本
文
摘
要
喜大普奔，看图：
就像发哥在《英雄本色》中说的：
“我等了三年，就是在等一个机会，我要争一口气，不是想证明我了不起，只是想证明我失去的东西，我一定要拿回来！”
这句话，不仅放在普通人身上很合适，放在楼市也很合适。
周期即将来临，楼市即将扬眉吐气。
一个毋庸置疑的事实：从此刻开始，要时候做好准备，有城市要开始出现上涨行情了。
关于哪些城市会率先涨价，我后面会详细分析。
先整体来看：
接下来的楼市，将会出现下面这几个明显的时间节点：
第一个节点：从此刻到春节前后。
这个阶段少数城市开始回温，但价格变动不明显，主要是看房量和成交出现变化。
第二个节点：明年上半年。
出现几个领涨城市，行情率先启动。
毕竟，对于那些基本面扎实的城市来说，购买力只是暂时蛰伏了，一旦嗅到信号变了，市场就会立马活跃起来。
而一旦成交燥热，房价就会出现上涨。
第三个节点：明年下半年到2024年三月。
在领涨城市的带动下，行情开始轮动，大部分二三线城市会出现不同程度的普涨。
当然，这只是大趋势的预测，大家最关心的可能只是自己的城市会不会上涨？现在能不能进场买房了？
其实，现在看一个城市还能不能涨，还能涨多少，不仅仅是判断大行情那么简单了，在城市剧烈分化之下，还要看城市房价上涨的空间。
简单来说，就是要弄懂过去房价的涨幅有没有透支城市的购买力。
如果过去上涨过快，但是城市人口和薪资水平却没有跟上，接下来的涨幅就非常有限。
我这里有一份全国主要城市过去10年房价涨幅情况，涵盖全国290多个主要城市，整理花了很多心思，今天当作福利送给大家。
想知道你的城市过去到底涨了多少，到底有没有透支购买力，未来还有没有上涨的空间，可以私聊领取。
那么，最先一批出现上涨的城市到底是哪里。
是四大一线吗？还是其他强二线？
直接上预测：
首先，一线城市率先出动，但是速度和幅度会出现差异。
其次，几个强二线可以重点关注，会出现区域性领涨。
四大一线当中，最有可能出现领涨行情的是北京和上海。
先来说说北京，目前已经基本放开，据说首都机场的场所码和核酸指示都已经撤除。
按照目前的情况来看，北京自年底开始就会率先出现“小阳春”的征兆。
3大原因如下：
首先，基本面扎实。
毕竟，在全国疫情最严重的时候，北京算得上是全国楼市中表现最好的一个城市了。
看上图，在各地疫情此起彼伏的2022年，北京的二手挂牌价却还在震荡上涨：
去年末还是6.38万/㎡，如今已经超过7万/㎡。
其次，政策松动，市场闻风而动。
几大热门板块的火热自然不用多说，东望京、西丽泽、南亦庄、北永丰，这4大热点片区诞生了不少网红盘。
例如望京金茂樾、丽泽端礼著、永丰汇德里等，这些盘扎扎实实撑起了本地购买力的需求。
除了这些，11月份北京市场还出现了一个久违的“松动”：
亦庄新城台湖、马驹桥不再受通州双限，开始执行北京市买房政策。
随后市场就像磕了药一般，政策公布5小时后，金悦郡卖了78套；
22天后，万科城市之光东望售罄；
桂语听澜11月的网签突飞猛进，一共签了40套，是10月的1.5倍。
如今防疫已经“放开”，政治局会议已经定调，明年要全力搞经济，可以预测，接下来还会有更多 *** 政策。
毕竟，5000亿的降准已经落地，不出意外这个月或者下个月还会有一波降息，届时，市场还会进一步兴奋。
最后，去库存将成为北京明年主要任务。
可以看到，北京一手房库存逐渐增高，目前库存量高达 9 万多套，即将突破 10 万套大关。
而联系今年 11 月份北京楼市二手房挂牌量破 10 万套的新闻。
很显然，北京目前可以售卖的一二手房源，合计超 20 多万套，是最近5年以来可售存量的最高值，全部消化完需要21.6个月。
这样的场景，让人忍不住想起2014年，最终带来2015年开始的一场浩浩荡荡的去库存运动，房价也扎扎实实涨了一 *** 。
接下来的北京楼市，正要着手大力去库存，将会顺势推动行情的火热。
再看看上海。
如今的上海绝对是楼市行情的佼佼者，甚至已经可以看出领涨趋势：
经历了10月的冷静后，在11月大幅回升，量价齐涨。
根据上海链家研究院数据，11月上海全市共成交新房8838套，环比增长91%，同比增长47%；成交均价64212元/平，环比增长6%，同比增长12%。
从网签数据来看，11月上海新房共成交约9506套，成交量较10月大幅上涨87%。
2022年前11月，上海累计成交套数78351套；成交金额5658亿，同比增长7%；成交均价63455元/平，同比增长15%。
