本
文
摘
要
9月1日，海口市住建局、海口市发改委、海口市市场监督管理局三部门联合正式向各开发建设单位、物业服务企业发出《关于居民住宅小区车辆停放服务收费的通知》。新规实施后，海口市居民住宅小区车辆停放服务收费按规定情形分别实行 *** 定价和市场调节价。对此，记者对之前涨价的小区进行走访，查看新规对小区停车费的限制是否落在实处，新规的出台是否真的给无序上涨的停车费按下了“暂停键”？
海口恩祥新城•北大华府小区
新海南客户端、南海网、南国都市报 陈栋 文\图
新规前，海口部分小区停车费乱象
今年3月20日，海口紫园小区业主向新海南客户端、南海网、南国都市报“问政海南”栏目反映，A区、C区的地下停车位又被上锁了，业主想要去地下车库停车，要么花18万购买产权车位，要么花650元/月租车位，租金涨了3倍之多。后来，开发商将租赁价格下调至498元/月。
海口海秀天成小区从去年年底开始，地下停车位租金从原来的每月250元涨到每月430元。物业在小区内进行收费公示期间，多数业主觉得收费偏高于市场价格且不合理并提出异议，但和小区管理方多次沟通未取得进展。海口金域湾畔小区从2月1日起，将地下车库租赁车位的月租金由原来210元提高到380元，再加50元物业管理费，合计430元。
海口美舍嘉苑小区开发商因“只售不租”、海口水滨花园小区强制租停车位20年等问题被曝光后，海口美舍嘉苑小区开发商被责令整改，海口水滨花园安置小区也经多方协调，水滨花园停车位保持开放，待小区的房屋产权证明顺利登记办理后，再与业主共商车位租赁方案。
据统计，2021年1月至2022年4月，12345海口智慧联动平台共受理关于居民小区停车位租售问题办件3093件，其中停车位只售不租问题1218件，车位捆绑销售问题658件，停车位租售价高376件，强制租售车位问题106件。
海秀天成小区停车收费公示牌
新规后，部分小区依旧未整改价格
9月6日，记者陆续走访了海口恩祥新城•北大华府小区、紫园小区、金域湾畔小区等之前被媒体曝光的小区。
新规出台后，海口恩祥新城•北大华府A区业主王女士（化名）曾询问小区管家小区停车费价格是否进行调整？管家在微信中回应“这个650元/月的车位，叫固定车位，给牌给挂锁，不是产权车位”。王女士称，根据新规，海口恩祥新城•北大华府小区属于不具备议价条件的居民住宅小区，小区配套的车位（库）车辆停放服务收费实行 *** 定价，地上90元/月，地下210元/月，新规出台了却落实不了？随后，记者向该小区物业了解情况，小区物业负责人回复称，新规刚出来，正在跟领导协商，管家回复的650元/月是按照之前的定价回复，目前正在调整价格，期间地下都是按照210元/月出租，具体的收费标准可能会在中秋节之后公布。
海口紫园小区的业主在新规出台后专门去小区物业“暗访”，并给记者提供了一段录音。“我想租C区的地下停车位”“现在费用高哦，498元/月，听说有新政策了，但是还没调整，下午给你答复……”。针对上面业主提供的证据，记者随后向小区物业核实，对方回应称“因政策有调整，还在跟地产交接，暂时租不了”。至于新价格什么时候公布，物业回应“不清楚。”
“租小区地下停车费多少钱？”海口金域湾畔的物业回应“430元/月，2月份到现在一直这样”。海口金域湾畔小区物业负责人称，看到文件后已经通知产权人（开发商），建议他们按照文件执行，虽然目前还没有调整，但没有发生实质收费，如有业主缴费会询问开发商。
此外，海秀天成小区地下停车位租赁费380元/月，管理费50元，地下人防210元/月。该小区物业经理告诉记者，产权停车位物业只收取50元管理费，其他收取的费用与物业无关，“新规我们还在学习中，12345已经回复我了，目前这个文件指的是公共产权车位，而不是开发商的私人产权车位予以定价……”。
律师说法：未明确整改日期，为开发商和物业拖延执行新规实施似乎预留了空间
针对走访中存在的问题，记者采访了河南千业(海口)律师事务所高级合伙人副主任、中国物业协会法律与政策委员会委员胡留喜。同时，记者将走访情况反馈给相关职能部门，并将持续关注新规后小区停车费问题。
记者：新规出台后，之前涨价的小区，有些小区开发商和物业还在观望，有的甚至还是原来的价格仍未改变，这暴露出哪些问题？
胡留喜：建设单位、物业服务企业作为盈利性的市场主体，利益至上无可厚非，但新规动了他们的奶酪，缺乏履行新规的积极性，消极应付，软对抗，也在情理之中。这暴露出开发企业与物管企业法律意识淡薄，缺乏服务意识，无大局观，社会责任缺失、仍幻想自己有可控制资源的优势地位，不愿轻易按新规做出让步和改变。同时，因法律不溯及既往，新规对发布前的行为无约束力，故新规第七条规定“建设单位、物业服务企业应自本通知发布之日起立即开展自查自纠”，但遗憾的是未明确整改的宽限期限或截止日期，为开发商和物业拖延执行新规实施似乎预留了空间。新规出台后，如何执行新规中的自查自纠需要主管部门统一口径。
记者：走访中，有小区物业称正在学习新规，已跟12345了解，称新规中的车位并不包括开发商的产权车位，为何会出现这样的误解？
胡留喜：《民法典》二百七十五条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”然新规第三条规定：不具备议价条件的居民住宅小区配套的车位（库）车辆停放服务收费实行 *** 定价，按《关于印发〈海口市各类停车设施车辆停放服务费收费标准〉的通知》（海发改物价〔2018〕160号）执行。
经查，海发改物价〔2018〕160号通知中居民住宅小区的配套停车设施车辆停放服务费收费标准表在备注中规定“住宅区内自主产权车位的车辆停放服务费按合同约定执行”。这是误解的源头，而新规中规定居民住宅小区配套的停车位（库）应是指建设住宅小区时，规划主管部门要求开发商必须按比例配建的车位，包含在住宅小区配套车位内范围的车位（车库），开发商若没有出售，虽然属于持有车位物权的状态，受新规的约束。但超出规划强制配建范围部分的车位（库），开发商自行建设的车位（库）自持产权的，或开发商留存部分住宅未出售的，其对应配比的车位开发商自持的，本律师个人理解，不代表官方意见，此种情况下，应与小区居民购买的自主产权车位一样不受新规的约束。新规出台前夕，他们针对意见稿也提出相应的修改意见。
记者：为了让新规更好更快的落地有哪些建议？
胡留喜：1、通过主管部门制定细则，限定自查自纠统一时间。2、主管部门加大对新规的普法宣传贯彻，配合传统媒体、自媒体，让新规进基层、进社区、进小区、进企业、进居民。3、监督管理部门对于指定期间内仍未作出改变的且严重违规的建设单位、物业服务企业作出处罚措施，以督促其他建设单位、物业服务企业主动纠正违规行为。4、开放投诉平台并建立信息公示平台，公示未按新规规定执行的建设单位、物业服务企业，媒体跟踪曝光。
