本
文
摘
要
我是刘德科，在晓波老师的鼓励下，开了一个地产公号，死磕地产。每周写八篇文章，折磨自己，是为了无所顾忌。
德科问答
文︱刘德科
我所写的这些买房误区，对你来说，可能并不成立。因为英明神武如你，早就洞悉世间一切神迹。但是，即使你是神，也可以看看人是如何陷在误区里的吧？只要是人，就会有认知上的误区。我也不例外。
1、人民币贬值≠通货膨胀
@郭琦：人民币贬值利空房市，房价会降吗？比如深圳？买房最佳时间是？
在“人民币贬值”与“房价下降”之间，很难有精确的联系。
比如说，人民币贬值，美元更值钱了，那么外资是不是可以抄底中国楼市了呢？如果大量外资涌进来，房价是不是会继续涨呢？当然这只是理论上意淫一下而已。房价是个复杂的东西，对于预言帝不要太当真。
对于自住者来说，就算你掐准了“最佳购房时机”，也不意味着你买到了真正适合自己的房子——价格只是房子的一个因素而已。
对于投资者而言，“最佳购房时机”基本上都是马后炮。当他吹嘘炒房神迹时，通常不太会告诉你，他买过哪些房子一度砸在手里。
所以，不要听风就是雨。我甚至还看到一些开发商在呼告：人民币贬值啦，赶紧买房子保值啊。可是，人民币贬值和通货膨胀，是一回事吗？
2、万达百货≠万达广场
@砖：万达关了那么多，综合性商业体还有出路吗？
关掉的是万达百货，不是万达广场。
严格来说，把万达广场称为“购物中心”是不恰当的。像万达广场这样的城市综合体，购物的功能越来越低，体验式消费的比重越来越高。
单纯的百货业态，已经跟不上时代了，所以万达果断关掉了几十家万达百货。但是更多的万达广场还在全国各地不断建成开张。
我不知道，未来的万达会不会好。但我知道，未来总会有几家万达广场、大悦城、银泰城或龙湖天街，生意继续火爆。
3、城市化≠房价上涨
@Kent：是否城市化完成之前，中国房价上涨？
所谓城市化，就是想尽办法让农民进城。城市化不只是建很多新城、新区，古代的科举与现在的高考，都是一种城市化形式。
理论上，城市化会导致房价上涨。但是中国太大，几千个城市天差地别，城市化质量参差不齐。所以，凡是用一个地区的事说全国的，不能信。
中国房价，不能用“一刀切”的思维来理解。
4、GDP增速≠房价涨幅
@SKY：关于上半年GDP增速重庆排名第一，按照吴晓波老师的演讲新城镇化将从东南沿海向西部和北部转移，对重庆的房产前景你怎么看？
城镇化将从东南沿海向西部和北部转移，这当然没错。但是西部与北部的城镇化会有东南沿海的那种质量吗？我不看好。
虽然贵为直辖市，但重庆的房价不算高。很多时候，GDP增速更多体现的是 *** 资本的意志，而房价涨幅则更多体现的是民间资本的活力。
对不起，我还是不太看好重庆。那几年唱红歌，对重庆的伤害，至今未彻底消除。
5、规划利好给不了商住房好前途
@饶龙辉：我在河北香河有一套65平的一居室，但买了3年，几乎没涨。在京津冀一体化的情况下，我应该割肉卖掉，还是继续持有？
65平的一居室，我想应该是商住房吧。从投资来说，如果要依赖房价上涨来获取投资回报，那么我极度不看好商住房。就像你说的，买了3年，几乎没涨。
投资商住房，只能看中长期租金回报。租金能否让你满意，比如5%左右的年租金回报率，要看周边的产业聚集度，产业太零散，租客必然就少得可怜。
京津冀一体化的美好规划，确实会推高房价，商住房通常是最后一个受益者。等住宅、写字楼、商铺、别墅甚至厂房等一切房产形态都涨过了，最后才能轮到商住房。
我不看好你手上的这套房子。对不起，我不擅长安慰人。至于该不该割肉卖掉，取决于你自己的眼光。万一我说的都不对呢？
6、LOFT是鸡肋
@车锦文：德科，复式的房子和普通房子的区别是什么？复式房子为什么在中国很少？这个复式指的是LOFT。如果买LOFT的房子，有什么优劣吗？
LOFT和复式是两个概念。复式就是跃层公寓，有两层楼，有楼梯，是正常的房子。如果有人说我住复式公寓，他的潜台词通常是他住得比较高级。
LOFT不是正常的房子，是中国地产商炒作出来的一个概念，层高有点高又不是太高，隔成两层后，空间通常有点憋屈。
这样的房子，取个优雅的名字叫LOFT，似乎立马文艺范了。LOFT原本主要是指一些艺术家，对旧工厂进行改造，既能办公创作又能居住。由于工厂的层高都很高，所以隔成两层后，非常有空间趣味。
但是，地产商炒作出来的LOFT，不过是鸡肋。你问为什么在中国很少？要那么多鸡肋干嘛。
7、买住宅不能只看租售比
@Firefly：德科同学，你在电视节目《房产我来说》中说，杭州九溪玫瑰园的租售比低很正常，又说上海的租售比不合理，请问你的经济学怎么学的？
对，我的经济学是体育老师教的。
我当时的原话是，九溪玫瑰园的豪华别墅，一年租金也就20多万，租售比很低，但是很正常，因为很多人非得拥有一套别墅梦，根本不在乎租售比。
上海比杭州发达无数倍，但是上海很多住宅的租售比，在理论上也是不合理的；但是我们是在中国，应该在“理论上的租售比”中，再加入一种东西来考量，那种东西叫做“中国人对房子的特殊情感”。
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