作为最早摆脱大规模疫情影响的城市，上海扎扎实实走出了一波独立行情。
不仅如此，为了满足购买力的回归，上海还在增加供应。
根据规划，“十四五”期间上海新房供应量每年8万套，而今年已经供应约8.6万套。
这不仅超过了规划量，甚至第八批次新房集中供应也有可能推出，届时市区改善项目大比例增加。
供应的增加正好迎合了购买力的恢复，可以预料，春节前后，将会是上海成交的密集期。
我这里准备了一份上海待售新房的清单，或许对于接下来准备进军上海买房的朋友会非常有帮助，有需要的朋友可以私聊领取。
广深行情还在博弈，上涨相比北京和上海会有1-3个月的滞后期。
当然，如果有令人惊喜的政策出台，广深复苏的节奏可能会更快。
目前深圳和广州的市场尚且还在修复期，预计明年上半年成交会逐渐回归到正常水平。
尽管完全恢复还需要一定的时间，但目前也初显征兆。
就拿广州来说吧，就我得到的消息，目前市面上的开发商开始出现分化：
一部分开始尝试涨价，准备锁定市场回暖的第一波利润。
比如科学城的保利锦上，开盘价足足比吹风价高了2000元/㎡；再比如万科的一些项目，也预备上调1%-2%的价格。
而另外一部分，则趁着年底和回暖开始大量销货。
比如越秀天河和樾府，吹风价门槛是妥妥的千万豪宅，结果价格出台，上车门槛直接降到770万，还不到之前的8成。
在多重因素的 *** 之下，广州市场也确实已经有了复苏的痕迹：
数据显示，第48周商品住宅成交1385套，成交面积14.89万㎡，环比已经增加294%。
再看深圳。
过去这段时间，深圳楼市的表现我们也心知肚明，简单来说就是预期还未回归
但这恰恰是这段时间最后的抄底机会，因为市场有些风已经吹起来了。
昨天，大湾区的佛山率先全面取消限购，政策松绑的步伐越来越快了。
接下来据说东莞也会在元旦前有动作，深圳可能也不远了，而深圳易涨体质会更快传导到其他城市。
说回深圳市场。
根据深圳相关中介机构的数据，深圳的二手房价格已经回到了2019年的水平。
价格的回调只是预期尚未回归的一个部分，成交量的回暖也还需要时间酝酿。
不过最近，二手房行情有了起色，11月成交了2168套，终于突破了2000的瓶颈。
对比9月份成交1730套,10月份成交1733套，数据在往好的方向走。
熟悉市场的人都知道，深圳二手市场有个荣枯线，大概是月均5000套。
显然，现在的总体成交量仍然处于低位，但将近25%的上升幅度，已经算是初期回暖了。
虽然在成交量上有了反弹的征兆，但价格却还没有明显回暖的趋势，深圳11月有40%的房源都低于参考价成交。
可以看到，目前深圳的市场已经在成交和价格的双重博弈中。
所以，一些细微的政策也在渗透，目前已经出台了房贷最多可延期3年的政策。
信号非常明显：允许延期还贷是希望大多数人还能熬下去，熬到春暖花开之时。
除了北上广深，今明年还有哪些城市可能率先上涨？
1、苏州，工业大城，城市实力和房价位置都很健康，目前市场成交开始躁动，大概会是长三角率先活跃起来的城市。
2、武汉，中部龙头，房价回落明显，这意味着找对板块空间非常大，而且已经出台了非常给力的政策，预计春节前后会有一波成交小高峰。
3、南京和杭州，实力不错，目前处在回调期，南京昨天已经在资格上给了松动，这两个城市大概率会在明年4-6月份真正活跃起来。
4、长沙，房价非常平稳，没有什么泡沫，这也说明具有非常强的上涨潜力，一旦行情蔓延，核心板块会有不小的涨幅。
5、合肥、西安、成都，新房供应相对克制，盘小好回暖，重点关注核心位置的新房，不出意外明年会率先出现涨幅和摇号抢房情况。
6、但是类似于石家庄、哈尔滨、昆明、南昌这样的弱二线城市，购买力一般，大概率需要到明年下半年才会出现明显的行情轮动，但是涨幅不必抱有大太期待。
此外，关于全国其他城市价值，我总结了7个重要因素，衡量不同城市的上涨潜力，在这7大因素之下给各个城市排了个序，想要拿到这份楼市7大指标大礼包，私聊我进行领取。
最后，我想起一个故事：
2010年的时候，有个16岁读博的神童张炘炀，通过弃考来逼迫父母在北京买房。
可惜的是，据说他父母在北京租了个房骗了他。
彼时的我们或许都会觉得张炘炀不可理喻，但现在看，就不得不说一句：“牛逼”。
——要是 2010 年在北京买，10 多年时间起码可以赚 3-5 倍。
当然，最后悔的应该还是他的爸妈，错误地估计了儿子的远见和勇气，也为自己的短视而懊悔至今。
那么，相似的场景又出现，又有多少人会成为张炘炀呢？
