本
文
摘
要
2022年3月16日，公布了《2020年2月全国70个大中城市商品住宅销售价格变动》，从这个数据上我们可以看到2022年以来中国楼市分布“特征”。
这里面分为“新房房价数据”和“二手房房价数据”，但是由于“新房房价”都是 *** “限价”，所以意义不大，没有任何市场参考价值。
关键看“二手房房价数据”，具有典型的市场指导意义。
那么，2022年2月份的“全国70个二手房房价数据”有什么特点？
第一，2月份全国70个城市中，二手房房价环比上涨的城市个数仅有10个，房价下跌的城市个数有57个。
这说明市场略有“回暖”，但力度并不大。
市场的“底部”其实在2021年的11月份，全国二手房上涨的城市仅有3个，创造了“历史记录”。
12月份开始随着政策“纠偏”，市场开始回暖，但目前看力度偏弱，政策急需进一步加码。
第二，一二线城市“率先回暖”，三四线城市依然“跌跌不休”。
其实从2021年12月份开始，上海和北京的“二手房房价”就开始“环比上涨”，是全国最先回暖的城市。
1月份开始，除了北京上海，杭州、重庆、成都、长沙等城市的二手房开始“环比上涨”，出现楼市回暖趋势。
2月份，北京上海持续“上涨”，杭州、宁波、成都、广州、天津等城市开始加入“房价上涨行列”。
其他的弱二线、三四线城市的二手房房价依然是“环比下降”。
第三，上海和北京的二手房房价已经连续“上涨3个月”。
上海和北京都是在2021年12月开始出现“房价回暖”，到2022年2月份，二手房环比上涨已经3个月了。
尤其是上海，二手房房价涨幅明显提升，按照这个幅度上涨的话，上海2022年房价至少15%的涨幅以上了。
北京2022年二手房涨幅至少在10%以上，跑赢全国大盘基本没有任何问题。
第四，除了北京上海，2022年最值得投资的城市至少还有5个。
从目前二手房环比上涨的数据上看，除了北京上海这两个“超一线城市”之外，2022年至少还有5个城市“非常值得投资”。
首先是杭州，杭州楼市也是从去年12月份开始回暖，一直持续到今年2月份，二手房房价连续三个月上涨。
但是杭州的回暖力度不如北京上海，单月房价环比上涨仅0.2%-0.4%，按照这个涨幅幅度“很难跑赢经济大盘”。
2022年GDP增速目标至少是5.5%，所以房价涨幅不超过5.5%都是“跑输了大盘”。
如果再加上CPI的预期涨幅3%，2022年房价涨幅低于8%的城市，全部跑输大盘。
后期政策再发力，杭州是最有希望“跑赢大盘”的城市。
其次当然要选择“成都”这个中西部“核心城市”，1月份二手房开始环比上涨，单月涨幅就在0.8%，2月份单月涨幅在0.6%。
按照这个房价上涨速度，2022年成都房价跑赢大盘“毫无悬念”。
除此之外，还有“广州、宁波，昆明”这三个城市也有潜力，如果有惊喜的话，重庆今年也会有一波小行情。
郑州尽管今天出台了一大堆政策，但目前看房价“希望不大”，二手房环比涨幅基本“底部徘徊”，一动不动。
深圳、武汉、西安、南京、合肥等城市，目前看“没有政策出台”，房价“持续下降”。
综合以上分析看，长三角城市群依然是今年房价的最大赢家，上海、杭州、宁波等三大城市，已经基本确定“回暖势头”。
粤港澳大湾区仅有广州动了一下，其他城市基本都趴在“地上”，今年叠加疫情冲击，人口流入下降，粤港澳大湾区行情启动难度大。
京津冀主要还是北京，稳定回暖，二手房房价环比上升明显，对于北京的刚需改善客来说，要尽快上车了。
对于2022年的后市判断，我们认为有以下几点：
第一，目前楼市的基本面还没有彻底改变，依然非常困难，2月份全国商品房销售面积下降了9%，销售额下降了20%左右。
同时头部房企的销售额同比下降了30%以上。
所以基本面还没有改变，后面将会有更大的“松绑政策”会陆续出台，房地产能不能稳，就看“政策力度”的大小。
第二，央行至少会有2次降息和1次降准，这张牌会在6月份之前全部打出，确保GDP保持在5.5%的增速。
第三，“330”是一个关键的时间节点，3月30日历来是各地出台“调控政策”的密集时间点。
尤其是北京，目前政策调整的空间非常大。
最典型的就是“认房不认贷”和“提高普宅认定标准”，目前市场呼声最高，今年“两会” *** 工作报告提出“满足购房人合理住房需求”的政策导向。
在这种政策导向下，很多城市已经开始松绑“认房不认贷”，北京目前是最需要调整这个政策的城市，推动改善需求“入市买房”。
综上所述，从去年12月以来，随着政策的“纠偏”及逐渐“大尺度救市”，上海和北京这两个城市已经进入“回暖趋势”。
这两个一线城市2022年房价“跑赢大盘”基本无悬念。
而对于新一线城市来说，两个城市非常值得关注，一个是杭州，一个是成都，预计今年大概率跑赢大盘。
对于其他新一线城市来说，除非有更大力度的“救市政策”出台，否则今年希望不大，比如天津、武汉、西安、长沙，南京等。
有政策出来就买，没有政策即可持续观望。
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