本
文
摘
要
在连续经历“2.27”、“4.30”这两记调控重拳后，东莞二手房成交市场骤然变冷。
根据合富大数据显示5月份东莞二手房网签约1344套，同比减少39%，环比4月减少21.6%。
不断加码的楼市调控让二手房成交量持续走低，东莞楼市一度陷入冷冻期。
就在大家以为东莞房价是不是要撑不住了的时候，松山湖却有楼盘挂牌价高达86645元/m2、南城成交价接近7万、滨海湾片区4万+起步，此等操作让人直呼东莞楼市实在是太魔幻了。
今天我们就来盘一盘近期在市场上呼声较高的几个热门片区二手房价格，看看究竟是业主太飘报价虚高还是新政拿不动刀？
01松山湖片区：东莞二手房价格天花板一般的存在
据不完全统计，在东莞二手楼盘均价前10名的榜单中，松山湖占了九个。
其中，网红盘“万科虹溪诺雅”以86645元/平的巨大优势霸榜，领跑整个东莞二手房市场，一度封神。
对比一下该楼盘去年五月份47833元/平的挂牌均价，让人不由倒吸一口凉气，一年时间涨幅高达81.1%。
我们又查了一下该楼盘的最新成交数据，一套50平的一室一厅单价高达7.2万/平，成交总价358万，还得靠抢。
成交周期都在1-2天，基本上有盘放出来，就被抢了。有些人嘴上说着不要，买起来却比谁都积极。
（图源贝壳）
去年我们关注这个版块时，同户型的一室一厅总价还在两百万左右。
二手楼盘均价在东莞排前十的还有同版块的光大锦绣山河系列，该盘占据着整个松山湖的半壁江山，小区共1-5盘，包括别墅、洋房等，妥妥的松山湖超级大盘。
这盘五期挂盘很少，去年11月份成交了一套140平的户型，成交总价约880万，单价约62858元/平，轻松破6万。
业主挂盘价890万，880万成交，关键成交周期仅有一天时间。可以想象这套房源出来，基本是被秒光，目前市场上已经没有房源放出。
价格前十，松山湖就有九个，主要是松山湖2020年新房断供，市场太过饥渴。
从2005年华为有了入驻松山湖的计划，到18年欧洲小镇的落地，如今片区内的二手房价格已经成为东莞独一档的存在。
有人说松山湖的楼市像一个没有规矩的 *** ，一点也不为过。
02南城片区：最高成交达6.9万/平，有楼盘一年涨幅73.3%
作为东莞新房价格标杆的主城区，南城二手房挂牌价也遥遥领先。
南城二手房挂牌均价排名前五的分别是：万科金域华府一期（70773元/㎡）、中信森林湖（69164元/㎡）、天利中央花园（63701元/㎡）、鼎峰源著（61963元/㎡）、光大景湖时代城（61349元/㎡）。
5万+已经成为片区内主流，其中万科金域华府二手挂牌价甚至突破了“7”字头。
这两年，万科金域华府跑赢了东莞绝大多数的楼盘，背靠东莞CBD规划这座大山，以及高人气网红新盘华润万象府的热度影响，房价一路飙升，甩开南城众多热门楼盘成功登顶。
根据贝壳上最新数据显示，万科金域华府最新成交的一套大户型，单价离破7就差一点点！
（图源贝壳）
目前这个超4600户的小区，挂盘很少，很多业主都是惜售，要么就是不诚心买，挂个高价试试水，楼盘的实际成交量很少。
除此之外，中信森林湖也是这场价格赛事中强势爆发的一匹黑马。去年五月该楼盘挂牌均价尚在三万+，今年五月份挂盘价已经来到破7关口，一年涨幅高达73%。
森林湖超越景湖时代城、天利中央花园等一众标杆楼盘已经是一个不争的事实，正直逼金域华府鳌头地位。
今年三月份有一套163的大户型成交，总价约1100万，单价高达6.7万/平，并且直接以挂牌价成交！
不禁想起前段时间去西平踩盘时，带看中介说这边的房价很快会破10w。乍一听以为只是笑谈，现在看起来虽然不会那么快，但也只不过是时间问题。
03虎门成交价高达4.8万、长安多个楼盘挂牌超4万
滨海湾片区，地处粤港澳大湾区核心圈的几何中心，当前片区内最贵的楼盘当属虎门的万科云城，以47262元/㎡的价格成为片区第一。
该盘去年6月份的均价为34979元/㎡，最新成交的一套大户型单价已经超过了当前挂牌均价，去到4.8万/平。
（图源贝壳）
片区内房价差距比较悬殊，同样位于虎门的富民花园挂牌价还在15064元/㎡。
不过，目前来看3万+已是主流趋势。此外，长安有6个楼盘已超4万元/㎡。
看到这个数据，一直以来困扰我们的问题或许就解开了。在调控力度如此强硬的市场情况下，为什么东莞二手房业主报价却一点都不虚，信心比天高？
看了这些实实在在的成交数据后，你还会觉得东莞业主飘吗？
04闭着眼睛买的时代一去不回，普通人买房要谨慎选择
从二手房价格走势我们大致可以判断出各区域楼市的火爆程度，高房价的背后，看似所有进场的人都在额手相庆。
但现实往往很残酷，被那些华丽的规划、美好的篇章蒙蔽双眼的大有人在。
闭着眼睛买的时代早已过去，普通人在具体置业时又该怎样选择，我们有以下几点建议供大家参考。
1. 买房首先要考虑地段，东莞目前最值得投入的核心区域其实就是我们上面罗列的三个片区：城区、松山湖和滨海湾新区。
以目前二手房价格来看，很多人担心片区房价是否已经到顶。从短期收益来看，确实不如以前理想。但放到未来三到五年来讲，这些片区的房产绝对是我们中长线看好的。
2. 优先选还没有大幅炒作的区域，比价效应高的区域和楼盘。配套跟不上房价上涨的不要买，这些区域往往炒作过度，利好已经用尽。
3. 其次是规划，在规划不断落地和实现的过程中，会有大量的产业和人口流入，整个片区利好不断兑现，房价就会被不断推高。当然有规划不一定有用，但没有规划，这个地方的的房价大概率不好。
4. 还有一个值得关注的就是那些还有补涨机会的版块。当整个市场进入观望期，短时间内不会出现比较明显的暴击版块，这个时候我们要重点关注补涨机会。
城区和松山湖阶段性见顶，凤岗、塘厦等临深片区接下来大概率会迎来补涨。很大一个原因就是旁边深圳的观澜和大运的房价已经涨到7万关口，城区和松山湖已然有了赶超广深的趋势，而临深片区目前大多还处在3万的价格洼地。
总的来说，地段、配套和规划等都要谨慎考虑。当然，时机也是我们不能忽略的因素。
有人看准时机果断下手；有人迟迟不肯进场；还有人孤注一掷，利用高杠杆，在错误的时间抄底。潮水褪去，就知道谁在裸泳。
门外等待的人还在苦苦思索，为什么猪肉经过了一轮疯涨回到了十元，房价经过一轮疯涨却还没回到正常价格。
这是否只是一场众人击鼓传花的游戏，我们拭目以待。
