空港共成交10605平米，环比下跌21%，新房签约100套，均价19543元/㎡，环比下跌1%。
几个项目里，除了金地悦城大境，另外几个项目销量均比8月有不同程度减少。
金地悦城大境9月均价环比下降5%，能在众多项目中突围，降价是主要原因。
9月30日，天保九如品筑迎来首开。
推售3种户型，为精装95-127平米三居和毛坯141-215平米三居，据售楼处口径，首开共售2.5亿。
成绩很一般，市场差是一方面，相较板块其他项目位置偏是另一方面。
除此之外，板块内的高端豪宅金隅云筑和另外几个新盘开盘时间仍均未确定。
胡家园
9月，胡家园共成交10380平米，环比下跌14%，共签约115套，均价10883元/平米，价格环比下跌3%。
板块主要力量还是来自滨湾万科城，9月成交均价11557元/平米，与上月变化不大。
9月，滨湾万科城加推排卡13#、14#，户型为75平米两室和86、91、102平米三室，75、91平米户型均价12000元/平米，86、102平米户型均价13000元/平米。
北塘
北塘9月共成交9953平米，环比下跌4%，签约87套，均价12914元/平米，环比下跌6%。
如果只看TOP3，均价与8月相比并没有下跌多少。
但如果再往下看会发现北塘古镇才是板块下跌根结所在，项目9月均价11106元/平米，环比下跌高达39%。
北塘古镇作为板块别墅产品的“老大哥”，自17年开盘至今已超4年，还没有清盘。
目前，开发商为了消耗库存，价格已经远低发行价，要知道当年开盘价18000元/平米。
碧桂园天樾一直是板块销冠，9月均价下降的情况下，销量也迎来小幅增长。
大港
大港9月共成交9607平米，签约77套，均价10570元/平米，环比上涨2%。
TOP10中唯二价格上涨板块。
刚需低价的大港，果然名不虚传。
目前，恒盛官港湖上104平米洋房，单价7000元/平米，总价仅为70+万。
项目周边虽然规划配套没有大港城区完整，但如果仅是为了居住，还是一个不错的选择。
值得一提的是，大港在二次双集中供地 *** 拍出较多地块，预计年底将有几个新盘公布。
滨海高新区
滨海高新区9月共成交8538平米，环比下跌24%，签约79套，均价18909元/平米，环比上涨6%。
别看销量没有8月“好看”，但滨海高新区是滨海唯二价格上涨板块。
与大港不一样的是，滨海高新区作为改善型的板块，销量受价格影响还是比较大的。
9月，景瑞誉璟天地、保利拾光年分别成交36和23套，下降均较多。
没有等来“金九银十”，却等来了“铜九铁十”。
多数开发商选择大幅优惠只求回款。
还有一些开发商，面对“高压”选择淡定理性的营销措施。
买房人在观望，开发商也在观望。
等“冷”到该有的温度时，就该趋于平稳了。
