本
文
摘
要
“北上广深”四大一线城市中，北京已是房价最坚挺的城市。
在过去的十月份，楼市下行趋势仍在持续，70个大中城市中，二手房价环比持平或上涨的城市仅8个。一线城市中，仅北京二手房价环比微涨0.1%，而上海、广州、深圳的二手房价环比都在下降，上海也放慢了脚步。
作为首都城市、全国房地产调整的标杆，北京在今年的市场调整潮中保持住了韧性，房价及住宅成交量未出现大幅波动。随着个税退减优惠、“带押过户”等利好政策落地，北京市场温度也有所提高，许多改善换房的业主有意借此入场。
值得注意的是，全国楼市大环境，对北京市场同样有影响，这表现为刚需客群加杠杆入场的心态减弱、改善客群置换速度变慢、二手房市场挂牌量提升、整体市场有所降速。也有早些年上车的业主，基于对市场环境的判断，决定套现离场。
一位在当地长期从事高端住宅交易的中介称，现在市场上刚需客群比较谨慎，因为大家对未来收入没有信心，不敢大力做杠杆。
二手房挂牌量提升
近段时间以来，一线城市楼市明显分化，深圳、广州房价微跌，北京、上海则上涨扛鼎。但在过去的十月份，上海在二手房市场也“掉队”了，仅北京房价环比微涨0.1%。虽然保住正增长，但与上个月0.4%的涨幅相比，还是有所降速。
与房价涨幅放缓一同出现的，还有二手房挂牌量提升。多家房产经纪平台线上数据显示，北京二手房挂牌量已突破10万套关口，其中链家网对外端口显示挂牌数量为101767套，也有市场声音称其后台数据更多，整体大约有13套左右。
二手房挂牌量超十万套，一般被认为该城市整体房源库存量较大，目前除北京外，杭州、重庆、天津、成都、沈阳、南京、苏州、西安等超十个城市二手房挂牌量均超十万套。
近年来，北京链家二手房挂牌量多在9万～10万套左右，也有年份如2020年曾出现挂牌量增多的情况。今年其挂牌量再受关注，背后原因为何？是受政策利好 *** 、置换需求增多，还是业主基于悲观判断套现离场？
在目前行业主流观点中，一个重要原因是：“带押过户”和个税免退等支持政策提升了市场活跃度，部分改善型需求业主积极入市，导致挂牌量有所增加。
日前，中国财政部、税务总局发布新政策，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
一直以来，除了房产证或契税完税证明满5年等“满五唯一”的房源，北京二手房交易遵循卖房征收差价20%、或全额1%的个税政策。新政的出台，使得那些房子非“满五唯一”的业主，也有意挂牌出售、卖一买一，因此导致市场上挂牌房源增多。
此外，北京还出台了“带押过户”政策，即卖方无需结清二手房原有按揭（抵押）贷款，也可办理不动产过户登记，并同步完成买家按揭贷款的抵押登记。这些政策，本质上都激发了改善需求的入场节奏，二手房挂牌量增多是换房需求下的自然结果。
据当地一位房产中介称，北京市场还是比较稳定，不会有大幅变动，最近出台一系列利好政策，让一部分客户选择这时置换改善，目前三居室是热点成交户型。
值得注意的是，也有部分业主并非基于换房需求，而是纯粹套现“离场”。在贝壳平台上，近七天北京新上了3214套房源，其中很多都是总价超千万的高端住宅。比如朝阳区一套总价2360万元的房源，11月10日挂牌以来已经有五次带看。
经手该房源交易的中介告诉记者，最近市场上挂牌房源增多，主要都是因为换房需求，但这套房的业主是为了变现。“房子是2001年建设的，业主属于一手业主、入手价格比较低，刚开始挂牌价报2550万，我们基于市场形势把价格谈低了些。”
除了置换、套现的业主，一些购房者在新房与二手房的抉择中，选择了前者，这也导致二手房库存量增加。上述中介称，挂牌量提升并非全因业主预期不好，另一重要原因是，近几个月北京新房项目大量入市，很多购房者买了新房，二手房去化也随之降低。
市场交易速度变慢
虽然二手房挂牌量逐步上扬，但放眼全国楼市，北京依然是最稳健的选手之一。
据中指院数据显示，6月以来，北京二手房成交规模持续增长，且在9月同比实现年内转正。进入10月，北京二手房市场活跃度下降，成交量环比止增转降，但同比依旧保持增长。10月，北京二手住宅价格环比上涨0.19%，已连续26个月环比上涨。
安居客平台数据也显示，11月北京二手房挂牌均价59761元/平方米，环比上月上涨0.24%，同比上涨1.49%。从房价走势图可见，近一年来，北京二手房经历了两次上涨期，一次为二月到五月，一次为七月至今，近三个月则持续上涨。
教育资源较为丰富的西城、海淀区，市场需求旺盛，二手房价也比较坚挺。安居客平台数据显示，11月西城区二手房挂牌均价120281元/平方米，环比上涨0.24%；海淀区11月挂牌均价99149元/平方米，环比上涨0.24%，丰台、石景山等区则环比下跌。
虽然“多校划片”、“教师轮岗”等政策的出台，正逐步打破天价学区房的神话，但短期内教育资源分配不均衡的局面未变，仍会让大批家长奔向传统教育强区置业。
不过，当前较为低迷的楼市环境，对北京市场的流速也有所影响。当地一位房产中介告诉记者，现在刚需客群入场非常谨慎，有压力不敢伸手做杠杆。
刚需客群谨慎入场，间接影响到了“卖一买一”改善群体的置换速度。此外，目前新房是当下许多购房者的选择，这或多或少影响了二手房改善置换的速度及闭环。“目前北京存量房交易比较平缓，挂牌总量持续在增加，但整体去化速度比较慢。”
不过在他看来，虽然库存量比较大，但北京市场价格没有太 *** 动。“早前2020年时，市场库存也很多，但随着疫情控制住很快便回温了，当下的市场活跃度也肯定会打开。”
麦田房产方面认为，10月北京二手房带看量逐周上升，说明买家看房意愿在不断加强。不过，二手房在售房源量仍在升高，说明虽然看房次数在增加，但买方仍存在一定的观望情绪；对卖家来说，想要快速卖房，调价压力依然存在。
放眼其他一线城市，二手房市场同样不乏降价压力。克而瑞近日发布研报显示，截至2022年9月，深圳二手房成交均价由2020年末高点的7.2万元/平方米、下降至6万元/平方米，降幅达17%，其余一线城市成交均价同比波动均在3%以内。
整体而言，核心城市二手房挂牌价保持稳定，但2000年以前建成的二手房存在降价压力，北京、上海均是如此。“北上广深房源挂牌价高位持稳或微增，但从成交均价看，已现小幅下行或热度转降征兆。”上述研报称。
此外，教育资源的公平化也将使学区房价值大打折扣。目前，上海、北京均有教师轮岗等配套政策，对仅具备学区资源、没有居住功能的市区老破小而言，房价也将进一步回调，并逐步改变二手房业主的卖房预期，挂牌价将回归理性。
